Mida intensiivsema ja muutustele avatud ruumikasutusega on piirkond, seda täpsemad peavad olema detailplaneeringuga seatud tingimused ning lahenduse põhjendused ja seda enam hakkab aeg suruma peale planeeringu asjakohasusele. Tiheda asustusega ja arenemisfaasis olevas piirkonnas on konkureerivaid huvisid rohkem ning ruumiline areng kiirem, näiteks Põhja-Tallinna linnaosa või Vaela küla arenguala Kiili vallas.
Tihedas keskuses detailplaneeringud konkureerivad omavahel. Iga maaomanik ja huvitatud isik peab arvestama, et kui planeeritut lähiajal ellu ei viida, siis mõjutavad teised lähialas elluviidavad detailplaneeringud kaudselt ka antud detailplaneeringu realiseerimise võimalusi tulevikus, näiteks läbi insolatsiooni, kasutusotstarvete üleplaneerimise, suureneva liikluskoormuse jt muutujate läbi.1Näide: Maakri kõrghoonete kvartalis Tallinna Kesklinnas on iga realiseeritav lahendus omaette nõudlik dominant, tihedalt üksteise kõrvale kavandatud kõrghoonete reaalne ruumiline mõju kvartali terviklikkusele avaldub alles ehitusõiguse realiseerimisel ehk hoonete püstitamisel. Pikalt terviklikult realiseerimata kõrghoonete piirkond on tõstatanud arutelu, kas kõikide kavandatud kõrghoonete realiseerimine loob ikka oodatud ruumi kvaliteeti või kujuneb piirkonnast liiga tihe, pime ja tuultele valla klaasist linnak. Ruumiline keskkond ei ole staatiline, pidevad muutused ehitatud keskkonnas loovad uusi seoseid liikumis- ja avaliku ruumi võrgustikes – eriti oluline on hinnata mõju hoonete vahelisele ruumile.
Põhjuseks võib olla realiseeritud ja ellu viimata lahenduste omavahelised ebakõlad. Kiiresti muutuvates oludes tuleb tõsiselt kaaluda, kas tänaseks väljakujunenud ruumioludele mitte vastava detailplaneeringu asemele oleks otstarbekam leida uue detailplaneeringu koostamise kaudu sobivam lahendus, kuna ellu viimata detailplaneeringu lahendus halvendaks sellisel kujul ümbritseva ruumi kvaliteeti. Oluliseks lähtekohaks peaks olema uue sobivama ruumilahenduse leidmine, mitte ehitusõiguse muutmine või säilitamine.
Kui muutused keskkonnas on tagasihoidlikud ning ka kohalikul omavalitsusel endal pole suurt huvi muutuste vastu selles piirkonnas, siis võibki selline ala pikalt ootel olla. Tihedamas keskkonnas on tühjalt ja kasutuseta seisev ala pidevalt avaliku huvi kõrgendatud tähelepanu all. Näiteks võib läbi selle kinnistu minna oluline liikumistee, mistõttu võib olla vajalik, et sinna rajatakse korralik avalikkuse kasutada olev kõnnitee.
Pikalt hoonestamata ala hoonestamine, mida avalikkus algselt ette ei kujuta, võib kujundada ka loomuliku ruumiterviku, näiteks Tähepargi arendus Tartus Tähe tänava haljasalal. Teatud juhtudel võib-olla ongi sobivam säilitada ala hoonestamata, näiteks Tallinnas Harju tänava haljasala näide. Hoonestamata ala kasuks otsustamisele annavad mõnikord kaalu juurde ka ruumi vahekasutused, näiteks ala aktiivne kasutus kogukonna poolt.
Soovitame kohalikul omavalitsusel julgemini kaaluda tihedalt hoonestatud keskkonnas pikalt ellu viimata hoonestusõigusega alade reserveerimist ajutistele avalikele kasutusvõimalustele nt taskupark, mänguväljak, kogukonnaaed vm.2Mitmetes riikides on alade vahekasutusse andmine ja korrastamine omaniku kohustus üldiste huvide järgimiseks. Üldjuhul reguleeritakse seda maa- või kinnisvaramaksuga ja kohaliku omavalitsuse vastava otsuste järgimist sunnirahadega.
