Sellel leheküljel on ülevaade planeerimisseaduse muudatustest alates 2022. aastast, mil viidi läbi planeerimisseaduse mõju järelhindamine.
Tutvu muudatustega:
2022. aastal läbi viidud planeerimisseaduse mõju järelhindamine
2022. aastal läbi viidud planeerimisseaduse mõju järelhindamise käigus hinnati planeerimisseaduse (PlanS) ja selle alusel kehtestatud määruste (koostöö määrus ja olulise ruumilise mõjuga ehitise määrus) rakendamise mõjusid ning seaduse ligikaudu kaheksa aastase kehtimisaja jooksul ilmnenud õiguslikke ja praktilisi probleeme. Samuti hinnati PlanS-i kehtivuse ajal tekkinud kohtupraktikat. Analüüsi käigus tuvastatud ja praktikas ilmnenud probleemide alusel ning täiendavate analüüside (ORME määruse ajakohastamise analüüs ja Eesti tuuleenergeetika ruumilise planeerimise võrdlus rahvusvahelise praktikaga) põhjal koostati 2023. aastal planeerimisseaduse muudatuste väljatöötamiskavatsus (edaspidi VTK; vt ka väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamise tabelit).
VTK-s käsitletud probleemid jagunevad kolmeks: planeeringuliikide ülesed probleemid, kohaliku omavalitsuse ja riigi tasandi planeeringuliikidega seotud väljakutsed. Planeerimisseaduse muutmise seaduse eelnõu koostamine toimub 2024. aasta sügisel.
Viited:
Planeerimisseaduse mõju järelhindamine
Planeerimisseaduse muutmise seaduse väljatöötamiskavatsus
Väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamise tabel
03.02.2022 jõustunud PlanS muudatused (PLANK regulatsioon)
- loodi alus Planeeringute Andmekogu (PLANK) asutamiseks ja sellega seoses kehtestati kohustus planeeringute PLANK-u kandmiseks;
- võimaldati dokumentide kättetoimetamist elektrooniliselt (seni tuli seda teha postiga);
- sätestati võimalus avalike arutelude läbiviimiseks elektrooniliste vahendite kaudu;
- nähti ette põhimõte, millele vastavalt tuleb planeerimisel soodustada taastuvenergeetika kasutamist;
- võimaldati korteriühistute puhul edastada teateid korteriühistu kaudu (seni oli nõutav kõigi omanike personaalne teavitamine);
- riigi eriplaneeringu lähteseisukohtade ja keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) programmi avalikustamise tähtaega lühendati 60 päevalt 30 päevale;
- jäeti ära riigi eriplaneeringu detailse lahenduse avaliku väljapaneku ja arutelu korraldamise nõue;
- nähti ette, et KOV eriplaneeringuga saab teha ettepaneku maakonnaplaneeringu muutmiseks;
- nähti ette, et hoone laiendamisel alla 33 protsendi on laiendamine lubatud proportsionaalselt maa alla ja maa peale, lähtudes laiendatava hoone maa alusest ja maa pealsest mahust;
- nähti ette, et planeeringu koostamise korraldaja võib arendajaga sõlmida halduslepingu ka väljaspool planeeringuala planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike ja sellega funktsionaalselt seotud avalikult kasutatavate rajatiste väljaehitamiseks või väljaehitamisega seotud kulude kandmiseks;
- nähti ette KOV kohustus halduslepingute (vt eelmine punkt) sõlmimise aluste kehtestamiseks määruse andmiseks.
07.03.2023 jõustunud PlanS muudatused (taastuvenergia planeerimise kiirendamine)
- võimaldati riigi eriplaneeringu ja tuuleparke kavandava KOV eriplaneeringu koostamisel loobuda detailse lahenduse koostamisest ja kehtestada planeering asukoha eelvaliku alusel;
- võimaldati tuuleparke kavandava KOV eriplaneeringuga muuta üldplaneeringut;
- jäeti ära KOV eriplaneeringu detailse lahenduse avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu korraldamise nõue.
01.01.2025 jõustunud PlanS muudatused (MaRu ümberkorraldamine)
- jäeti ära KOV koostatavate planeeringute heakskiidu läbiviimisel vaidlevate osapoolte ärakuulamise korraldamise kohustus (KOV ja väljapanekul arvamuste esitajad, kelle arvamusi ei arvestatud);
- jäeti ära üldplaneeringule vastavate DP-de heakskiitmiseks esitamise nõue.
08.07.2025 jõustunud PlanS muudatused (taastuvenergia planeerimise kiirendamine)
- jäeti ära riigi eriplaneeringu vastuvõtmise etapp;
- jäeti ära riigi- ja KOV eriplaneeringu koostamisel planeeringu lähteseisukohtade ja KSH programmi avaliku väljapaneku ja arutelu korraldamise nõue;
- jäeti ära kohustus korraldada riigi eriplaneeringu avalikustamine (väljapanek ja arutelu) kõigis planeeringuala KOV keskustes ja suuremates asulates ning antakse võimalus korraldada avalikustamine planeeringuala sobivas KOV-s sobivas asukohas.
15.05.2026 jõustunud planeerimisseaduse muudatused (riigikaitselised ehitised)
- Ajavahemikul 15.05.2026 – 31.12.2032 ei kohaldata planeerimist riigikaitse ehitistele.
