Planeerimisseaduse (PlanS) mõte on, et ORME kavandamise esimene eelistus peaks olema üldplaneering, et tagada terviklik ruumi läbimõtestamine ja areng. Eeltoodu tuleneb ka PlanS § 95 lõikest 1 mis näeb ette, et kohaliku omavalitsuse eriplaneering koostatakse ORME ehitise püstitamiseks vaid siis, kui ORME asukoht ei ole üldplaneeringus määratud. Seega alles teine ja harvaesinev eelistus peaks olema KOV EP (nt kui üldplaneering on alles kehtestatud ja otstarbekas pole koheselt asuda uut üldplaneeringut koostama).
Üldplaneeringu ja KOV EP vahel kaaludes on vajalik igakordselt tuvastada olulised asjaolud ja hinnata, milline planeeringuliik on otstarbekam ning sellekohane motivatsioon esitada algatamise või algatamata jätmise otsuses. Otsustamisel tasub mõelda muuhulgas järgnevale:
- Kas kehtiv üldplaneering on aja- ja asjakohane? Kas oleks otstarbekas koostada uus üldplaneering või üldplaneeringu osa- või teemaplaneering (PlanS § 92)?
- Kas kehtiva üldplaneeringu tingimused võimaldavad KOV EP-ga ORME kavandamist arvestades, et KOV EP-ga ei saa muuta üldplaneeringut?
- Arvestades asjaolu, et ORME-t tuleb asuda ellu viima viie aasta jooksul kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kehtestamisest arvates, siis kas on plaanis KOV EP lähitulevikus ellu viia (PlanS § 122 lg 4)?
- Millised uuringud ja analüüsid ning millises täpsusastmes on vaja läbi viia ORME kavandamiseks ning milline on nende maksumus? Kui palju maksab planeeringu ja asjakohaste mõjude, sh KSH läbiviimine? Kas kohalikul omavalitsusel on selleks vajalikud vahendid eelarves olemas?
- Milline on kaasnev menetlus-, tööjõu- ja ajakulu ning mõju kaasamisprotsessile?
ORME kavandamine üldplaneeringuga
Üldplaneering on kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu koostamise alus (PlanS § 74 lg 5). ORME asukoha valimine on ka üks üldplaneeringu ülesannetest (PlanS § 75 lg 1 p 4). See on peamine viis ORME-le asukoha valimisel, kuna omavalitsuse ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine ning terviklikult ruumi arengu suunamine eeldab olulise ruumilise mõjuga arvestamist. Kehtiva planeerimisseadusega suunatakse kohalikke omavalitsusi juhtima oma ruumilist arengut kogu territooriumi hõlmava üldplaneeringu kaudu. Üldplaneering on strateegiline dokument, mille eesmärk on ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. Üldplaneering koostatakse pikaajalise ja jätkusuutliku arengu suunamiseks. Olulise ruumilise mõjuga ehitiste asukoha kavandamine üldplaneeringuga aitab kaasa piirkonna terviklikule arengule. See omakorda kasvatab kogukonna usaldust ja aitab kaasa (elu)keskkonna püsimisele sellisena nagu üldplaneeringus kokku lepitud sai.
Kohaliku omavalitsuse ainupädevuses on otsustada, millisel viisil ja millises täpsusastmes ORME-le üldplaneeringus asukoht valitakse. Seejuures on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus nii see, milliste tingimuste alusel saab lugeda ORME asukoht üldplaneeringuga valituks, kui ka see, millised tingimused peavad olema määratud üldplaneeringus selleks, et detailplaneeringu koostamise kohustuseta alal saaks väljastada projekteerimistingimused ORME kavandamiseks. Samas tuleb siiski arvestada õigusselguse põhimõttega: üldplaneeringus tehtud ORME asukoha valik peab olema piisavalt selge ja arusaadav kõigile, ka planeerimis- ja õigusalaseid teadmisi mitte omavatele isikutele.