Detailplaneeringuga kavandatud lahendus võib olla keskkonna elustaja. Näiteks võib vaikselt seisvas piirkonnas mõne planeeringulahenduse elluviimine mõjuda kogu piirkonna arengule kokkuvõttes positiivselt, kui see ka ülejäänud arengud endaga soodsas suunas kaasa tõmbab, nn lumepalliefekti tekitades. Teistes oludes võib see efekt ka negatiivne olla, näiteks kui rahulikus väljakujunenud eramajade rajoonis tekib kellelgi huvi rajada kauplusehoone, mis kohalike jaoks vastuvõetamatu tundub.3Näiteks kaupluste rajamise plaanid eramute piirkonnas. Detailplaneeringu negatiivne efekt võib avalduda näiteks olukorras, kus ümbritsev ala on hoonestatud ning tihedalt kasutuses, kuid sellise kvartali sees paikneb pikalt kasutuseta ja mahajäetud hoonestusega ala, näiteks Balti manufaktuuri ala Põhja-Tallinnas. Sellised arendamata piirkonnad kahandavad ümbritseva ruumi kvaliteeti ning nende mõju avaldub nii linnalistes arenevates piirkondades kui ka väiksemates kahanevates asulates.4Näiteks väiksemas asulas, kus arendustegevusi on vähe, võib ühe realiseeritud detailplaneeringu mõju olla kogukonnale oluliselt suurema positiivse kaaluga, kui aktiivselt arenevas linnalises keskkonnas. Kui planeeringut mõistliku ajaga ellu ei suudetud viia, aitaks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine leida alale uus sobiv lahendus, mis kohaliku keskkonna väärtust tõstaks, nt kahanevates piirkondades, kus ruumi korrastamine ja uuendamine on väga oluline, et suurendada piirkonna atraktiivsust ja vältida elanike lahkumist.
Oluline on alati hinnata põhjuseid, miks ei ole detailplaneeringut asutud ellu viima. Asjakohasuse juures tuleb hinnata, kas elluviimine on takerdunud põhjusega . Tihtilugu ei ole kohalik omavalitsus kursis, et maaomanik on juba pikemat aega loobunud soovist planeeringut ellu viia, maaomanik võib olla muutunud või on juba uus visioon.
Elluviimist võivad muuhulgas pidurdada:
- muutunud majanduslikud olud ;
- planeeringu elluviimise eeltingimuste täitmise keerukus või maksumus, nt tehnovõrkude kavandamise ja liitumise kohustus enne põhilahenduse elluviimist;
- taristuobjektide kavandamine, sh nt avalikult kasutava tee olemasolu, bussipeatuse kavandamine, ratta- ja kõnniteede võrk, jätkusuutlike liikumisviiside osakaalu tõstmine nt suure liikluskoormusega linnalises keskkonnas, või
- olematu taristuga maa-alade hoonestamine hajasustuses või linnaserval, kus ala arendamise esmaseks eelduseks on teenindava ühistranspordi olemasolu.
Näiteks ei saa detailplaneeringut ellu viia, kuna tagatud ei ole vee- ja kanalisatsiooni ühisvõrguga liitumist, kuid kohalik omavalitsus ei ole valmis trasse välja ehitama enne, kui liitumas ei ole kriitiline arv uusi elamuid. Või siis ei ole buumi ajal hajaasustusse kavandatud elamukrundid enam kohaliku omavalitsuse prioriteet ning detailplaneeringu elluviimine on lükatud kaugemasse tulevikku tingimusel, et enne realiseeritakse asustuse arenguks sobivamad asukohad.
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kaaluda kui detailplaneeringu lahendus kohaliku omavalitsuse pikaajalise arengu eesmärke tegelikult ei täida, näiteks kui tiheasustusalast eemal paiknevat asukohta teenindav taristu piirkonnas puudub ja kohalik omavalitsus ei suuda määrata ka selle rajamise võimalikku ajalist perioodi. See vabastab elluviimisest huvitatud isiku, sh maaomaniku põhjendamata ootustest ja hoiab kõigil osapooltel ära ebamõistlikke kulutusi, mis kindlasti ületavad võimalikke kaasnevaid õiguskulusid.
