Üldlevinud on küsimus, millal võib põhjendatult loobuda detailplaneeringu koostamisest ja selle asemel väljastada projekteerimistingimused ning millal tuleb koostada uus detailplaneering. Mida tuleb sellise kaalutlusotsuse tegemisel arvestada? Mis on planeeringulahenduse täpsustamine, mis muutmine?
Kuna valdavalt on detailplaneeringu koostamise eesmärk kirjeldatud selle algatamise taotleja soovide kaudu, siis kiputakse ka planeeringu olemuse hindamisel lähtuma samast põhimõttest. Detailplaneeringu olemusliku muutmise hindamisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum ja vastutus. Viimase vältimiseks sageli loobutakse detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisest isegi juhul kui see oleks elukeskkonna parendamise põhimõttest lähtuvalt põhjendatud.
Kaks lähtekohta ning neist lähtuvad küsimused kaalumiseks:
- Detailplaneering puudub
- Kas kavandatud tegevus on võimalik ja otstarbekas ellu viia läbi projekteerimistingimuste või detailplaneeringu menetluse?
- Detailplaneering kehtib
- Kas kavandatud tegevuse saab ellu viia kehtiva detailplaneeringu kohaselt?
- Kas detailplaneering vajab täpsustamist?
- Kas koostamist vajab uus detailplaneering?
- Kas võib olla mõistlik tunnistada kehtiv detailplaneering kehtetuks ja väljastada hoopis projekteerimistingimused.
Võimalik on nii detailplaneeringu menetluse asendamine projekteerimistingimuste menetlusega, detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega kui ka projekteerimistingimuste avalik menetlus.
Ehitusseadustiku loetelus ei ole üksikasjalikke selgitusi selle kohta, mida detailplaneeringus käsitletust võib projekteerimistingimustega täpsustada.1Kuigi üldjoontes on EhS § 27. lg 4 kirjeldatud näitajad ja nende muutmise ulatus arusaadavad siis kohati tekitab segadust viidatud lõike punktide sõnastus. Näiteks miks on punktis 1. on välja toodud just elamu ja büroohoonete kasutusotstarvete osakaalu täpsustamine ning kuidas mõne punktis 2. välja toodud tegevuste, nt hoonestusala nihutamise puhul mõõta 10% ja millist eesmärki selline protsentuaalne piirang endas kätkeb. Samuti pole praktikas selge punkt 8. rakendamine, seda eriti hoonestuslaadi muutmise osas, mis üldjuhul on eeltingimusena välistatud. Praktika on näidanud, et selle punkti rakendamisel võib muutuda ka detailplaneeringu algne olemus. Näiteks nn Pronto Franco detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste puhul on üldine meelestatus, et realiseeritav lahendus erineb olemuslikult algselt planeeritust. Regulatsiooni rakendamine vajab igakordset sisulist kaalutlemist.
Meelespea
- Detailplaneeringu olemust tuleb eelkõige hinnata planeeringus kavandatud avaliku ruumi ja pakutavate avalike hüvede kontekstis2Näide: Kui detailplaneeringus on ette nähtud korterelamute kavandamine, avalikult kasutatava linnaväljaku rajamine ning hoonete esimesele korrusele äripindade ehitamine pääsuga otse tänavalt, aga projekteerimistingimustega soovitakse muuta lahendust selliselt, et esimese korruse äripinnad jäetakse kavandamata ja linnaväljaku asemel rajatakse kaubanduskeskus, siis vaatamata sellele, et kruntide kasutusotstarbed katastriüksuse liikide mõistes ei pruugi muutuda on tegu detailplaneeringu lahenduse olemusliku muutmisega, sest kavandamata jäetakse avalik linnaväljak ja aktiivne tänavaruum, mis on avalikud hüved.;
- Jälgida tuleb täpsustatava detailplaneeringu eesmärki ning seda, kuidas detailplaneeringus kavandatu aitab ellu viia üldplaneeringu eesmärke, samuti elukeskkonna parendamise põhimõtet – täpsustatud lahendus peab pakkuma uusi kvaliteete võrreldes varasema planeeringulahendusega3Kui detailplaneeringus on ette nähtud korterelamute ja büroohoonete kavandamine, aga projekteerimistingimustega soovitakse muuta lahendust selliselt, et büroohoonete asemel kavandatakse külaliskorteritega majutusasutus, siis vaatamata sellele, et kruntide kasutusotstarbed katastriüksuse liikide mõistes ei pruugi muutuda on tegu detailplaneeringu lahenduse olemusliku muutmisega, sest büroohoone kasutus on pigem päevane ja majutusasutuse kasutus pigem õhtune, seega muutub piirkonna elukeskkond oluliselt üksluisemaks, samas kui koormus avaliku ruumi tarbimisel suureneb.;
- Tervikliku ruumilahenduse hindamisel tuleb eelkõige jälgida, et projekteerimistingimustega täpsustatud lahenduse linnaruumiline sidusus oleks varasema planeeringulahendusega võrreldes parem, samuti et lahenduse keskkonnamõju ei oleks koormavam vaid varasemaga võrdne või positiivsem. Arvestades, et eelkõige väljastatakse detailplaneeringuid täpsustavaid projekteerimistingimusi lähiaja ehk viie aasta möödumisel, peab uus lahendus olema linnaruumis ajakohasem;
- Juhul kui taotletakse ehitusluba detailplaneeringu alusel, mille kehtestamisest on möödas enam kui 5 aastat peaks kohalik omavalitsus igal juhul kaaluma täpsustavate projekteerimistingimuste andmist. Täpsustavate projekteerimistingimuste andmine on põhjendatud, kui vahepealsel perioodil on kohalik omavalitsus asunud rakendama uusi põhimõtteid või halduspraktikat elukeskkonna kvaliteedi parandamiseks ning detailplaneeringu järgimine üks-ühele ei võimalda neid praktikaid ellu viia.4Kohalikud omavalitsused võiksid oma veebilehel detailplaneeringute rubriigis anda teada, et juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas rohkem kui 5 aastat võib tekkida vajadus detailplaneeringu täpsustamiseks. Soovitav on suhelda enne ehitusprojekti koostamist kohaliku omavalitsusega asjaolude selgitamiseks.