Korduvad küsimused

Detailplaneering ja projekteerimistingimused

  • Kuidas ehitusseadustiku § 27 alusel projekteerimistingimusi välja andes sisustada mõistet detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemus?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõige 3 sätestab, et sama paragrahvi lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskirjas on selgitatud, et detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks saab pidada sellist muudatust, kus planeeringu terviklahenduse elluviimine pole enam põhimõtteliselt võimalik. See eeldab mõistete „terviklahendus“ ja „elluviimine“ täpsemat sisustamist konkreetsest probleemist lähtuvalt. Planeeringu terviklikkus väljendub asjakohastes maakasutus- ja ehitustingimustes, millega luuakse tasakaalustatud ja elluviidav kujutluspilt planeeringualast ning millega suunatakse ala ehitustegevust parima võimaliku tulemuse saamiseks. Planeeringulahenduse osad (eelkõige ehitusõigus) on allutatud ruumilise terviklahenduse moodustamisele ja selle toimivuse tagamisele ning selle realiseerimine toimub planeeringu elluviimise kaudu. Seega ei luba EhS § 27 lõige 3 sellist projekteerimistingimuste välja andmist, et planeeringulahenduse terviklahenduse elluviimine pole enam võimalik.




    Detailplaneeringu olemus on seotud ehitusõigusega. Detailplaneering pole sama, mis ehitusprojekt, sest ehitusprojekt määrab ära täpsed hoone parameetrid. Detailplaneering annab ehitusliku raamistiku, mille sisse peab tulevikus projekteeritav hoone ära mahtuma. Ehituslik raamistik ehk ehitusõigus on määratletud planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lõikes 4 toodud tingimuste kaudu. Nendeks on krundi kasutamise otstarve, hoonete suurim arv või puudumine, hoonete suurim ehitisealuse pind, hoonete maksimaalne kõrgus ja asjakohasel juhul suurim lubatud sügavus. Samas on ehitusõigus kindlasti lahutamatult seotud ka teiste PlanS § 126 lõikes 1 toodud detailplaneeringu ülesannetega nagu hoonestusala, hoonete toimimiseks vajalike ehitiste (eelkõige tehnovõrgud), juurdepääsude, liikluskorralduse, haljastuse ning arhitektuuriliste, kujunduslike ja ehituslike tingimustega. Seetõttu tuleb detailplaneeringu olemusliku muutmise osas hinnangu andmisel arvesse võtta ka muid ehitusõigusega seotud PlanS § 126 lg 1 alusel seatud tingimusi ja tingimuste koos toimimist.




    Projekteerimistingimuste väljaandmine on lubatud EhS § 27 lõikes 1 toodud juhtudel detail­planeeringu täpsustamiseks ja ajakohastamiseks. EhS § 27 lõige 4 annab omakorda detail­planeeringu komponendid, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada ning viidatud paragrahvi lõike 3 järgi ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Erinevaid EhS § 27 lõikeid tuleb kindlasti vaadelda omavahelises koosmõjus. Järelikult peab EhS § 27 lõikes 4 lubatud komponentide täpsustamisel projekteerimistingimuste väljaandja kaaluma, kas ühe või mitme komponendi muutmisel on oht riivata detailplaneeringu olemust.

  • Kas detailplaneeringus määratud maksimaalset ehitisealust pinda saab projekteerimistingimustega ehitusseadustiku § 27 alusel muuta?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku (EhS) § 27 sätestatud projekteerimistingimustega saab täpsustada mitte muuta kehtivaid detailplaneeringuid. Projekteerimistingimuste andmine on pädeva asutuse kaalutlusotsus, kes peab nende andmisel esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma seal toodud terviklahendusest.

    EhS § 27 lõikes 4 on toodud ammendav loetelu, mida detailplaneeringu olemasolul antavate projekteerimistingimustega täpsustada saab. Kuna EhS § 27 võimaldab täpsustada detailplaneeringus, mis on läbinud pika ja kaalutletud menetluse vastavalt planeerimisseadusele (PlanS), sätestatud tingimusi, tuleb seal sätestatud nõuete korrigeerimisse suhtuda suure ettevaatlikkusega.