Väidetavalt ei ole kohalikul omavalitsusel tihtilugu ressurssi, et kõiki seisma jäänud detailplaneeringuid läbi käia ja maaomanikega suhelda. Seetõttu on ootus, et üldjuhul teavitab maaomanik ise, kui detailplaneeringu elluviimine on põhjusega takerdunud või soovitakse takerdumise põhjust välja selgitada. Samas on kohalik omavalitsus kohaliku ruumilise arengu pikaajalise kavandamise huvides kohustatud ressursi leidma ja kõik detailplaneeringud läbi käima, kui hakkab koostama uut üldplaneeringut. Analüüsimise vähese suutlikkuse taha ei ole jäänud ka see, et mõnes ääremaa kohalikus omavalitsuses, kus on vaid mõned detailplaneeringud, hoiti arengulootuses nende kehtivust. Samuti ei ole soovitud avada eelmiste volikogude otsuste arutelu.
Praktikas on levinud, et esimese sammuna koheselt pärast detailplaneeringu kehtestamist moodustatakse planeeringujärgsed krundid ja kantakse need kinnistusraamatusse. Peale omandi jagamist ja tihti ka omanike muutumist on väga keeruline saavutada planeeringu kehtestamise eelne ruumiline olukord. Mida rohkem aega on möödunud planeeringu kehtestamisest, seda suuremaks võib muutuda tõenäosus, et planeeringuga kehtestatud lahendus ei vasta enam muutunud oludele.
Aja möödudes muutuvad ka sama detailplaneeringu erinevate maaomanike huvid planeeringu elluviimisel. Kui tegemist on ühe või paari krundi detailplaneeringuga, ei pruugi olla keeruline hiljem alale sama krundijaotuse korral uue lahenduse kavandamine. Kui aga on planeeritud üle kümne uue krundi sh teemaa krundid, ning vähemalt osal neist on uued omanikud, siis on väga keeruline pärast planeeringu kehtetuks tunnistamist kavandada alale olemuselt uut lahendust. Seda suurem on vajadus kogu alale uus planeeringulahendus koostada, kuid see vajab uue toimiva visiooni leidmist ning omanike kui huvitatud isikute koostööd.
Kaaluda tuleb võimalust, et suure kruntide arvuga detailplaneeringu puhul ei realiseerita krunte enne, kui ei ole välja ehitatud teid, tehnovõrke, ühistranspordipeatust jm vajalikku. Sellega kaasnevad huvitatud isikule oluliselt suuremad rahastamiskohustused, mis sunnib detailplaneeringu elluviimist varakult põhjalikult läbi kaaluma ja lähiaastate tegevusi kavandama.
Ruumiline terviklahendus on tihedalt seotud kehtestatud detailplaneeringu lahenduse põhjendustega. Millistes oludes ja tingimustega detailplaneering kehtestati? Kas kehtestamise otsusega määrati ajaline elluviimise kava? Millised kaalutlused said määravaks põhilahenduse kavandamisel?
Mida ammendavamalt sisaldab detailplaneeringu kehtestamise otsus ruumilahenduse sisulisi põhjendusi , seda paremini on hilisemalt mõistetav planeeringu kehtetuks tunnistamise kaalutlemisel.5Näiteks kuivõrd on detailplaneeringus või kehtestamise otsuses selgitatud avaliku huvi ja naaberkinnistute rolli planeeringulahenduse kujunemise juures, millised ettepanekud ja kompromissid kajastuvad lahenduses, millistele argumentidele ja uuringutele lahenduse tugineti koostamise ajal (nt liikuvusanalüüsid, korterite või äripindade, sotsiaalpindade, puhke- ja sportimisvõimaluste vajadus, parkimiskohtade vajadus, looduskaitselised piirangud, rohevõrgustiku toimivus). Kuidas lahendus sobitub lähialaga ja millised ruumilised tingimused loovad terviklahenduse (näiteks arhitektuurne hoonestusviis, tänavaäärne ehitusjoon, perimetraalne lahendus või vabaplaneering, avatud või poolavatud sisehoovid, aktiivsete äripindadega tänavafront, maa-alune parkimine, tänavavõrgu liigitus, roheühendused). Kehtestamise otsus peab olema seotud kehtiva üldplaneeringu ja teiste strateegiliste eesmärkidega, millest omakorda lähtub detailplaneeringu kohane põhilahendus.