- Ajavahemikul 15.05.2026 – 31.12.2032 moodustatakse harjutusväljad relvaseaduse alusel kui harjutusvälja jääb eraomandis olev maa.
2026. aasta teisel poolaastal ja 2027. aasta jaanuaris jõustunud planeerimisseaduse muudatused (tõhustamine ja kiirendamine)
Riigikogu võttis 20.05.2026 vastu planeerimisseaduse ja sellega seotud seaduste muudatused. Muudatuste eesmärk on muuta planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja praktilisemaks ning vähendada olukordi, kus planeeringud venivad või vanad detailplaneeringud jäävad aastateks kehtima. Link eelnõule.
Kõige olulisemad praktilised muudatused puudutavad planeeringute andmekogu, Maa- ja Ruumiameti järelevalverolli, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kaotamist, detailplaneeringute kehtivusaja piiramist ning detailplaneeringute muutmise võimalust.
1. Kohaliku omavalitsuse eriplaneering kaotatakse
Mida muudeti?
Planeerimisseadusest jäetakse välja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu regulatsioon. See muudatus jõustub 01.01.2027. Enne muudatuse jõustumist algatatud KOV eriplaneeringud menetletakse lõpuni senise regulatsiooni järgi.
Miks muudeti?
KOV eriplaneering oli kaheetapiline planeeringuliik, mis koosnes asukoha eelvalikust ja detailse lahenduse koostamisest. Seletuskirja järgi ei ole see instrument praktikas piisavalt õigustanud. Riigikogu ülevaates on välja toodud, et KOV eriplaneeringu keskmine menetlusaeg on olnud umbes neli aastat, samas kui detailplaneeringuga saab sama tulemuse keskmiselt 2,2 aastaga.
Mida see praktikas tähendab?
Olulise ruumilise mõjuga ehitisi, mida varem kavandati KOV eriplaneeringuga, saab edaspidi kavandada üldplaneeringu ja/või detailplaneeringu kaudu (juhul, kui ORME asukoht ei ole üldplaneeringus määratud, tuleb koostada ÜP’d muutev DP vt allpool olevat selgitust). See peaks muutma protsessi KOV-i ja arendaja jaoks kiiremaks ning odavamaks. Elaniku vaatest ei tohiks osalemisvõimalused oluliselt halveneda, sest detailplaneeringu menetluses säilivad avalikustamise, arvamuse avaldamise ja vajadusel keskkonnamõju strateegilise hindamise võimalused.
Olulise ruumilise mõjuga ehitiste kavandamine toimub edaspidi üld- ja/või detailplaneeringu kaudu:
Mida muudeti?
Seaduses täpsustatakse, et olulise ruumilise mõjuga ehitise kavandamiseks tuleb kasutada üldplaneeringu ja/või detailplaneeringu menetlust. Kuna kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu regulatsioon tunnistatakse kehtetuks, viiakse ka olulise ruumilise mõjuga ehitiste nimekirja kehtestamise volitusnorm seaduses uude kohta.
Miks muudeti?
Muudatus on seotud KOV eriplaneeringu kaotamisega. Kuna senine eriplaneeringu instrument kaob, oli vaja tagada, et olulise ruumilise mõjuga ehitiste kavandamiseks jääks seadusesse selge planeerimislik alus. Volitusnormi ümbertõstmine on vajalik seetõttu, et senine alus paiknes KOV eriplaneeringu sätete juures.
Mida see praktikas tähendab?
Suure mõjuga objektide puhul ei kao planeerimiskohustus ära, vaid menetlus liigub teise vormi. Arendaja jaoks tähendab see, et edaspidi ei lähtuta enam KOV eriplaneeringu menetlusest, vaid tuleb arvestada üldplaneeringu ja/või detailplaneeringu menetlusega. Elanike jaoks tähendab see, et selliste objektide kavandamine jääb endiselt avalikku planeerimismenetlusse, kus on võimalik esitada arvamusi ja vastuväiteid. Keskkonnamõju strateegilise hindamise vajadus ei kao, kui see tuleneb seadusest.
2. Planeerimisel tuleb rohkem arvestada kvaliteetse ruumi ja kliimamuutustega
Mida muudeti?
Planeerimisseaduse põhimõtteid täiendati. Planeeringuga tuleb luua eeldused kestliku, funktsionaalse, mitmekesise, kasutusmugava, kvaliteetse ja turvalise elukeskkonna kujunemiseks. Samuti lisati kohustus arvestada planeerimisel kliimamuutustega, vajaduse korral neid ennetades ja leevendades ning elukeskkonda kliimamuutustega kohandades.
Miks muudeti?
Planeeringud mõjutavad otseselt seda, milline elukeskkond tekib: kas seal on haljastust, ligipääsetavust, turvalist avalikku ruumi, toimivat liikuvust ja kliimariskidega arvestamist. Seletuskiri rõhutab, et planeeringud peaksid senisest paremini toetama kvaliteetseid ruumilahendusi ja kliimamuutustega kohanemist.
Mida see praktikas tähendab?
Planeeringu koostamisel ei saa enam piirduda ainult sellega, kuhu hoone või tee paigutada. Rohkem tuleb põhjendada näiteks sademevee lahendusi, haljastust, üleujutusriske, kuumasaarte vältimist, liikumisvõimalusi ja avaliku ruumi kvaliteeti. Arendaja jaoks võib see tähendada vajadust juba varases faasis paremini läbi mõelda ruumiline kvaliteet ja keskkonnamõjud. Elaniku jaoks annab see parema aluse nõuda sisuliselt kvaliteetsemat elukeskkonda.