    Krundi ehitusõigus sisaldab PlanS § 126 lõikes 4 toodud tingimusi, mis kuuluvad detailplaneeringu kohustuslikus korras lahendatava ülesandena ehitusõiguse hulka vastavalt PlanS § 126 lõikele 2. Kohalikul omavalitsusel tuleb detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimuste andmisel kaaluda, kas ja kuidas EhS § 27 lõikes 4 toodud komponentide täpsustamine mõjutab detailplaneeringu terviklahendust ja selle elluviidavust. Detailplaneeringuga tuleb anda iga krundi kohta krundi ehitusõigus (seal hulgas ehitisealune pind) ja hoonestusala. Projekteerimistingimustega saab täpsustada vaid EhS § 27 lõikes 4 toodud tingimusi, näiteks punktist 2 lähtudes saab hoonestusala asukohta muuta kuni 10% esialgsest lahendusest.

    Ehitisealune pind on alates 1.07.2015 kehtima hakanud ehitusseadustikus ja planeerimisseaduses ühtlustatud mõiste, mille definitsioon ja sisustamine on sätestatud määruse „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ paragrahvis 19. Kuna ehitisealust pinda ei ole EhS § 27 lõikes 4 välja toodud, siis ei saa ehitisealust pinda projekteerimistingimustega korrigeerida. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et ehitisealuse pinna sisustamine on fikseeritud kehtiva ehitusseadustiku alusel välja antud määruses. Juhul, kui varem kehtestatud detailplaneeringus on arvuliselt määratud teine mõiste (nt ehitusalune pindala), siis on võimalik korrigeerida kahe mõiste vahet. Selline tegevus peab lähtuma konkreetses planeeringus määratud mõiste sisust ja selle teisendamisest ehitisealuse pinna mõistele kehtiva õiguse järgi.

  • Kas detailplaneeringus kavandatud uut elamuala võib lugeda ehituslikuks kompleksiks, mille krundipiire saab täpsustada ehitusseadustiku § 27 kohaste projekteerimistingimustega?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku § 27 lõike 4 punktis 8 toodud ehituslik kompleks on samastatav ehitusseadustiku § 3 lõikes 3 toodud funktsionaalselt koos toimiva ehitusliku kompleksiga, mis võib koosneda nii hoonetest kui ka rajatistest ning mida võib ehitusseadustikus sätestatud teatise- ja loamenetlustes käsitleda ühe ehitisena. Antud ehitusliku kompleksi mõiste selgitamiseks on ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskirjas märgitud järgmist: “funktsionaalselt koos toimivat süsteemi või ehituslikku kompleksi võib käsitleda kõnesoleva seaduse loamenetluse tähenduses ühe ehitisena. Näiteks on enamikel hoonetel ka nendega ühendatud rajatisi, näiteks juurdepääsutee. Neid rajatisi tuleks üldjuhul vaadelda iseseisvate ehitistena. Sellisel juhul tuleks iga sellise ehitise suhtes algatada eraldi loamenetlus. Kuivõrd selline lahendus ei ole mõistlik, võib loamenetluse raames kõiki ühe projekti raames ehitatavaid ehitisi käsitleda koos ja kohaldada neile ühtset loamenetlust.“ Funktsionaalselt koostoimivateks rajatised on näiteks puhkepargid, laudteega kaetud matkarajad või mingid muud ühe kindla funktsiooniga ehitiste kompleksid, mis täidavad koos ühte eesmärki.

    Detailplaneeringus kavandatud elamuala võib olla küll hoonestuslaadilt terviklik kompleks, kuid reeglina ei moodusta funktsionaalselt koos toimivat ehitiste kompleksi, mis on üksteisest sõltuvad ja käsitletav ühe ehitisena. Elamualal on iga elamu kavandatud omaette kinnistule iseseisvalt funktsioneerimiseks. Kui elamud on kavandatud rajada sõltumatult teistest elamutest, ei ole tegemist ehitusliku kompleksiga ehitusseadustiku mõttes.

  • Detailplaneeringu koostamise kohustus

  • Kuidas selgitada välja, kas ehitis on olulise avaliku huviga rajatis, mille püstitamiseks on vajalik koostada detailplaneering?

