Ehitusseadustiku kohaselt on projekteerimistingimuste avatud menetluse korraldamine kohalikule omavalitsusele kohustuslik siis, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul kui kehtivat detailplaneeringut ei ole – olenemata sellest, kas seda pole koostatud või on see kehtetuks tunnistatud –, siis edasises menetluses ei lähtuta projekteerimistingimuste andmisel korrast, kus peab rakendama avatud menetlust. Praktikas projekteerimistingimuste avatud menetlusest tihti loobutakse.
Kuidas tagada sealjuures avalik huvi ja välistada võimalik negatiivne mõju naaberkinnistutele ja avalikkusele?1Näide: Riigikohtu juhtum, kus maaomanik soovis loobuda detailplaneeringu elluviimisest ehk kolme eraldiseisva ärihoone kavandamisest, sooviga rajada nende asemele ühe suure kaubandushoone. Kohalik omavalitsus tunnistas planeeringu kehtetuks ja menetles krundi ehitusõiguse taotlust edasi läbi projekteerimistingimuste. Naaberkinnistu omanik esitas halduskohtule kaebuse, tuues välja et kohaliku omavalitsuse kehtetuks tunnistamise otsuse juures oli ainsaks põhjenduseks, et kinnistu omanik ei soovi enam planeeringu lahendust ellu viia. Sealjuures pole analüüsitud avalikke huve, pole põhjendatud, kuidas suur kaubandushoone piirkonda mahuliselt ja arhitektuurselt sobitub ning kohalik omavalitsus pole hinnanud, kas selle järele on üldse vajadus. Lisaks võib eeldada, et rajatav kaubanduskeskus toob piirkonda juurde rohkem läbivat liiklust, mille osaline parkimine hakkab koormama naaberkinnistute juurdepääsu teid, samuti varjab uus kavandatav hoone varjab enam valgust, kasvab müratase ja hoone tervikuna ei sobitu miljöösse. https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?id=269397068
Viites kirjeldatud näite puhul ei ole teada, kuidas reguleeris üldplaneering antud kinnistu edasist planeerimisõigust, aga see näitlikustab selgelt, millised mõjud võivad avalduda naaberaladele kohaliku omavalitsuse seisukohalt näiliselt väikeste muudatuste kaudu hoonete liitmisel ja kasutusfunktsiooni täpsustamisel. Läbi projekteerimistingimuste kavandatud kaubanduskeskus muutis eelnevalt kehtinud detailplaneeringu lahendust olemuslikult ja maaomanik avaldas juba ka detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse juures oma soovi kavandada varem planeeritud hoonete asemel kaubanduskeskust. Antud näite puhul võib öelda, et kohalik omavalitsus ei kaalunud piisavalt kehtetuks tunnistamise otsuse juures uue lahenduse olemust ning ei põhjendanud avalikult, miks eelistati projekteerimistingimusi detailplaneeringule. Projekteerimistingimuste menetlust ei viidud läbi avatud menetlusena.
Kohaliku omavalitsuse väitel on haldusmenetluse seaduse kohane avatud menetlus keerukam ja ebamugavam kui planeerimisseaduse kohane avaliku väljapaneku korraldamine. Näiteks on avatud menetluses rohkem valikuid ja vaheotsuseid, millele tuleb tähelepanu pöörata – kasvõi see, millal peab ja millal ei pea korraldama avalikku arutelu.
Planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja haldusmenetluse seaduse alusel tehtavaid haldusotsuseid menetlevad kohalikus omavalitsuses erinevad spetsialistid. Samuti on seadustes kasutatav terminoloogia mõnevõrra erinev planeerimisseadusest. Nende koostöö ja selge halduspraktika on välja kujunemata. Osapooltele oleks lihtsam kui menetlused oleks täpselt samad, mitte lihtsalt sarnased. Seetõttu püütakse avatud menetlust pigem vältida.
Projekteerimistingimuste avaliku menetluse otsus tuleb teha eelkõige avaliku huvi olemasolust lähtuvalt.
Ülevaatlik oleks kui projekteerimistingimustele lisatakse detailplaneeringu lihtsustatud põhijoonise sarnane skeem. Peamiseks küsimuseks on, kes peaks vastava skeemi koostama. Tundub loogilisena, et vastav skeem lisatakse projekteerimistingimuste väljastamise taotluse juurde. Selgitava skeemi saab aga lisada nii taotleja oma soovi selgitamiseks, kui ka otsuse koostaja projekteerimistingimuste selgitamiseks. Erinevalt detailplaneeringu algatamise ettepanekust on projekteerimistingimuste näol tegemist lõpliku haldusaktiga, mis on võrreldav kehtestatud detailplaneeringuga. Seetõttu peab projekteerimistingimuste tingimuslik osa ja skeem olema omavahel kooskõlas ja eelduslikult kohaliku omavalitsuse koostatud.
Kuigi suure tõenäosusega puudub paljudes kohalikes omavalitsustes vastav võimekus, siis tuleb eelnevast lähtudes kaaluda, kas selle ülesande delegeerimine taotlejale on asjakohane.
Lähtekohti kaalumiseks:
- Detailplaneeringu täpsustamisel projekteerimistingimustega kehtib ehitusseadustikus avatud menetluse nõue. Avatud menetlust on mõistlik rakendada ka detailplaneeringu asendamisel projekteerimistingimustega.
- Ülevaatlik oleks kui projekteerimistingimustele lisatakse detailplaneeringu lihtsustatud põhijoonise sarnane skeem, mis selgitab hoone asukoha kavandamise võimalusi ja vajadusel selgitab muid olulisi nõudeid (nt juurdepääs, liikluskorraldus, haljastus jms). Kuna paljudes kohalikes omavalitsustes pole võimekust sellist dokumenti koostada, siis tuleb kaaluda, kas on õigustatud ja kuidas on võimalik selle ülesande delegeerimine taotlejale.