3. Detailplaneeringule kehtestatakse 10-aastane kehtivuspiir
Mida muudeti?
Detailplaneering kaotab kehtivuse, kui seda ei ole asutud ellu viima 10 aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamisest. KOV võib põhjendatud juhul pikendada detailplaneeringu kehtivust ühe korra kuni viie aasta võrra. Pikendamine toimub toiminguna, ilma avalikku menetlust läbi viimata. See reegel kohaldub detailplaneeringutele, mis kehtestatakse alates 01.01.2027.
Miks muudeti?
Seletuskirja järgi kehtisid detailplaneeringud seni kuni kehtetuks tunnistamiseni, sõltumata sellest, kas neid tegelikult ellu viidi. See on tekitanud olukorra, kus kehtivad ka näiteks 30 aastat vanad detailplaneeringud, mis ei ole enam ajakohased.
Mida see praktikas tähendab?
Arendaja või maaomanik ei saa enam eeldada, et kehtestatud detailplaneeringuga määratud ehitusõigus kehtib määramata ajaks. Kui planeeringut ei hakata 10 aasta jooksul ellu viima, tuleb arvestada selle kehtivuse lõppemisega või taotleda pikendamist. KOV-i jaoks annab muudatus võimaluse vältida olukorda, kus vanad ja tegelikkusele mittevastavad planeeringud takistavad piirkonna ajakohast arengut. Koduostja või investor peab tulevikus kontrollima mitte ainult seda, kas detailplaneering on olemas, vaid ka seda, kas see on veel kehtiv ja kas seda on ellu viima asutud.
4. Täpsustati, millal detailplaneeringu elluviimine algab
Mida muudeti?
Seaduses täpsustati, millal loetakse, et detailplaneeringut on hakatud ellu viima. Kui detailplaneeringu alusel tuleb teha maakorraldustoiminguid, loetakse elluviimise alguseks nende toimingute lõpetamine. Kui maakorraldustoiminguid ei ole vaja, loetakse elluviimise alguseks ehitusloa andmine.
Miks muudeti?
Muudatus on vajalik seetõttu, et detailplaneeringule kehtestatakse 10-aastane kehtivuspiir. Selleks peab olema selge, millal saab öelda, et planeeringut on päriselt ellu viima hakatud.
Mida see praktikas tähendab?
Muudatus vähendab vaidlusi selle üle, kas planeeringuga on päriselt tegutsema hakatud või mitte. Näiteks ainult huvi tundmine, eskiisi tegemine või läbirääkimiste pidamine ei pruugi olla piisav. Oluline on konkreetne samm: kas maakorraldustoimingud on lõpetatud või on antud ehitusluba.
5. Planeerimismenetlust saab lihtsamini lõpetada, kui menetlus ei liigu
Mida muudeti?
Täiendati aluseid, millal detailplaneeringu võib koostamise lõpetada. Näiteks võib menetluse lõpetada, kui huvitatud isik ei esita pärast vähemalt kahte kirjalikku meeldetuletust vajalikke andmeid, huvitatud isik on pankrotistunud või likvideeritud või keeldub põhjendamatult planeeringulahendust õigusega kooskõlla viimast.
Miks muudeti?
Praktikas võivad planeerimismenetlused seista ka seetõttu, et huvitatud isik ei anna vajalikke andmeid või ei tee koostööd. Sellisel juhul võib menetlus formaalselt edasi eksisteerida, kuigi sisuliselt ei ole võimalik seda tulemuslikult jätkata.
Mida see praktikas tähendab?
Arendaja või maaomanik peab menetluses aktiivselt osalema ja KOV-i nõuetele reageerima. KOV saab rohkem võimalusi lõpetada menetlused, mis on muutunud sisutühjaks või mida ei ole võimalik edasi viia. See aitab vähendada “riiulil seisvaid” planeeringuasju.
6. Detailplaneeringu menetlusele ajapiir seotakse algatamise taotlusega
Mida muudeti?
Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tuleb teha hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest.
Miks muudeti?
Muudatuse eesmärk on vähendada venivaid menetlusi ja anda nii KOV-ile kui ka huvitatud isikule selgem ajaraam.
Mida see praktikas tähendab?
Huvitatud isik saab paremini arvestada, kui kaua menetlus võib kesta. KOV peab menetlust aktiivsemalt juhtima ja ei saa jätta detailplaneeringut määramata ajaks pooleli. Samas ei tähenda tähtaeg automaatselt, et planeering tuleb kindlasti kehtestada. KOV võib teha ka kehtestamata jätmise otsuse.
7. Avalikustamise ja kaasamise nõudeid muudeti paindlikumaks
Mida muudeti?
Mitmest sättest eemaldati kohustuslik 14-päevane avalikust väljapanekust etteteatamise tähtaeg. Muudatus puudutab erinevaid planeeringuliike, mis algatatakse peale 13. juunit 2026. Samas jääb alles kohustus tagada avalikkuse piisav kaasamine.
Miks muudeti?