Üldplaneeringule järgneb kohustuslikus korras detailplaneering linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus (PlanS § 125 lg 1 p 4). Muudel juhtudel on kohaliku omavalitsuse kaalutlus, kas väljastatakse projekteerimistingimused või on vajalik koostada detailplaneering (PlanS § 125 lg 2 ja 3). Projekteerimistingimuste väljastamine sõltub sellest, kui konkreetselt on üldplaneeringus ORME asukoht valitud või objekti olemusest lähtuvalt olnud võimalik valida. Üldplaneeringus on võimalik ORME rajamisel seada ka tingimus, et enne ehitama asumist tuleb koostada detailplaneering või määrata ORME ala detailplaneeringu koostamise kohustusega alaks. Planeeringu täpsusastmega vastavuses toimub ka üldplaneeringuga kavandatavate tegevuste elluviimisega kaasnevate asjakohaste sotsiaalsete, kultuuriliste, majanduslike ja looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine, sh keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) läbiviimine (PlanS § 4 lg 2 p 5).
Juhtudel ja aladel, kus üldplaneeringus on näiteks tuulepargi asukoha valimine toimunud üldisemal tasandil, mistõttu pole selle alusel võimalik projekteerimistingimusi väljastada, on soovitatav määrata üldplaneeringus detailplaneeringu koostamise kohustus (PlanS § 125 lg 2). Vajadusel on võimalik üldplaneeringus määrata ka detailplaneeringule KSH koostamise kohustus (KeHJS § 6 lg 1 p 34). Üldplaneeringus KSH koostamise kohustuse määramisel on vajalik lisada ka põhjendused, miks on tegemist olulise keskkonnamõjuga ja miks tuleb detailplaneeringule algatada KSH. Kirjeldatu võimaldab üldplaneeringus määrata ORME-le asukoht ja hinnata kaasnevad mõjud üldisemal tasandil ning detailplaneeringu menetluses kavandada ORME ehitamise täpsemad tingimused ja hinnata laiemalt kavandatava tegevusega kaasnevaid mõjusid.
Üldplaneeringu alusel ORME kavandamiseks projekteerimistingimuste väljastamise eelduseks on, et ORME-le on üldplaneeringus valitud asukoht väljaspool linnu, aleveid ja alevikke ning seatud sellised tingimused, mis võimaldavad projekteerimistingimusi väljastada ning puudub üldine detailplaneeringu koostamise kohustus. Seejuures on üldplaneeringu koostamisel vastavas täpsusastmes hinnatud kõik asjakohased mõjud ning vajadusel läbi viidud KSH menetlus. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamiseks (EhS § 26 lg 1) ehk üldplaneeringu kehtestamise järgselt on võimalik kohe edasi liikuda ehitusloa menetluse etappi.
ORME kavandamine kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga.
ORME-le on võimalik asukoht valida KOV EP-ga juhul, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht ei ole üldplaneeringus määratud (PlanS § 95 lg 1). Objektipõhine planeerimine ehk sellise planeeringu koostamine, mille ainus eesmärk on rajada vaid olulise ruumilise mõjuga ehitis, peab olema pigem erandlik.
KOV EP menetluses viiakse piltlikult öeldes nii üldplaneering kui detailplaneering läbi ühes menetluses, kuna samas menetluses valitakse nii ehitisele asukoht kui ka koostatakse detailne lahendus. KOV EP koostamisel ja ORME kavandamisel tuleb aluseks võtta üldplaneering, st eriplaneeringuga ei saa muuta üldplaneeringut nii nagu seda saab teha uue üldplaneeringuga, sh osa- või teemaplaneeringuga või üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. KOV EP koostatakse kahe etapilisena, kus pärast asukoha eelvalikut koostatakse detailne lahendus detailplaneeringu täpsusastmega ja selle kehtestamise järgselt on võimalik koostada ehitusprojekt (PlanS § 95 lg 8) ning liikuda ehitusloa menetlusse.
KOV EP on lähiaastate ehitustegevuse aluseks ning ei ole mõeldud pikaajalise strateegilise arengu suunamiseks. Erinevalt üldplaneeringus asukoha valikust eeldab eriplaneeringu koostamine kindla arendushuvi olemasolu, kuna KOV EP kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima viie aasta möödumisel kehtestamisest arvates (PlanS § 122 lg 4).
Kehtestamisega peatub KOV EP-ga hõlmatud planeeringualal varem kehtestatud eriplaneering ja detailplaneering või nende osa (PlanS § 122 lg 2). Juhul, kui tekib kahtlus, kas konkreetse ORME asukoha valiku või toimimise vastu võib olla suur riiklik või rahvusvaheline huvi (nt kavandatav ehitis kuulub PlanS § 27 lg 2 esitatud loetelusse), tuleb konsulteerida Rahandusministeeriumiga, et selgitada välja, kas tegemist võib olla riigi eriplaneeringu objektiga.