    Vastus:

    Planeerimisseadus sätestab § 125 lõikes 1, et detailplaneeringu koostamine on muuhulgas nõutav linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks. Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri annab viidatud sättele selgituse, et olulise avaliku huviga rajatis on ehitis, millest tulenev mõju ulatub mitmele kinnisasjale, mille ehitamise osas on suur avalik huvi või millest võib tõusetuda kõrgendatud oht. Samuti saab olulist avalikku huvi eeldada suure külastajate hulgaga ehitiste puhul. Avalikku huvi saab eeldada, kui tegu on näiteks kohaliku arengu seisukohast olulise rajatisega, nagu laululava, spordistaadion vms rajatisega. Seega annab planeerimisseaduse eelnõu seletuskiri mitmeid aluseid, kuidas otsustada, kas rajatis on olulise avaliku huviga või mitte.

    Seadusandja ei ole olulise avaliku huviga rajatisele andnud legaaldefinitsiooni, see on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb kohalikul omavalitusel kui planeerimislase tegevuse korraldajal igakordselt sisustada. Oluline on vaadelda erinevaid aluseid koosmõjus ja kaaluda neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja eesmärkidele.

    1. Avaliku huviga rajatise mõiste sisustamisel peab kohalik omavalitsus analüüsima rajatisest tuleneva mõju suurust, ulatust, intensiivsust ja kestvust. Juhime tähelepanu, et mõju võib olla laiale avalikkusele huvi pakkuv eelkõige siis, kui mõju ulatub kinnistupiirist kaugemale ehk rajatis mõjutab laiemat ümbrust. Olulist avalikku mõju ei saa eeldada juhul, kui mõjutatud on ainult asukoha kinnisasi või naaberkinnisasjad. Mõjud võivad olla nii otsesed kui kaudsed, need võivad tuleneda mitte ainult rajatisest endast, vaid kaasneda nt visuaalse, liiklus- või loodusmõjuna.
    2. Kindlasti on oluline analüüsida, milline on üldsuse huvi rajatise ehitamise vastu. Olulise avaliku huviga rajatiseks võib pidada selliseid rajatisi, mis pälvivad avalikkuse tähelepanu oma erakordsusega, näiteks ei ole selliseid ehitisi varem ehitatud või just vastupidi, neid on varem ehitatud ja on teada, et need on seetõttu avalikkuse huviorbiidis.
    3. Teatud ehitised on loetud kõrgendatud ohuga ehitisteks. Kõrgendatud ohu mõiste on toodud korrakaitseseaduses, kuid eelduslikult on kõrgendatud ohuga ehitised sellised, mis on ohtlikud elule ja tervisele või millest võib tekkida suur keskkonnakahju.
    4. Suur külastajate hulk on veel üks märksõna, mis võib iseloomustada olulise avaliku huviga rajatist. Kindlasti ei ole iga rajatis, mida külastavad rahvahulgad, vajalik määratleda olulise avaliku huviga rajatiseks, sest lisaks rahvahulga suurusele peaks analüüsima ka külastusaja kestvust, korduvust ja tihedust. Nendest parameetritest tingituna võib rajatis vajada lisaks ehitamisele ka muude korralduslike küsimuste lahendamist, mis kaasnevad rajatise külastatavusega.

    Kui eelduslikult kaasneb rajatise rajamisega oluline avalik mõju, on seadusandja näinud võimaluse, et rajatise püstitamisele eelneb linnades, alevites, alevikes ja teistel detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu koostamisel on võimalik tasakaalustada erinevaid huve, sealhulgas nii avalikke kui erahuvisid. Seetõttu on olulise avaliku mõju ilmnemisel detailplaneeringu koostamine just sobilik protsess, kus saab juba varases staadiumis kaardistada erinevate osapoolte huvid ning nägemused nimetatud rajatise osas.

    Sellised planeerimisalased otsused eeldavad erinevate huvide, väärtuste ja mõjude kaalumist ning kaalutluse tulemuse põhjendamist. Detailplaneerimist puudutavate kaalutlusotsuste tegemine on kohaliku omavalituse ülesanne, seega on otsuse tegemine kohaliku omavalitsuse pädevuses.

  • Kas kinnistu reaalosadeks jagamiseks on tarvis koostada detailplaneering?