Seletuskirja järgi oli 14-päevane etteteatamistähtaeg kehtestatud ajal, mil inimesed tutvusid planeeringumaterjalidega pigem kohapeal KOV-i või maavalitsuse ruumides. Kuna praegu tutvutakse planeeringutega suuresti elektrooniliselt, peeti senist jäika etteteatamistähtaega liiga koormavaks ja menetlust venitavaks.
Mida see praktikas tähendab?
Menetlused võivad muutuda kiiremaks, sest iga avaliku väljapaneku eel ei pea alati ootama eraldi 14 päeva. KOV saab menetlust paindlikumalt ajastada. Elaniku jaoks tähendab see, et planeeringuinfo jälgimine muutub olulisemaks, kuid samas on tal lihtsam oma arvamust esitada: seda ei pea enam ajastama üksnes avaliku väljapaneku ajaks, vaid arvamuse võib anda kohe, kui teade kätte jõuab. Kaasamiskohustus seejuures ei kao. Kui kaasamine on sisuliselt ebapiisav, võib see endiselt olla menetluse probleem.
8. Avaliku väljapaneku ja arutelu koht muutub paindlikumaks
Mida muudeti?
Detailplaneeringu avalik väljapanek ja avalik arutelu tuleb korraldada vähemalt planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse sobivas kohas. Seletuskirjas selgitatakse, et praegu pidi avalik väljapanek ja arutelu toimuma vähemalt planeeringuala KOV-i keskuses, kuid see ei pruugi olla otstarbekas, kui planeeringuala asub keskusest kaugel.
Miks muudeti?
Muudatuse eesmärk on teha avalikustamine praktilisemaks ja inimestele tegelikult ligipääsetavamaks. Kui planeeringuala asub KOV-i keskusest mitmekümne kilomeetri kaugusel, võib olla mõistlikum korraldada arutelu planeeringualale lähemal.
Mida see praktikas tähendab?
Muudatus annab KOV-ile rohkem paindlikkust avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu koha valimisel. KOV ei pea neid automaatselt korraldama üksnes valla, asula, linna või linnaosa keskuses, vaid võib valida planeeringuala KOV-i üksuses muu sobiva koha. See võib olla praktiline näiteks suure territooriumiga omavalitsustes, kus planeeringuala asub keskusest kaugel. Sellisel juhul saab avaliku väljapaneku või arutelu korraldada kohas, mis on kohalikele elanikele paremini ligipääsetav.
9. Laiendati projekteerimistingimuste andmise võimalust
Mida muudeti?
Seadust täiendati nii, et kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamise kohustuse korral lubada projekteerimistingimuste alusel hoone püstitamist või laiendamist lisaks olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ka selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või hoonestamata kinnisasjale.
Miks muudeti?
Senine regulatsioon oli liiga kitsas, sest võimaldas erandit ainult olemasoleva hoonestuse vahele jääva kinnisasja puhul. Muudatuse eesmärk on anda paindlikum ja tõhusam menetlusvõimalus ka siis, kui kinnisasi külgneb olemasoleva hoonestusega või asub selle vahetus läheduses.
Mida see praktikas tähendab?
Praktikas tähendab see, et projekteerimistingimusi saab edaspidi anda ka kinnisasjale, mis ei asu olemasoleva hoonestuse vahel, kuid paikneb selle vahetus läheduses. See annab kohaliku omavalitsuse jaoks rohkem paindlikkust ning võib mõnes olukorras vähendada detailplaneeringu koostamise vajadust.
10. Planeeringu koostamise korraldajal on võimalus anda arvamustele koondvastusena seisukoht.
Mida muudeti?
Muudatusega nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus avaldab kooskõlastamiseks ja arvamuste esitamiseks saadetud detailplaneeringu kohta edastatud arvamuste suhtes oma seisukoha 30 päeva jooksul arvamuse saamisest. See säte ei puuduta kooskõlastajaid. Seisukoha võib esitada koondvastusena.
Miks muudeti?
Tähtaja seadmine on vajalik selleks, et vältida ajutist suurt halduskoormust, kui detailplaneeringule annab arvamuse väga suur hulk isikuid.
Mida see praktikas tähendab?
Praktikas tähendab see, et kohaliku omavalitsuse üksus ei pea enam lähtuma märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise seaduses sätestatud 15-päevasest vastamistähtajast, mis võib suure hulga arvamuste korral osutuda ebarealistlikult lühikeseks. Samuti võimaldab muudatus anda samasisulistele arvamustele ühe koondvastuse. See vähendab halduskoormust ja aitab suunata rohkem ressurssi planeeringu sisulisse menetlusse. Arvamuse esitajad ei pruugi küll saada vastust nii kiiresti kui varem, kuid nende õigusi see planeerimismenetluses olulisel määral ei kahjusta.
11. Kohalikul omavalitsusel on võimalus seada menetlusosalistele tähtaegu
Mida muudeti?
Planeerimisseadust täiendati sättega, mis annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse määrata planeerimismenetluses toimingu tegemiseks mõistlik tähtaeg juhul, kui planeerimisseaduses või muus õigusaktis ei ole seda tähtaega ette nähtud.
Miks muudeti?
Muudatus on vajalik, sest planeerimismenetlused võivad venida ka põhjustel, mis ei sõltu planeeringu koostamise korraldajast, näiteks kui kaasatud isikud või muud vajalikku seisukohta andvad osalised ei vasta mõistliku aja jooksul. Säte aitab menetlust paremini juhtida ja hoida seda mõistlikus ajaraamis.
