Projekteerimistingimused ei asenda planeerimist, vaid võimaldavad täpsustada ruumilisi tingimusi üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimisel, nt hoone asukoha või mahu, arhitektuursete või liikluskorralduslike tingimuste täpsustamisel, detailplaneeringus toodud otstarvete vahekorra mõningasel muutmisel, avaliku ruumi, haljastuse, heakorra, korterite arvu jms käsitlemisel jne. Projekteerimistingimused aitavad vähendada nii kohaliku omavalitsuse halduskoormust kui ka huvitatud isikute kohustusi. Iga muudatuse tegemisel detailplaneeringusse ei ole mõistlik koostada uut planeeringut1Üldplaneeringutes võiks elluviimise sätete all nimetada, et kohalik omavalitsus võib vajaduse korral varem kehtestatud detailplaneeringut täpsustada projekteerimistingimuste väljastamise kaudu. Küll aga ei tohi projekteerimistingimustega kehtestatud detailplaneeringu põhilahendust olemuslikult muuta.
Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kaaluda ja otsustada:
- kas teema, mida soovitakse detailplaneeringus täpsustada võib planeeringulahendust olemuslikult muuta ja
- kas oleks vajalik avatud menetlus uuesti läbi viia.
On selge et võimalusel soovib maaomanik loobuda uue detailplaneeringu koostamisest, mis on kulukam ja toob kaasa avalikkuse suurema tähelepanu. Ehitusseadustiku kohaselt tuleb detailplaneeringu olemasolul planeeringulahenduse täpsustamiseks projekteerimistingimustega läbi viia avatud menetlus. Juhul, kui eelnõu avalikul väljapanekul esitatakse ettepanekuid, peab kohalik omavalitsus korraldama avaliku arutelu.
Kui olemasolevat detailplaneeringut täpsustatakse läbi projekteerimistingimuste, avalikustavad kohalikud omavalitsused eelnõu. Üldjuhul on minimaalne avalikustamise periood haldusmenetluses 14 päeva, mistõttu nii kaua kestab ka avalik väljapanek. Samas ütleb ehitusseadustik, et kohalik omavalitsus annab avatud menetluse korral kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Osa kohalikke omavalitsusi kasutab seda menetlust.
Tuleb ette, et ka avatud menetluse puhul ja ettepanekute laekumisel otsustab kohalik omavalitsus avalikku arutelu mitte korraldada. Kuna ehitusseadustik on avatud menetluse korra osas napisõnaline, ei anna see kohalikule omavalitsusele praktikas suuremat vabadust ise otsustada, kas ja kuidas avatud menetlust läbi viia, kuna avatud menetlus on kirjeldatud haldusmenetluse seaduses. Viimane rakendub automaatselt kuna ehitusseadustik eriseadusena ei sätesta teisiti. Käsitluse ühtlustamine seadustes kujundaks selgema ja ühetaolisema praktika.
Projekteerimistingimuse andmise avaliku menetluse läbiviimisel seaduses avalikkuse kaasamise võimalused niivõrd üksikasjalikult lahti kirjutatud nagu detailplaneeringu koostamisel. Seega vajab mõtestamist, kuidas avatud menetlusega projekteerimistingimuste andmisel avalikkust rohkem kaasata. Näiteks võiks avatud menetlusega projekteerimistingimuste puhul avalikkust kaasavad osad olla detailplaneeringuga sarnased, sh pikem avalikustamise periood ning sisulist arutelu võimaldav avaliku arutelu toimumine.
Projekteerimistingimuste menetluskord on probleemne juhul, kui kehtiv detailplaneering puudub ja uue, keskkonda paremini sobituva ruumilahenduse võib lahendada läbi projekteerimistingimuste. Näiteks tunnistatakse detailplaneering eelnevalt kehtetuks ja kohalik omavalitsus lubab uue planeeringu koostamisest loobuda. Tavapraktikas antakse sellisel juhul projekteerimistingimused välja tavamenetlusena ehk avalikkust sellest ei teavitata.