    Vastus:

    Vastavalt planeerimisseadusele (PlanS) on detailplaneeringute koostamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Planeering on konkreetse maa-ala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused (PlanS § 3 lg 1). Need tingimused on lähiaastate ehitustegevuse aluseks (PlanS § 124 lg 2): selle järgi koostatakse ehitusprojektid (PlanS § 124 lg 4) ja moodustatakse katastriüksused (PlanS § 126 lg 6). Seega on määrava tähtsusega, kas kinnistu, mida soovitakse jagada, asub kehtiva detailplaneeringuga alal. Juhul, kui maa-ala kohta on koostatud detailplaneering, on kinnistu jagamise aluseks detailplaneering.

    Planeerimisseadus sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav § 125 lõigetes 1 ja 2 toodud juhtudel, mille hulka ei kuulu kinnistu jagamine. Seaduses ei ole ära märgitud, et kinnistu jagamine nõuaks a priori detailplaneeringu koostamist, pigem rõhutakse ehitamise soovile ja seostele ehitusseadustikuga: detailplaneeringu koostamine on nõutav eelkõige ehitusloakohustuslikkuse juhul. Seega tuleb hinnata, kas kinnistu jagamisega kaasneb ka ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamise soov, millistega kaasneb detailplaneeringu koostamise kohustus. Juhul, kui juba praegu on teada, et kinnistu jagamise järgselt soovitakse saada ka ehitusõigust, on mõistlik siiski koostada detailplaneering enne kinnistu jagamist.

    Maakatastriseaduse § 18 kohaselt määrab kohalik omavalitsus ehitisteta katastriüksusele katastriüksuse sihtotstarbe maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel ning ehitist teenindavale katastriüksusele tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.

  • Kas saab nõuda detailplaneeringu koostamist, kui soovitakse maa kruntideks jagamist rohkem kui kaheks?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse § 125 lõige 3 lubab kohaliku omavalitsuse üksusel algatada olulise avaliku huvi olemasolul detailplaneering ka siis, kui puudub detailplaneeringu kohustuse nõue seaduses või üldplaneeringus. Olulise avaliku huvi mõiste on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb igakordselt sisustada lähtudes konkreetse planeeringu asjaoludest. Seega on kohalikul omavalitsuse vajalik tuvastada oluline avalik huvi ning seejärel võib kaalutluse tulemusel kohalik omavalitsus algatada detailplaneeringu koostamise.

    Üldised reeglid detailplaneeringu koostamise kohustuse sisustamiseks annab planeerimisseaduse § 125 lõige 1, mis sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku

    1. hoone püstitamiseks;
    2. olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust;
    3. olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks;
    4. olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

    Seega on eelkõige tarvis detailplaneeringut juhul, kui soovitakse ehitada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid laiendada. Kruntideks jagamine ei ole enam alates 1. juulist 2015 kehtiva planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustus. See aga ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse üksus ei võiks igakordselt kaaluda, kas katastriüksuse jagamisega võib kaasneda tulevikus ka ehitamise soov ehk detailplaneeringu koostamise kohustus.

    Juhul, kui maaomanik soovib katastriüksust jagada, siis peab kohalik omavalitsus ka välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigus, siis võib see olla aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Detailplaneeringu koostamise kohustus on eelkõige linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ja üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Teistel alades otsene detailplaneerimise kohustus puudub.

    Ehitamise soovi välja selgitamisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii katastriüksuse sihtotstarbe (eelkõige selle otstarbekohase kasutuse seisukohalt) kui ka üldplaneeringust tulenevate üldiste maakasutus- ja ehitustingimustega. Näiteks sellega, kas maatulundusmaale on lubatud hoonete ehitamine või mitte. Või näiteks sellega, millised on nõuded katastriüksustele, mida soovitakse hoonestada haja-asustuse tingimusel. Aga kindlasti ka sellega, kas hoonete ehitamise sooviga kaasneb ühiste tehnovõrkude või teede välja ehitamise soov.

    Seega sõltub nii katastriüksuse jagamine kui ka vajadusel detailplaneeringu koostamise nõudmine kohaliku omavalitsuse asjakohastest kaalutlustest.

  • Kui kehtiva üldplaneeringuga on määratud mõned külade osad tiheasustusaladena, siis kas seal on detailplaneeringu koostamine kohustuslik?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2 alusel jäävad eelnevalt kehtinud planeeringud kehtima ka alates 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse ajal. Tuleb aga meeles pidada, et planeeringute elluviimine toimub juba muutunud õigusruumis ehk alates 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku järgi.