Mida see praktikas tähendab?
Praktikas tähendab see, et planeeringu koostamise korraldaja võib anda menetlusosalisele konkreetse toimingu tegemiseks tähtaja. Tähtaeg peab olema mõistlik ja sõltub toimingu sisust ning asjaoludest.
Seda võimalust ei saa kasutada isiku või asutuse suhtes, kelle toimingu tegemise tähtaeg on juba seaduses kindlaks määratud, näiteks kooskõlastaja puhul. Nii välditakse olukorda, kus planeerimisalase tegevuse korraldaja kehtestaks seaduses sätestatust erineva tähtaja.
12. Maa- ja Ruumiamet saab haldusjärelevalve rolli
Mida muudeti?
Planeerimisseadusesse lisati regulatsioon, mille järgi Maa- ja Ruumiamet saab teha alates 01.01.2027 haldusjärelevalvet. Amet võib kontrollida planeerimisseaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamist (sh koostamise korraldajate ja kooskõlastajate üle) ning huvitatud isiku põhjendatud taotluse alusel kontrollida KOV-i tegevust planeerimismenetluse läbiviimisel. Vajaduse korral võib amet teha KOV-ile ettekirjutuse viivituse lõpetamiseks, haldusakti andmiseks, menetlustoimingu tegemiseks või õigusvastasuse kõrvaldamiseks. Ettekirjutuse täitmata jätmisel võib määrata sunniraha kuni 9600 eurot.
Miks muudeti?
Muudatuse eesmärk on vähendada põhjendamatult venivaid planeerimismenetlusi. Lisaks antakse huvitatud isikule selgem võimalus sekkumist taotleda, kui menetlus seisab või KOV ei tee vajalikke toiminguid.
Mida see praktikas tähendab?
Ühest küljest saab arendaja, maaomanik või muu huvitatud isik saab edaspidi võimaluse sekkuda olukorras, kus KOV menetlust põhjendamatult venitab. See ei tähenda, et Maa- ja Ruumiamet hakkaks KOV-i asemel planeeringut kehtestama, aga amet saab kontrollida KOV-i tegevust ning anda ettekirjutuse menetlustoimingu tegemiseks ja tähtaegade järgimiseks. KOV-i jaoks tähendab see suuremat vajadust menetlust aktiivselt juhtida ja viivitusi põhjendada. Teisest küljest on ametil õigus teha järelevalvet kõigi menetlusosaliste üle tähtaegadest kinni pidamise osas, mis teeb KOV-i jaoks protsessi juhtimise lihtsamaks.
13. Loodi võimalus muuta kehtivat detailplaneeringut eraldi muutva detailplaneeringuga (tutvu ka menetluse skeemiga)
Mida muudeti?
Seadusesse lisati eraldi regulatsioon kehtiva detailplaneeringu muutmiseks. See tähendab, et olemasolevat detailplaneeringut saab muuta lihtsama planeeringumenetlusega, mis hõlmab kas kogu planeeringuala või ainult selle osa.
Sellist võimalust saab kasutada näiteks juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle kolme aasta, pärast kehtestamist on ilmnenud olulised uued asjaolud või kui muutunud on õigusaktid, üldplaneering või muud kehtestatud planeeringud. Kõik alused on individuaalselt kohandatavad.
Muutva detailplaneeringu algatamise või algatamata jätmise otsus tuleb teha 60 päeva jooksul. Planeering tuleb kehtestada hiljemalt ühe aasta jooksul taotluse esitamisest.
Miks muudeti?
Senine kord, mille kohaselt võid detailplaneeringut muuta üksnes alale kehtestatav uue detailplaneeringuga, võis olla liiga jäik olukorras, kus kehtivat detailplaneeringut oli vaja muuta ainult mingi tingimuse osas.
Mida see praktikas tähendab?
Kui kehtiv detailplaneering vajab piiratud ulatuses muutmist, saab seda teha kiiremini ja täpsemalt. See on kasulik näiteks maaomanikule või arendajale, kelle planeering ei vasta enam muutunud olukorrale, kuid kogu ala terviklahendust ei ole vaja uuesti koostada. Samas ei ole see mõeldud olukorraks, kus muudatus on nii suur, et vaja on sisuliselt täiesti uut terviklahendust, lahendus läheb vastuollu üldplaneeringuga või kui KSH tulemusi ei ole võimalik arvestada. Sellisel juhul tuleb kasutada tavapärast detailplaneeringu menetlust.
14. Planeeringute andmekogu muutus keskseks planeeringuinfo kohaks
Mida muudeti?
Planeeringute andmekogu regulatsiooni täpsustati, et andmekogu hõlmab lisaks kehtestatud planeeringute säilitamisele ja avalikustamisele ka planeerimismenetluse käigus tehtavaid toiminguid ja otsuseid, sh on andmekogu kaudu kaasata ka isikuid, kelle õigusi või huve planeerimismenetlus puudutab, ning saata neile teateid planeerimismenetluse või menetlustoimingu kohta.
Vastutav töötleja on Maa- ja Ruumiamet.
Miks muudeti?