Kaalutlemisel on oluline kui pärast detailplaneeringu kehtestamist on piirkonnas pikema aja jooksul toimunud maakasutuslikud muutused toonud kaasa vajaduse uue lahenduse järele – piirkonnas on läbi uute kehtestatud detailplaneeringute korterite ja kaubanduspindade nõudlus täidetud, tekkinud on vajadus uute täiendavate funktsioonide järele, mis toetavad piirkonna terviklikku arengut (nt ühiskondlikud hooned, rohealad).6Tallinna kesklinna mereääre piirkonda on pikalt otsitud võimalust kavandada avalikku funktsiooni (linnavalitsuse peahoone, ooperimaja, linnaline park). Linna pikaajaline visioon näeb ette mereääre avamist. Linna omandis oleva maa ressurss on ammendunud ning läbi detailplaneeringute realiseeritakse aktiivselt äri- ja elamu funktsiooni. Linnahallist kirdest asub mereäärne ala, kus on 2010. aastast kehtiv detailplaneering valdavalt äripindade, vähemalt määral ka korterite kavandamiseks. Arvestatavad asjaolud on, et piirkonda on juba täna kavandatud suur ärifunktsiooni osakaal, antud ala on viimane hoonestamata mereäärne Kesklinnas, mistõttu on see väga sobiv asukoht ka avalikule funktsioonile, ning DP kehtestamisest on möödunud 10 aastat ehk mõistlik elluviimise aeg. Detailplaneering on juba osaliselt kehtetuks tunnistatud Linnahalli DP tõttu. Antud juhul peaks kohalik omavalitsus kindlasti kaaluma võimalust, et antud detailplaneering ei ole antud asukohas enam asjakohane ja kavandama alale uue lahenduse avalikule funktsioonile, sh võib avalik funktsioon ka moodustada osa uuest lahendusest.
Muutunud liikuvusolud võivad samuti olla põhjus, miks detailplaneeringut ei ole võimalik enam realiseerida, näiteks on planeeringuga kavandatav ehitusmaht ja elanike ning kasutajate hulk suurem kui olemasoleva tänavavõrgu ja ühistranspordi läbilaskvus. Kehtestamise hetkel võis piirkonnas olla väiksem liikluskoormus, kuid aja möödudes on see piirkonnas muutunud näiteks läbi uute ehitusmahtude. Sellisel juhul tuleb kaaluda võimalust, et kehtiva detailplaneeringu realiseerimine ei toeta piirkonna jätkusuutlikku arengut.
Oluline on hinnata planeeringulahenduse rakendatavust kehtivas õigusruumis – kas detailplaneeringu põhilahendust moodustavate tingimuste õiguslik regulatsioon on oluliselt muutunud? Kas muutunud on asjaolud, mille alusel õigusakte või norme rakendatakse? Kas kehtiv detailplaneering käsitleb ehitusõigust piisavas mahus, nagu kehtiv seadus või kõrgema tasandi planeering seda vajab? Täpsustuda võivad ka õigusaktide omavahelised seosed ning detailplaneeringule esitatud ülesanded ja nõuded.
Näiteks võivad olla muutunud ehituskeeluvööndi määratlemise põhimõtted või põhikaardi järgne veepiir. Kui tänaseks asub veepiir teises asukohas, siis võib olla ei ole muutunud oludes mõistlik kehtivat detailplaneeringu lahendust rakendada.
Samuti võivad olla aja jooksul täpsustunud detailplaneeringu kohustuslikud näitajad (hoonete arv, kõrgus, mahud jms), mida planeering peab käsitlema. Kui kehtiv planeering jääb pealiskaudseks, siis tekib küsimus, kas seda on mõistlik uues muutunud ruumis rakendada?
Aja jooksul võivad olla muutunud õigusaktides sisustatud mõisted: hoonete ehitisealune pind, hoone definitsioon, detailplaneeringu sihtotstarbed jm, mis muudab keeruliseks teatud näitajate tõlgendamise kui kehtiv detailplaneering kasutab aegunud termineid.
Küsimused, mida sellise DP puhul kaaluda: kas ehituskeeluvöönd on ajakohaselt märgitud? Kas veepiir on nihkunud? Kas tänased DP kohustuslikud ülesanded on tagatud ja vajaminev info olemas, mille alusel ehitusõigust määrata?