    Kehtiva planeerimisseaduse § 125 lõigetes 1 ja 2 on sätestatud detailplaneeringute koostamise kohustus. Lõige 2 annab üldplaneeringule õiguse määrata detailplaneeringu koostamise kohustusega alad või juhud lisaks seaduses sätestatule. Seega on planeerimisseadusega kohalikule omavalitsusele antud võimalus määratleda üldplaneeringus lisaks seaduses sätestatule veel ka kohalikest kaalutlustest lähtuvalt detailplaneeringu kohustusi, seda nii aladena kui ka juhtumitena. Kuna antud juhul on tiheasustusalad määratud väljapool linnu, aleveid ja alevikke, siis tuleb üldplaneeringust uurida, kas antud alad on määratud üldplaneeringus detailplaneeringu koostamise kohustusena. Üldplaneeringus on lähtudes erinevatest ülesannetest määratud väga erinevaid maakasutus- ja ehitustingimusi, mis oma koosmõjus peavad andma suunised nii detailplaneeringute koostamisele, projekteerimistingimuste välja andmisel kui ka vabale ehitustegevusele.

    Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus nägi § 8 lõikes 3 ette üldplaneeringu ülesanded, mille hulgas ühe ülesandena oli märgitud ka detailplaneeringu koostamise kohustusega alade ja juhtude määramine ja teise ülesandena tiheasustusalade määramine maareformi seaduse tähenduses. Seega võibki olla, et üldplaneering määratles eraldi tiheasustusalad ja detailplaneeringu kohustuse. Seaduse sõnastusest ei tulene, et tiheasustusalad olid automaatselt ka detailplaneeringu kohustusega alad.

    Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus sätestas § 3 lõikes 2 detailplaneeringu kohustuse lisaks linnadele, alevitele ja alevikele ka külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletud kompaktse asustusega territooriumi osadel. Seega võib üldplaneeringus olla detailplaneeringu kohustus määratletud läbi kompaktse asustuse.

    Uurida tuleb konkreetset kohaliku omavalitsuse üldplaneeringut, sest iga planeering on maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste seadmise alus konkreetses kohalikus omavalitsuses.

  • Millal võib loobuda detailplaneeringu koostamise kohustusest?

    Vastus:

    Planeerimisseadus (PlanS) sätestab detailplaneeringu koostamise kohustuse § 125 lõikes 1 (seadusest tulenev alus) ja lõikes 2 (üldplaneeringust tulenev alus). PlanS § 125 lõikes 5 on toodud võimalus, et teatud tingimuste olemasolul võib nimetatud paragrahvi lõikes 1 ja 2 toodud üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse nõudest loobuda, andes välja projekteerimistingimused. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks on toodud erinõue PlanS § 142, mis kohustab sellise detailplaneeringu koostamisel järgima üldplaneeringu menetlusnõudeid ning selle koostamise kohustusest ei saa loobuda. Erandit saab kasutada vaid juhul, kui ehitustegevus on kooskõlas üldplaneeringuga.

    PlanS § 125 lõike 5 toodud erandit ei saa rakendada, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul, kui alale on koostatud detailplaneering, tuleb järgida haldusaktiga kehtestatud detailplaneeringu lahendust vastavalt PlanS § 124 lõikele 4. Detailplaneeringu olemasolul on lubatud väljastada ehitusseadustiku § 27 kohased projekteerimistingimused, mis täpsustavad detailplaneeringu lahendust asjakohasel juhul. Olemasolevat kehtivat detailplaneeringut saab muuta vaid PlanS § 140 lõike 7 kohaselt koostades uue detailplaneeringu.

    PlanS § 125 lõike 5 alusel võib kohaliku omavalituse üksus (KOV) lubada püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui:

    1. ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;
    2. üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

    PlanS § 125 lõikes 5 on toodud erand, millistel tingimustel võib KOV üldplaneeringukohase detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda. Sättest ei tulene KOV-le kohustust detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda (kinnistuomanik ei saa seda nõuda), vaid annab KOV-le võimaluse planeerimisseaduses nimetatud tingimuste olemasolul kaaluda detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist. See on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

    PlanS § 125 lõikes 5 toodud tingimused on jagatud kaheks punktiks, kus kõigepealt tuleb tuvastada ehitise sobivus olemasolevasse olukorda ehk tegelikkusesse (vt punkt 1) ja teiseks peab kavandatav ehitis olema kooskõlas KOV ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga (vt punkt 2). Detailplaneeringu kohustusest loobumise puhul on oluline ka tingimuste koosmõju: iga tingimus üksikuna ei ole piisav alus erandi kasutamiseks. Seega peavad nii preambulas kui punktis 1 ja punktis 2 toodud alused esinema samaaegselt. Ka planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tegemist on erinormiga ehk erisusega üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest, mida saab rakendada sättes toodud kõigi nõuete täitmisel.