Muudatus oli vajalik, sest varasem planeeringute andmekogu PLANK viidi e-ehituse platvormile, sai uue ilme ja nimetuse PLANIS. Lisaks planeeringute avalikustamisele saab PLANISes nüüd ka planeeringuid menetleda, mis aitab koondada info ja toimingud ühte keskkonda.
Mida see praktikas tähendab?
Praktikas tähendab see, et planeeringuinfo ja menetlustoimingud liiguvad PLANISesse. See teeb vajaliku info inimese jaoks lihtsamini ühest kohast leitavaks ning aitab ametnikul planeeringuid ühes keskkonnas menetleda ja hallata. Ühtlasi loob PLANIS paremad võimalused puudutatud isikute teavitamiseks planeerimismenetluse käigus.See tähendab, et kui inimese kinnistu või õigused võivad olla planeeringust mõjutatud, peaks ta edaspidi saama info kiiremini ja süsteemsemalt. Nii väheneb risk, et planeeringust saadakse teada alles siis, kui otsused on juba sisuliselt tehtud. Samas muutub inimestele olulisemaks jälgida ametlikke digikanaleid ja PLANISes saadetavaid teateid.
15. Detailplaneering ei pea olema ehitusprojekti täpsusega
Mida muudeti?
Seadusesse lisati põhimõte, et detailplaneeringu koostamise korraldaja ei või nõuda, et detailplaneering või sellega lahendatav ülesanne vastaks ehitusprojekti täpsusastmele. See muudatus jõustub 01.01.2027.
Miks muudeti?
Planeeringu eesmärk ei ole lahendada kõiki ehitusprojekti tehnilisi detaile. Kui detailplaneeringult nõutakse liiga suurt täpsust, võib see muuta menetluse kulukamaks ja aeglasemaks.
Mida see praktikas tähendab?
Arendaja jaoks võib see vähendada varases planeeringuetapis tehtavaid kulusid. KOV-i jaoks tähendab see, et detailplaneeringu roll tuleb hoida planeerimise tasandil: määrata ruumilised põhimõtted ja ehitusõigus, mitte nõuda juba ehitusprojekti detailsust.
Menetluses olevad planeerimisseaduse muutmise ettepanekud
2026.aastal esitas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu Vabariigi valitsusse. Eelnõu eesmärk on muuta planeeringumenetlus selgemaks, kiiremaks ja ühtlasemaks ja digitaalselt jälgitavamaks, vähendades halduskoormust ning suurendades õigusselgust. Link eelnõule.
1. Maa- ja Ruumiameti heakskiidu menetlus asendatakse kooskõlastamisega
Mida muudetakse?
Eelnõuga kujundatakse ümber senine Maa- ja Ruumiameti planeeringute heakskiidu menetlus kooskõlastuse andmiseks. Senise lõppfaasis antava heakskiidu asemel soovitakse MaRu kaasata varasemas menetlusetapis kooskõlastajana ning tema roll keskendub edaspidi selgemalt sisulistele küsimustele, mis mõjutavad riigi ruumilist arengut.
Miks muudetakse?
Kehtiv heakskiidu menetlus on sageli ajamahukas ja toimub liiga hilises menetlusetapis, s.o lõppfaasis, kus olulisemate muudatuste tegemine võib tingida vajaduse menetlusega tagasi minna või teatud menetlustoiminguid uuesti teha. Muudatuse eesmärk on vältida dubleerivat kontrolli ja muuta MaRu roll konkreetsemaks, keskendades selle riiklike huvide ning sisuliste planeerimisküsimuste hindamisele.
Mida see praktikas tähendab?
Maa- ja Ruumiamet ei teosta edaspidi enam planeerimismenetluse üldist kontrolli, vaid menetluse õiguspärasuse, korralduse, kaasamise ja vormistuse eest vastutab kohalik omavalitsus. MaRu roll on anda menetluses sisuline seisukoht ning hinnata eelkõige seda, kas planeeringus on arvestatud riiklike huvide, kõrgema tasandi planeeringute ja planeerimispõhimõtetega.
2. Detailplaneeringu ülesandeid täpsustatakse
Mida muudetakse?
Eelnõuga täpsustatakse detailplaneeringuga lahendatavaid ülesandeid, nende lahendamise vajalikkust ja täpsusastet.
Miks muudetakse?
Praktikas on tekkinud probleem, et detailplaneeringus nõutakse liiga tehnilisi lahendusi, mis kuulub pigem hilisemasse ehitusprojekti või loamenetluse faasi. Eelnõu eesmärk on selgemalt eristada, mida tuleb lahendada detailplaneeringus ja mida mitte.
Mida see praktikas tähendab?
Detailplaneering ei peaks muutuma ehitusprojekti asendajaks. Arendaja jaoks võib see tähendada vähem ülemääraseid nõudeid planeeringu staadiumis. KOV-i jaoks tähendab see, et iga ülesande puhul tuleb paremini läbi mõelda, kas ja millises täpsusastes on seda vaja lahendada detailplaneeringus või saab selle jätta hilisemasse etappi.
3. Detailplaneeringu algatamise taotlus tuleb esitada planeeringute andmekogu kaudu
Mida muudetakse?
Eelnõuga nähakse ette, et detailplaneeringu algatamise taotlus ja sellega seotud dokumendid esitatakse elektrooniliselt planeeringute andmekogu kaudu. Kui andmekogu kaudu esitamine ei ole võimalik, saab taotluse esitada muul viisil ning KOV kannab andmed andmekogusse ise.