Kohalike omavalitsuste planeerimispädevuse teostamine peab toimuma avalikes huvides, Avalik huvi ja strateegiline planeerimine kui avalik kokkulepe õigustab kohaliku omavalitsuse sekkumist eraomandi kasutamisse ja käsutamisse. Pärast detailplaneeringu kehtestamist muutunud strateegilised eesmärgid on olulise kaaluga, et hinnata kehtiva planeeringu vastavust avalikkuse ootusele. Vähem oluliseks ei tohi pidada ka veel koostamisel olevaid nt vastu võetud strateegilisi dokumente, mis arvestavad muutunud ruumiliste oludega. Detailplaneeringu asjakohasust aitab hinnata erinevate planeeringute (liigilt üldisemad planeeringud, naaberalade detailplaneeringud) ülevaatamise kohustus. Kuivõrd detailplaneering viib ellu üldplaneeringut, siis on planeeringu asjakohasuse hindamisel väga oluline arvestada ka teiste liigilt üldisemate strateegiliste arengudokumentide (planeeringud, strateegiad ja arengukavad) ruumiliste eesmärkidega.
Uuringud ja analüüsid on olulised nii detailplaneeringu lahenduse põhjendamisel kui ka hilisemalt asjakohasuse hindamisel. Asjakohasuse hindamiseks on mõistlik kaaluda ka täiendavate uuringute läbiviimist. Need annavad sisendi teadmistest lähtuvaks põhjendamiseks. Väga levinud on liikuvusuuringud, mis aitavad hinnata, kas detailplaneeringu lahendus vastab enam tänastele oludele (jalakäijate ja jalgratturite liikumisvõimalused, ligipääsetavus, ühistranspordi teenindusvõime, tänavate läbilaskvus, parkimiskohtade vajadus). Võrreldavate andmete saamiseks on hea kui liikuvusuuringuid koostatakse aja möödudes uuesti samale alale, et hinnata kuivõrd on liikuvusolud piirkonnas ajaga muutunud, sh uute arendusalade lisandumisel. Samamoodi saab anda väiksemamahulisi hinnanguid, näiteks milline on piirkonnas või kvartalis parkimiskohtade järele vajadus või ligipääsetavuse olukord.7Näide: Intensiivse arendussurvega Põhja-Tallinnas kaalutakse arendusalade ehk kehtivate detailplaneeringute elluviimise võimaluste ja prioriteetsuse väljaselgitamiseks täiendava liikuvusuuringu koostamist, et välja selgitada, ka detailplaneeringuid on võimalik ellu viia ilma ühistranspordi võimekuse tõstmisesse või rattateede rajamisse investeerimata. Kohalikul omavalitsusel on siinkohal võimalus ka detailplaneeringute elluviimise osas läbi rääkida, kuivõrd ta on maaomanikuna planeeringu koostamisest ja elluviimisest huvitatud isik ning valmis panustama rahaliselt taristusse, mis võimaldab detailplaneeringut ellu viia.
Uuringute abil on hea prognoosida, milline on piirkonnas vajadus korterite või äripindade järele. Kas varasemalt piirkonda kavandatud korterite hulk on enam asjakohane, kas on muutunud vajadus teisttüüpi elamispindade järele? Hinnata saab, kas piirkonda on vaja enam uusi äripindasid, kas vajadus on väiksemate äripindade järele ja kas piirama peaks suuremaid kaubanduspindu, nt asula piiril või vastupidi asula südames? Läbi uuringute on võimalik põhjendada tegevusi kooli- ja lasteaiavõrgu toimivuse tagamiseks ja uute asukohtade vajadust, sh ka teiste avalike funktsioonide täitmiseks.
Erinevates detailplaneeringutes kavandatud maakasutusviiside kokkusobivust saab hinnata läbi keskkonnategurite uuringute ja keskkonnamõju hindamise – selle mõju looduskeskkonna mitmekesisusele, roheühenduste toimivusele, soojussaare efektile, nt vajadus vähendada oluliselt suuri asfaltpindu jne.8Näiteks võimaldas Rahu tee, Peterburi tee ja Lagedi tee mitmetasandilise ristmiku maa-ala detailplaneeringu ja külgnevate detailplaneeringute strateegiline keskkonnamõju hindamine ristmiku planeeringulahendust oluliselt inimmõõtmelisemaks ja linnakeskkonda sobivamaks muuta. Näiteks kuidas toimib rohevõrk ja millised muutused on selle toimivuses aset leidnud läbi uute arenduste?