On oluline, et avalikkus oleks teadlik kui detailplaneeringu lahendust ei realiseerita ja alale on kavandatud uus lahendus.
Võrreldes planeeringu algatamise taotlustega on projekteerimistingimuste taotlemise aluseks olevad kavandid üldjuhul konkreetsemad. Projekteerimistingimused saavad seega olla märksa täpsemad. Kuna puudub pikk menetlusprotsess, siis projekteerimistingimuste taotlemisega seotud aeg ja kulud on detailplaneeringu koostamisega võrreldes väiksemad. Väiksem on ka huvitatud isiku surve jätta võimalikult palju valikuid lahtiseks, nagu tihti detailplaneeringute puhul tekib.
Linnaehituslikult ja ruumiliselt oluliste muudatuste korral tuleb kaaluda detailplaneeringu koostamist. See, mida lugeda oluliseks ruumiline muudatuseks detailplaneeringu puudumisel, on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Ka projekteerimistingimuste avaliku menetluse otsus tuleb teha eelkõige avaliku huvi olemasolust lähtuvalt.
Tuleb ette, et projekteerimistingimuste taotlemisel esitab kohalik omavalitsus detailplaneeringu tingimustele lisaks täiendavaid tingimusi. Tavapäraselt on see seotud detailplaneeringu kehtestamise järel toimunud õigusaktide muudatustega, kuid alati ei ole piisavalt selgitatud, millistel põhjustel kitsendavaid tingimusi seatakse. Täiendavate tingimusi seadmist tuleb alati põhjendada.
Menetluse valikul on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum ja vastutus, mistõttu eelistatakse sageli tavapraktikat ehk uue detailplaneeringu koostamist detailplaneeringu täpsustamisele projekteerimistingimustega, mis eeldab täiendavat põhjendamist2Planeerimisseaduse 2. peatükis sätestatud planeerimise põhimõtteid tuleb järgida ka juhul kui detailplaneeringu koostamise menetlus asendatakse projekteerimistingimuste menetlusega. Vaatamata sellele, et projekteerimistingimuste menetlus käib ehitusseadustiku alusel, tuleneb õigus menetlus asendada planeerimisseadusest ja tegemist on detailplaneeringu koostamise kohustusega..
Eelistada tuleb vähem koormavaid menetlusi, seega peaks kohalik omavalitsus esmalt kaaluma detailplaneeringu täpsustamise võimalust projekteerimistingimustega.
Lisaks sellele, et projekteerimistingimuste menetlus on kiirem ja soodsam, kehtivad need kindla aja (5 aastat), mistõttu pole niivõrd ohtu sisuliselt vananeda. Projekteerimistingimuste koostamisel peab kohalik omavalitsus lähtuma planeerimise põhimõtetest ning detailplaneeringu menetluse asendamisel projekteerimistingimustega on asjakohane käsitleda vähemalt detailplaneeringu kohustuslikke ülesandeid.
Mõistlik on lahendada väljakujunenud hoonestusalal ehitustingimused projekteerimistingimuste andmisega juhul kui:
- nii kehtiv üldplaneering kui ka keskkonna hoonestuslaad annavad väga selged suunised, kuidas antud krundil ehitusõigust kavandada. Näiteks on selge ehitusjoon, hoonemaht, haljastuslahendus ja juurdepääs krundile.
- soovitakse koostada ehitusprojekt ühe kinnistu kõigile ehitistele eeldusel, et soovitud ehitustegevuse ruumiline mõju piirdub konkreetse kinnistu ja selle vahetute naaberkinnistutega. Seejuures tuleb tagada, et lahendus peab sobituma linnaruumi, arvestama ümbritseva keskkonda, piirkondliku hoonestuslaadi, teiste isikute õigusi, avalikku huvi ning olema kooskõlas üldplaneeringuga.
Uus detailplaneering tuleb koostada siis, kui kohalik omavalitsus leiab, et taotletav täpsustus muudab detailplaneeringu põhilahendust olemuslikult.