Miks muudetakse?
Praegu on info killustunud eri keskkondadesse ning taotluste esitamise viisid võivad omavalitsuseti erineda. Ühtne andmekogu peaks muutma menetluse läbipaistvamaks, ühtlasemaks ja paremini jälgitavaks.
Mida see praktikas tähendab?
Maaomaniku või arendaja jaoks muutub taotluse esitamise koht selgemaks. KOV-i jaoks tähendab see andmete kandmist ühtsesse süsteemi ja töökorralduse kohandamist. Avalikkuse jaoks peaks paranema võimalus näha, mis seisus detailplaneeringu menetlus on.
4. Detailplaneeringu algatamise tähtaegu täpsustatakse
Mida muudetakse?
Eelnõuga täpsustatakse detailplaneeringu ja KSH algatamise või algatamata jätmise otsustamise tähtaegu. Üldreeglina tehakse detailplaneeringu algatamise või algatamata jätmise otsus 30 päeva jooksul. Teatud keerukamatel juhtudel võib otsuse teha 90 päeva jooksul.
90-päevane tähtaeg kohaldub näiteks juhul, kui detailplaneeringu algatamisel tuleb koostada keskkonnamõju strateegiline hindamise eelhinnang, taotlus sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, on vaja täiendavalt kontrollida detailplaneeringu algatamata jätmise aluseid või esinevad muud põhjendatud asjaolud.
Miks muudetakse?
Kehtiv regulatsioon on olnud ebaselge, sest see võimaldas mõjuval põhjusel tähtaega pikendada 90 päevani, kuid ei eristanud piisavalt olukordi, kus pikem tähtaeg on sisuliselt põhjendatud. Eelnõu eesmärk on teha 30- ja 90-päevase tähtaja kasutamine selgemaks.
Mida see praktikas tähendab?
Taotleja saab paremini aru, millal peaks otsus tulema. Tavalisematel juhtudel peaks KOV otsustama 30 päeva jooksul, keerukamatel ja täiendavat infot vajavatel juhtudel 90 päeva jooksul. KOV peab seega selgemalt hindama, kas tegemist on tavapärase taotlusega või juhtumiga, mis vajab põhjalikumat kaalumist.
5. Detailplaneeringu menetlusele lisatakse vahetähtaeg
Mida muudetakse?
Eelnõuga lisatakse detailplaneeringu menetlusse vahetähtaeg: detailplaneering peab jõudma teatud aja jooksul kooskõlastamise ja arvamuse andmise etappi. Seletuskirja järgi on kahe aasta pikkune tähtaeg valitud seniste detailplaneeringute menetlusaegu arvestades.
Miks muudetakse?
Praegu ei ole seaduses konkreetset tähtaega, mille jooksul peab detailplaneering pärast algatamist jõudma kooskõlastamise etappi. Praktikas on olnud menetlusi, mis venivad juba enne sisulise kooskõlastamiseni jõudmist mitu aastat või isegi üle kümne aasta.
Mida see praktikas tähendab?
Menetlust saab paremini jälgida ja juhtida. Arendaja jaoks tähendab see, et planeering ei tohiks jääda määramata ajaks pooleli enne kooskõlastamise etappi. KOV-i jaoks tähendab see suuremat kohustust menetlust aktiivselt edasi viia. Kui viivitus tuleneb huvitatud isikust või koostajast, võib see anda aluse menetluse lõpetamiseks. Vajadusel ja põhjendatud juhul on võimalik tähtaega pikendada tulenevalt haldusmenetluse seadusest.
6. Planeeringu otsused kantakse planeeringute andmekogusse
Mida muudetakse?
Eelnõuga nähakse ette, et detailplaneeringu algatamise, algatamata jätmise, keskkonnamõju hindamise algatamise ja algatamata jätmise otsused kantakse elektrooniliselt planeeringute andmekogusse. Samuti tuleb detailplaneeringu vastuvõtmise otsus esitada andmekogusse.
Miks muudetakse?
Eesmärk on suurendada planeerimismenetluse digitaalset jälgitavust, läbipaistvust ja õigusselgust. Otsuste koondamine ühtsesse süsteemi aitab paremini näha, mis menetlusetapis planeering on.
Mida see praktikas tähendab?
Inimesel, arendajal ja järelevalveasutusel peaks olema lihtsam jälgida, mis otsused on menetluses tehtud. KOV-i jaoks tähendab see rohkem kohustust hoida andmekogu ajakohasena, kuid pikemas vaates peaks see lihtsustama info haldamist.
7. Ehitusmenetluses tuleb märkused esitada võimalikult vara ja koondatult
Mida muudetakse?
Ehitusseadustikku lisatakse põhimõte, et menetluse läbiviimiseks vajalikud asjaolud tuleb välja selgitada võimalikult vara ning märkused või ettepanekud tuleb taotlejale esitada võimalikult koondatult. Täiendavaid märkusi võib esitada eelkõige siis, kui menetluse käigus ilmnevad uued olulised asjaolud.
Miks muudetakse?
Praktikas on esinenud olukordi, kus taotluse või ehitusprojekti puudustele juhitakse tähelepanu alles hilisemas etapis või mitmes järjestikuses läbivaatamises, kuigi puudus oli nähtav juba varem. See pikendab menetlust ja võib põhjustada taotlejale lisakulusid.