  • Kui ajutise ehitise tähtaeg hakkab otsa saama, siis kas saab seda pikendada?

    Ehitusseadustiku (EhS) § 3 lõike 4 kohaselt on ajutine ehitis lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et kui ehitusõiguslikult ei ole ajutise ehitise mõiste märkimisväärse tähtsusega, siis planeerimisõigust arvestades on tegemist olulise mõistega.  Ajutisi ehitisi ei pea nende ajutise iseloomu tõttu planeerima planeeringumenetlusega (Planeerimisseadus § 125 lõike 4 kohaselt ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav EhS sätestatud ajutise ehitise püstitamiseks). Seega vastab ajutine ehitis kahele tunnusele – ajutine ehitis on mõeldud kasutamiseks vähem kui viis aastat ja detailplaneeringu koostamist ei ole nõutud olukorras, kus muidu oleks tulnud detailplaneeringu menetlus läbi viia.

    Kuigi haldusmenetluse seadus reguleerib ka haldusakti muutmist (näiteks kasutamisaja pikendamist), ei saa ajutise ehitise puhul tulenevalt EhS § 3 lõike 4 imperatiivsest iseloomust tulla kõne alla kasutusloa tähtaja pikendamine kauemaks kui viis aastat selliselt, et säiliks ehitise ajutine iseloom. Pärast seaduses lubatud viieaastase tähtaja möödumist ehitis nö kaotab oma ajutise staatuse ja sellist ehitist tuleb edaspidi käsitleda tavalise ehitisena.

    Kuna ajutise ehitise ehitamisele ei eelne planeerimismenetlus, siis juhul, kui tegemist on ehitisega, mille püstitamiseks tuleks planeerimisseaduse § 125 kohaselt koostada detailplaneering, tuleb konkreetse (mitteajutiseks muutunud) ehitisega seonduv lahendada planeerimismenetluses. Ehk siis tuleks lähtuda hüpoteetilisest olukorrast, et ehitist ei ole veel püstitatud ning hinnata, kas ja millistel tingimustel saaks sellisesse asukohta taolist ehitist püstitada. Juhul, kui ehitise ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav, tuleks hinnata, kas selline ehitis sellises kohas on kooskõlas üldplaneeringute ja muude reeglitega ning vastab ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele.

  • Kas ajutine ehitis peab vastama üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarbele?

    Vastus:

    Vastavalt ehitusseadustiku (EhS) § 3 lõikele 4 on ajutine ehitis on lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõige 4 sätestab, et ajutise ehitise püstitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav.

    See tähendab, et ajutine ehitis on ehitis, mis vastavalt EhS lisale 1 on kas loakohustuslik või mitte. Ajutisest iseloomust lähtudes ei ole nõutav detailplaneeringu koostamine, kui teiste mitte ajutiste ehitiste puhul oleks see nõutav (vt PlanS § 125 lg 1, 2 ja 3). Samas eeldab EhS § 12 lg 2, et kõik ehitatavad ehitised, asjakohasel juhul ka ehitamine, peavad olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga. Ehitusseadustik ei näe ette erandit, et ajutine ehitis võiks mitte olla kooskõlas üldplaneeringuga. Järelikult on ajutise ehitise püstitamisel lubatud küll jätta detailplaneering koostamata, kuid ehitis peab olema kooskõlas üldplaneeringus seatud tingimustega, kaasa arvatud maakasutuse juhtotstarbega kui see on määratud.

