Millised on kitsenduste seadmise võimalused kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga?

Nii üldplaneeringu (PlanS § 74 lg 3) ka KOV EP (PlanS § 95 lg 4) puhul on tegemist ehitamise aluseks oleva planeeringuga, mille alusel võib kitsendusi seada.

Põhiseaduse § 32 lõike 1 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Sama paragrahvi teine lõige näeb ette, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Eeltoodust tuleneb, et omandipõhiõiguse piiramine saab toimuda ainult üldistes huvides. Seega tuleb KOV EP koostamisel arvestada, et kitsenduse seadmine on võimalik vaid üldiste ehk avalike huvide kaitse tagamiseks, mis peab olema põhjendatud. Samas võib kitsenduste seadmise vajadus tekkida näiteks olukorras, kus ORME ehitamisega kaasnevad kitsendused (nt lennuvälja maandumisraja kõrguspiirangupinnad), mis hõlmab naaber kinnisomandit ja mille tagajärjel ei saa omanik kinnisasja enam senisel otstarbel kas osaliselt või täies ulatuses kasutada. 

Riigikohus on asjas 3-4-1-25-11 leidnud, et teatud juhtudel on ka PS § 32 lõikes 2 sätestatud omandikitsenduste korral kinnisasja omanikel põhiseadusest tulenev õigus saada kitsenduste talumiskohustuse eest mõistlikku hüvitist. Asjas 3-3-1-69-09 on Riigikohus tõdenud, et hüvitise maksmise kohustus on juhul, kui omandipõhiõiguse riive on sedavõrd intensiivne, et ei ole võimalik leida mõistlikku tasakaalu üldiste ja üksikisikute huvide vahel.

Arvestades eeltoodut, tuleb kitsenduse seadmise kaalumisel ja hindamisel (kas kitsendusega võib kaasneda hüvitamise kohustus) igakordselt konkreetse juhtumi asjaolusid hinnata ning esmalt veenduda ning seejärel selgelt põhjendada, et kitsenduse seadmine on vajalik avalike huvide tagamiseks. Samuti tuleb välja selgitada, kas kitsendus on proportsionaalne, millised on selle tagajärjed omanikule ja kas sellest tulenevalt on hüvitise maksmine nõutav või mitte.

Juhul, kui kitsenduste tulemusena muutub kinnistu kasutamine võimatuks, tuleb lähtuda kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS). KAHOS § 2 lg 1 näeb ette, et kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja omandamine üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või sundvõõrandatakse, kui omanikuga kokkulepet ei saavutata. Seega olukorras, kus KOV EP kehtestamise tagajärjel ei saa kinnistu omanik oma kinnistut enam eesmärgipäraselt kasutada tuleb kohalikul omavalitsusel kui planeeringu kehtestajal kinnisasi omandada kas kokkuleppel kinnistu omanikuga või kokkuleppe mitte saavutamisel rakendada kinnisasja sundvõõrandamist.

Skip to content