Mida see praktikas tähendab?
Taotleja ei peaks saama märkusi “jupi kaupa” pikema aja jooksul, kui need oleks saanud esitada juba alguses. Ametnik peab taotluse terviklikumalt üle vaatama ja andma puuduste kohta koondatud tagasiside esimesel võimalusel. See peaks muutma ehituslubade ja teiste ehitusmenetluste läbiviimise kiiremaks ja selgemaks.
8. Planeerimispõhimõtetesse lisatakse kriisivalmidus
Mida muudetakse?
Planeerimisseaduse põhimõtteid täiendatakse nii, et planeerimisel tuleb edendada kriisidele vastupidavat ruumilist keskkonda.
Miks muudetakse?
Seletuskirja järgi tuleneb muudatus muutunud keskkonnast ja julgeolekuolukorrast. Kriisikindla ruumi kavandamine ei ole seni olnud planeeringute koostamisel piisavalt esiplaanil. Muudatusega soovitakse arvestada looduslike ja inimtekkeliste kriiside, elutähtsa taristu toimepidevuse ning kogukondade valmisolekuga.
Mida see praktikas tähendab?
Planeeringute koostamisel tuleb rohkem mõelda sellele, kuidas ruum toimib kriisiolukorras. Näiteks võivad tähtsamaks muutuda ligipääsud, elutähtsa taristu paiknemine, alternatiivsed ühendused, üleujutus või tormiriskid ning kogukonna toimetulek häiringute ajal. See ei tähenda eraldi uue planeeringuliigi tekkimist, vaid lisab planeerimisele uue kaalutluse.
9. Üleminekusätted täpsustavad, millise korra järgi pooleliolevad planeeringud lõpuni menetletakse
Mida muudetakse?
Rakendusseadust täiendatakse üleminekusättega. Enne sätte jõustumist vastuvõetud KOV-i planeeringute menetlemine viiakse lõpuni seni kehtinud planeerimisseaduse nõuete järgi. Kui planeeringut ei ole jõustumise ajaks veel vastu võetud, tuleb seda koostada uue koostöö ja kaasamise loogika järgi ning seaduses sätestatud juhtudel kooskõlastada ka MaRu-ga.
Miks muudetakse?
Üleminekureeglit on vaja selleks, et pooleliolevate planeeringute puhul oleks selge, millist korda kohaldatakse. Ilma selleta tekiks vaidlusi, kas menetlus peab jätkuma vana või uue korra järgi.
Mida see praktikas tähendab?
KOV ja arendaja peavad vaatama, millises seisus planeering muudatuste jõustumise ajal on. Kui planeering on juba vastu võetud, jätkub menetlus vana korra järgi. Kui mitte, tuleb arvestada uue korra ja MaRu kooskõlastamise nõuetega.
2026. a mais oli riigikogus esimene lugemine planeerimisseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (strateegiliste investeeringute ekspressrada) eelnõul.
Eelnõu keskne eesmärk on luua strateegiliselt oluliste investeeringute elluviimiseks eraldi kiirendatud menetluskord („strateegiliste investeeringute ekspressrada“), mis suurendab Eesti investeerimiskeskkonna konkurentsivõimet, toetab välisinvesteeringute kaasamist, kaitsetööstuse arendamist, kliimaeesmärke ja energiajulgeolekut ning võimaldab prioriteetsetele projektidele tõhusamat ja kiiremat haldusmenetlust. Link eelnõule.
Eelnõuga tehakse planeerimisseaduses, ehitusseadustikus, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadused, keskkonnamõju hindamise ning keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses ning keskkonnaseadustiku üldosa seaduses muudatused, mille eesmärk on:
- luua selged kriteeriumid, mille alusel määratleda strateegilise investeeringu staatus;
- luua erikord strateegiliselt oluliste investeeringute menetlemiseks, sh võimaldada erimenetlust olukorras, kus ehitise asukoht ei ole kindlaks määratud, kuid taotlejal on potentsiaalne ehitise asukoht välja valitud (riigi eriplaneeringu (REP) detailne lahendus) ning ka juhul, kui asukoht on määratud kehtivas kõrgema tasandi planeeringus ja üldjuhul sobilik (eri projekteerimistingimused);
- lihtsustada ja kiirendada üldiselt riigi eriplaneeringutega seotud menetlusi, sh loobuda eraldi algatamise otsusest, vähendada dubleerivaid hindamisi ning võimaldada varasemat ja paindlikumat keskkonnamõju hindamist;
- luua ühtne kontaktpunkt (edaspidi ÜKP), mis koordineerib strateegiliste projektide menetlust ja tagab tähtaegadest kinnipidamise;
- võtta arvesse Euroopa Liidu (EL) regulatiivset raamistikku, sh nullnetotööstuse määrus (Net-Zero Industry Act, NZIA) jm.
- Eelnõuga ei suurene ega vähene isikute halduskoormus. Eelnõus ettenähtud menetluste tulemusel võib eeldada, et väheneb isikute halduskoormus kaudselt, kuna tekib võimalus korraldada keskkonnamõjude hindamist paralleelselt ning kaotatakse REP-i algatamise etapp. Menetluse lihtsustamine, mis parandab menetluse kiirust, vähendab peamiselt haldusorganite töökoormust menetluste läbiviimisel.