  • Detailplaneeringute kehtivus ja kehtetuks tunnistamine

  • Kas detailplaneeringud kaotavad kehtivuse viis aastat pärast kehtestamist?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse § 140 lg 1 punkti 1 järgi võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Selle alusel ei kaota ükski detailplaneering automaatselt kehtivust viie aasta möödumisel. Pärast viie aasta möödumist on kohalikul omavalitsusel vajadusel võimalus (kas omal algatusel või kinnistu omaniku taotlusel) kaaluda, kas detailplaneering on endiselt aja- ja asjakohane või ei ole. Sellisel juhul tuleb kohalikul omavalitsusel hinnata, kas detailplaneeringu lahendus vastab näiteks piirkonnas muutunud hoonestusele või majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele ning ka avalikkuse arvamusele antud kohalikus omavalitsuses. Planeeringu kehtetuks tunnistamiseks on vaja põhjendatud otsust.

  • Mida teha, kui detailplaneeringut ei saa või ei soovita enam kehtestatud kujul ellu viia?

    Vastus:

    Planeerimisseadus (PlanS) sätestab, et detailplaneeringud koostatakse lähiaastatel elluviimiseks (PlanS § 124 lg 2). Juhul, kui planeeringuala või elluviimise olulised asjaolud on muutunud, näevad nii planeerimisseadus kui ka ehitusseadustik ette erinevad toimimisviisid. Nendeks on:

    1. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus detailplaneering vastavalt PlanS § 140 lg 7. See üldreegel on kohaliku omavalitsuse võimalus (mitte kohustus) oma kord juba tehtud planeeringuotsused üle vaadata, kui planeeringu elluviimine osutub võimatuks.
    2. Detailplaneeringu täpsustamiseks võib välja anda projekteerimistingimusi vastavalt ehitusseadustiku § 27. See on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, kas on võimalik teatud tingimustes täpsustada detailplaneeringus toodud tingimusi tagades, et planeeringu terviklahendus projekteerimistingimuste tulemusel ei muutu. Projekteerimistingimustega ei tohi detailplaneeringu planeeringulahendust olemuslikult muuta. Täpsustamine eeldab, et üldiselt on planeeringu elluviimine võimalik ja osapooled seda endiselt soovivad.
    3. Detailplaneeringu elluviimisest loobumisel võib detailplaneeringu tervikuna või osaliselt kehtetuks tunnistada vastavalt PlanS § 140 lg 1 kuni 3. Kehtetuks tunnistamise üldiseid aluseid on kaks: esiteks, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või teiseks, et planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel peab olema tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist

    Planeeringulised otsused on kohaliku omavalitsuse pädevuses, seega otsustab igal üksikul juhul diskretsiooniõigust kasutades kohalik omavalitsusüksus, millist varianti kasutada.

  • Kas detailplaneeringus saab osaliselt kehtetuks tunnistada üht tingimust, näiteks hoonestusala?

    Vastus:

    Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on sätestatud planeerimisseaduse (PlanS) § 140, mille kohaselt on võimalik detailplaneering ka osaliselt kehtetuks tunnistada.

    Planeerimisseadus ei sätesta reegleid, millises osas võib detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, seega on kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusruum. PlanS § 140 lg 2 lisab, et osaliselt võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada juhul, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine ka pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kehtetuks tunnistamisel tuleb analüüsida, kuidas hakatakse planeeringut ellu viima kui osa planeeringust enam ei kehti. Mõeldud ei ole mitte ainult osa maa-alast, vaid kehtetuks saab tunnistada ka näiteks mingi tingimuse, mis antud ajahetkel pole enam asjakohane või mida ei saa enam ellu viia. Seega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tegemist kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, mida tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2). Seega peavad kehtetuks tunnistamise otsuses (või mahukuse tõttu mõnes teises avalikult kättesaadavas dokumendis) olema kirjas nii olulised asjaolud (nt detailplaneeringulahenduse kirjeldus, muutused ajas ja elluviimise võimalused tulevikus) kui ka põhjus, miks detailplaneeringut (osaliselt) kehtetuks tunnistatakse.

