Kas detailplaneeringu lahenduse hindamisel kasutada nii mõistet ajakohane kui ka asjakohane? Mida tähendab asja- ja ajakohasus?
Asjakohasus – vastab üldisematele või lähialal kehtivatele planeeringutele, lahenduse sisulistele eesmärkidele, ruumilise keskkonna, avalikkuse ja planeeringust huvitatud isiku ootustele.
Ajakohasus – on kooskõla kehtivate seaduste ja normidega ning lahenduste vastavus tänastele tehnoloogilistele ja ruumilistele vajadustele, ühiskondlikele väärtustele, loodusväärtustele ja sotsiaalmajanduslikele oludele. Kui soovid, elu ning kõrgemalseisvad planeeringud ja õigusaktid on muutunud, siis on planeering vananenud ja ei ole enam ajakohane.
Praktikas ei ole detailplaneeringu lahenduse asjakohasuse ja ajakohasuse eristamine selgelt välja kujunenud. Tuleb kaaluda, kas nende eraldi käsitlemine on otstarbekas. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on nii planeerimispraktikas kui seadusandluses laia kaalutlusruumiga menetluskäik, mistõttu võib asja- ja ajakohasuse erinevalt tõlgendamine praktikas kaasa tuua veelgi enam segadust. Määratlused on omavahel läbi põimunud ja kohanduda võivad mõlemad või üks neist. Neid mõisteid kasutades on vajalik igakordselt täpsustada, mida selle all mõeldakse.
Soovitav on eelistada asjakohasuse mõiste kasutamist ja käsitleda ajakohasust selle ühe osana. Teisel juhul tuleb mõlemale mõistele anda väga selged sisuselgitused, sest nende sisu ei pruugi olla kõikide jaoks üheselt mõistetav ja ka omavahel eristatav. See teema vajab jätkuvat arutelu.
Detailplaneeringu asjakohasust tuleb hinnata kindlas aegruumis. Ajas võivad muutuda kaalutlused, mille alusel kohalik omavalitsus oma territooriumil ruumilist arengut suunab. Seetõttu ei ole detailplaneeringu kehtivus ja selle elluviimise asjakohasus omavahel võrdsed määratlused.
Ruumiline planeerimine on aja – ja kohakeskne, ehk iga planeeritav ala on ainulaadne oma paiknemise poolest, mille ainukordsus on omakorda seotud kindla ajahetkega. Lähiümbrus mõjutab planeeritavat ala erinevalt nii ehitiste kui looduskeskkonna poolest. Puudutatud kogukonnal on erinevad ootused sotsiaalsele, kultuurilisele ja ruumilisele keskkonnale. Asjakohasuse hindamisel peab arvestama piirkondlike erinevustega üle Eesti. On suur vahe, kas kavandatav hoone asub tihedas linnakeskkonnas või omaette maalise iseloomuga asustuses, näiteks Tartu vanalinnas võib olla asjakohane mingi detailplaneeringu aspekt, mis ei ole seda Tüki küla hajaasustuses.
Millise ajaperioodi jooksul planeeringu kehtestamisest on planeeringust huvitatud isikul, sh maaomanikul õiguspärane ootus planeeringu elluviimiseks kehtestatud kujul ja mis hetkest ei saa huvitatud osapoolel olla enam täit kindlust, et tal on võimalus detailplaneeringut kehtestatud kujul ellu viia? Planeerimisseadus ütleb, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist võib kaaluda viie aasta möödudes kui detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Seda võib teha ka varem , kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib detailplaneeringu elluviimisest loobuda.
Võib küsida, kas kohalik omavalitsus peab üle hindama või võib üle hinnata viie aasta möödudes, kas detailplaneering on enam asjakohane? Kas avalikkusel on õigustatud ootus, et kohalik omavalitsus kaalutleb alati viie aasta möödudes, miks detailplaneeringut pole asutud ellu viima ja kas see vastab enam ruumilistele ootustele?
Praktika näitab, et kohalik omavalitsus üldjuhul ei soovi vastu maaomaniku tahtmist detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetlust alustada. Detailplaneeringu asjakohasuse hindamise surve tuleb valdavalt maaomanikult, kes soovib loobuda kehtestatud kujul planeeringu elluviimisest. Valdav osa detailplaneeringutest tunnistatakse kas kogu ulatuses või osaliselt kehtetuks maaomanike taotluste alusel.
Eesti planeerimispraktika raamistik on eraõiguse keskne, mistõttu on kohalikul omavalitsusel juba enne protsessi algatamist ebakindlus oma kaalutlusotsuse jõusse ning maaomanikul seevastu enesekindlus, et eraomand koos kehtiva ehitusõigusega on puutumatu. Kohalik omavalitsus soovib vältida kehtetuks tunnistamise menetluse jõudmist kohtusse. Kuigi kohtupraktika järgi on kohalikul omavalitsusel head võimalused kohtus võita, on tegemist kohaliku omavalitsuse jaoks kurnava protsessiga, mis lisaks on poliitiliselt ebapopulaarne. Detailplaneeringute ülevaatamist pärsib ka kohaliku omavalitsuse halduskoormus, mistõttu ilma mõjuva põhjuseta – maaomaniku taotlus, kohaliku omavalitsuse enda vajadus lahendust muuta – aja- ja ressursimahukat menetlust ette ei võeta.
Detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikul puudub selge arusaam, mis hetkel ei pruugi planeeringu elluviimine olla enam kindel. Kuigi planeerimisseadus sätestab mõistliku elluviimise alustamise ajana viis aastat, ei ole praktikas tunda, et peale lähiaastate möödumist väheneks asjaosaliste silmis kindlus, et detailplaneering kehtestatud kujul ellu viiakse. On selge, et kinnisasja omanikul tekib detailplaneeringu kehtestamise järgselt õigustatud ootused, kuid ka kohustused planeeringu elluviimisel. Omanikule ei saa kehtestatud kuid ellu viimata detailplaneering olla kinnisvara väärtuse pikaajaliseks tagatiseks.
Kaaluda tuleb selget määratlust, mis tõstaks huvitatud isiku teadlikkust, et aja möödudes võib detailplaneeringu elluviimise tõenäosus kahaneda. Näiteks võib planeeringu algatamise otsuste juures välja tuua et, nii nagu tihtilugu algatamise otsuse juurde lisatav kommentaar, et algatamine ei anna kindlust detailplaneeringu kehtestamisele, ei saa huvitatud isik olla kindel selles, et kehtiv detailplaneering on tähtajatult asjakohane. Mida varasemas staadiumis huvitatud isik sellest ja muudest asjakohasust mõjutada võivatest asjaoludest teadlik on, seda paremad on detailplaneeringu elluviimise eeldused.
Kohaliku omavalitsuse jaoks on seisvad detailplaneeringud kohati suureks probleemiks. Näiteks on maatükk pikalt mingi arenguplaani alla reserveeritud ja ka üldplaneeringuga on keeruline sinna midagi muud planeerida, kui ei ole selge omaniku soovi de ajakohasus. Vajadus on motivatsioonipakettide järele, mis sunniksid huvitatud isikut tegutsema ja detailplaneeringut ellu viima.1Näide: Soome praktikas antakse pärast detailplaneeringu kehtestamist mõistlik aeg selle elluviimiseks. Juhul kui selle aja jooksul pole detailplaneeringut ellu viidud, peab omanik iga aasta ette määratud summa eest kohalikule omavalitsusele lõivu maksma, sest olukord ei vasta kehtivale planeeringulahendusele ja elluviimise kavale. Seda lõivu maksab huvitatud isik seni kuni ta pole kehtivat detailplaneeringut ellu viinud või seda detailplaneeringut pole kehtetuks tunnistatud. Selline mehhanism aitab huvitatud isikul oma arenguplaanid põhjalikumalt läbi mõelda ning mitte koostama detailplaneeringut ilma ellu viidava plaanita. Tuleb arvestada, et Soomes koostab huvitatud isikule detailplaneeringu kulusid korvava hinnakirja alusel kohalik omavalitsus ja kui selles antud ehitusõigust ei kasutata, siis on lihtne see võtmepositsioonilt kehtetuks tunnistada.
Seadusega ei saa määrata kõikide detailplaneeringutele ühtset ajalist kehtivust või asjakohasust. Erinevates asukohtades on sama lahendus erineva asjakohasusega. Detailplaneeringu kehtestamise otsuses saab asukoha ja lahenduse eripära arvestades seada realistlikku ajalise määra, millised on kohaliku omavalitsuse ajalised ootused selle elluviimiseks.
Seega kohalikul omavalitsusel on võimalik elluviimise mõistlik ajaline kestvus detailplaneeringu kehtestamise otsuses selgelt määratleda näiteks elluviimise tegevuskavas. Hiljem võimaldab see elluviimise ajakohasust edukalt hinnata. Kehtestamise otsusesse saab lisada täiendavalt põhimõtted, mille põhjal planeeringu asjakohasust edaspidi kaaluda ning määrata. Ajakava etappe ei ole mõistlik määrata aastate täpsusega, küll aga tegevuste kohase ajaperioodiga ja määrata ajaraamistik, millise sees vähemalt nõutud tegevused peaksid olema realiseeritud. Näiteks saab tegevuskavaga seada tegevused, mille täitmise järel on võimalik alles sisse anda ehitusluba.
Tänase praktika juures kohalikud omavalitsused enamasti ei hinda viie aasta möödudes ega ka varem detailplaneeringu asjakohasust. Valdavalt lähtub detailplaneeringute koostamine ja nende elluviimine erahuvist ja kohaliku omavalitsuse huvi ja võimalused sellega tegeleda on erahuviga võrreldes tagasihoidlik. Kohalik omavalitsus suunab ja tegeleb planeeringutega olukorras, kus muud võimalust enam üle ei jää, nt kohustus teatud aja tagant planeeringute ülevaateid koostada ja neid planeerimistegevuse korraldajale esitada või kui on mängus kohaliku omavalitsuse enda olulised huvid, nt mõne avaliku funktsiooni kavandamine.
Asjakohasuse ajaline määratlus sõltub väga palju omavalitsusest ja piirkonnast, kuhu detailplaneering on koostatud. Kui Tallinna linnas võtab detailplaneeringu koostamine keskmiselt 5-10 aastat aega, siis tuleb mõelda, kas selle ajaline kehtivus peaks olema pikem kui 5 aastat?2Või siis isegi lühem, kui koostamise käigus on algatamisel aktuaalne tundunud ruumilahendus jõudnud aeguda andes viie aasta pärast ehitusõiguse 15 aasta vanusele kavale. Samal ajal tuleb arvestada planeeringu lähiümbrusega ning ette mõtlema, kas 5-10 aasta jooksul võib ümbritsev olukord muutuda niivõrd, et on vaja ka kehtiv detailplaneering üle vaadata.