Ellu viimata detailplaneeringute asjakohasust aitavad hinnata visiooni, arhitektuuri- ja planeeringuvõistlused.9Näide: Tallinna Lennujaama ja Ülemiste ärilinnaku laienemise ruumiliste vajaduste ja võimaluste väljaselgitamiseks koostati mitmeid linnaehituslikke ideelahendusi, et leida alale parim ruumiline terviklahendus (sh hoonestamise, tänavavõrgu, avaliku ruumi, haljastuse üldised põhimõtted ja ülelinnalised seosed). Lahendatavale alale jäid aga ka mitmed kehtivad detailplaneeringud, mida ei ole ellu viima hakatud. Ideelahenduse järgi ei olnud terviku tagamiseks aga mitmed kehtivad detailplaneeringud enam kehtival kujul elluviidavad.
Avaliku huvi saab hinnata läbi küsitluste, töötubade, ideekorjete, sotsioloogiliste uuringute. See on vajalik nii tihedama asustusega aladel kui ka väiksemates kogukondades. Tänapäeval on häid arvamuste välja selgitamise võimalusi, lisaks avalikele kohtumistele ja töötubadele, saab hõlpsasti küsida inimeste arvamust ja ideid ka läbi virtuaalsete vahendite kas suurema ala või konkreetse DP lahenduse kohta. Sotsioloogilised uuringud aitavad välja selgitada, kuidas ajas inimeste ootused nende elu- ja igapäevasele liikumiskeskkonnale muutuvad. Sellist tüüpi uuringuid on mõistlik rakendada suurema piirkonna kohta.
Detailplaneeringu asjakohasust mõjutavad möödapääsmatult muutused ühiskonnas ja avalikes väärtushinnangutes nagu teadlikkuse kasv autokasutuse negatiivsetest mõjudest, erinevate liikumisviiside ja nende omavahelise kombineerimise võimalustest ning tervisemõjudest, kvaliteetse ühistranspordi kättesaadavuse parandamise vajadus, autode parkimiskohtade vajaduse vähenemine, rattateede vajaduse suurenemine, kasvav vajadus ühiskasutatavate avalike alade ja hoonete (sh parkide ja haljasalade), kvaliteetse avaliku ruumi, erivajadustega inimeste liikumisvõimalusi arvestava tänavate ja avaliku ruumi lahenduste, eakatele suunatud kodude ja ajaveetmise võimaluste, liigirikaste rohealade ja maastikulise mitmekesisuse, keskkonnasäästlike tehnoloogiate kasutuse jne järele.
Ühiskonna moodustavad inimesed ehk kogukond, kes planeeringualal ja selle lähialal elavad või seda kasutavad. Kogukonna jaoks on väga oluline, kuidas elluviidav lahendus tõstab elukeskkonna ruumikvaliteeti. Tihtilugu ei olegi nii tähtis, kas hoone on paar korrust kõrgem või mitu protsenti kavandatakse ärifunktsiooni, vaid kuidas on lahendatud avalik ruum ehk hoonete vaheline liikumine ning kodu- ja töökoha lähedased ajaveetmise võimalused. Siin oleneb ühiskonna väärtushinnangutest, millist ruumi kvaliteeti me normiks peame.
Detailplaneeringute asjakohasuse hindamisel tuleb tähelepanu pöörata näiteks sellele, milliseid liikumisviise antud lahendusega soodustatakse, kuidas on arvestatud erivajadustega inimeste liikumisvõimalustega (ligipääsetavus, universaalne disain), kas kortermaja või ärihoone lahendus soodustab väliruumis viibimist. Vajalik on analüüsida, kuidas inimene seda ruumi kasutama hakkab ja kuidas ta end seal tunneks. Need ei pruugi esmapilgul moodustada olulist osa põhilahendusest, kuid just sealt on leida kõige enam olulisi väärtusi, mille järgi detailplaneering loob sidusa ühiskonna ruumilise keskkonna ja vastab kogukonna ootustele ja vajadustele. Eile tundus mõistlik kasutada autot, vaatamata autokasutuse trendi jätkumisele on inimesed täna palju teadlikumad sellega kaasnevatest negatiivsetest mõjudest (terviseriskid, kogukulud ühiskonnale, kvaliteetse avaliku ruumi kadu, saaste) ning eelistavad liigelda varasemast enam rattaga või jalgsi.
Asja- ja ajakohased detailplaneeringud parandavad elukeskkonda, väärtustavad minevikupärandit ja looduskeskkonda ning toetavad säästlikke tulevikutrende.