    Märgime, et vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 4 on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus. Seega tuleks kehtetuks tunnistamise otsuses analüüsida, millised on võimalused koostada detailplaneeringukohaseid ehitusprojekte, kui osa detailplaneeringust on kehtetuks tunnistatud. Millised on hoone asukohale seatud tingimused juhul, kui hoonestusala ei ole detailplaneeringus märgitud. Analüüsima peab, milline oli kehtestamise hetkel õiguslik regulatsioon ehk milliseid tingimusi planeeringult eeldati (kui näiteks hoonestusala määramine polnudki nõutav, siis ei ole selle puudumine probleemiks; samas juhul, kui hoonestusala oli nõutav, tuleb analüüsida, millised on tingimused juhul, kui hoonestusala pole märgitud). Küsima peab, kas hoonestusala puudumine võib viidata ehitusõigusega lubatud hoonete rajamise võimatusele?  Vastavalt PlanS § 6 punktile 5 on krundi hoonestusala defineeritud kui krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Juhul, kui krundi hoonestusala kehtetuks tunnistada, siis pole enam seda osa krundist, kuhu võiks ehitusõigusega hooneid ehitada. Näiteks tee- ja tänavamaa krundil ei ole märgitud krundi hoonestusala ja sellest võib järeldada, et sinna hooneid ei rajata. Ilma hoonestusalata krundil ei eeldata ehitusõiguse olemasolu.

    Kõige olulisem on, et kohalik omavalitsus otsustab detailplaneeringu (osalise) kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse tulemusel, mis peab olema ühtemoodi mõistetav nii kodanikele kui ametkondadele.

  • Keskkonnamõju strateegiline hindamine ja planeerimine

  • Kas piisab, kui detailplaneeringu algatamise otsuses on kirjas vaid üks lause, et keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine ei ole vajalik?

    Vastus:

    Kui koostatakse detailplaneering, mille korral keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) ei ole kohustuslik, samuti ei ole vaja anda KSH eelhinnangutja kaaluda KSH vajadust, siis ei ole vaja planeeringu algatamise otsuse otsustavas osas märkida, et KSH ei algatata – see tähendaks KSH algatamata jätmise otsust. Siiski oleks õigusselguse huvides mõistlik planeeringu algatamise otsuse motivatsiooni osas ära tuua, et konkreetsel juhul ei olnud vaja KSH algatamist või algatamata jätmist kaaluda.

    Juhul, kui planeerimisseaduse § 124 lõikest 6 või keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõikest 2 tulenevalt esineb nõue anda enne planeeringu algatamise otsustamist KSH eelhinnang ja kaaluda KSH vajalikkust, siis ei piisa vaid ühest lausest, vaid on kohustuslik läbi viia nõuetele vastav eelhinnang. Nõuded selle koostamisele on antud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõigetes 3-5. Juhendmaterjali KSH eelhindamise ja KSH vajalikkuse kaalumise kohta leiab keskkonnamõju strateegilise hindamise juhendite lehelt ning täpsemalt Keskkonnaministeeriumi kodulehelt.

    Juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav KSH, lähtutakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest.

  • Kas Natura 2000 aladele detailplaneeringut koostades tuleb alati läbi viia keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse (PlanS) § 2 lõige 3 sätestab, et planeeringu koostamise käigus läbiviidavale keskkonnamõju strateegilisele hindamisele (KSH) kohaldatakse planeerimisseadusest tulenevaid menetlusnõudeid. Nõuded keskkonnamõju hindamise aruande sisule ja muudele tingimustele tulenevad keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KeHJS). Vastavalt PlanS § 124 lõikele 6 tuleb anda eelhinnang ja kaaluda KSH vajalikkust, m.h juhul, kui detailplaneeringu elluviimine eeldatavalt avaldab mõju Natura 2000 võrgustiku alale (edaspidi ka: Natura ala). Samuti sätestavad KeHJS § 6 lõike 2 punkt 22, § 6 lõige 4, § 33 lõike 2 punkt 4, § 35 lõige 2 ja ning Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 15 punkt 8, et KSH vajalikkust tuleb kaaluda, kui kavandatakse sellist tegevust, mis ei ole otseselt seotud ala kaitsekorraldusega või ei ole selleks otseselt vajalik, kuid mis võib üksi või koostoimes muu tegevusega eeldatavalt mõjutada Natura 2000 võrgustiku ala.

    Nii PlanS § 124 lõige 6 kui KeHJS § 33 lõiked 2-5 rõhutavad, et KSH vajalikkust tuleb kaaluda KeHJS § 33 lõigetes 3-5 nimetatud kriteeriumide ehk eelhinnangu alusel – muid mehhanisme nimetatud seadused mõju tuvastamiseks või selle välistamiseks ette ei näe. PlanS § 124 lõike 6 ja KeHJS § 33 lõikest 6 tulenevalt tuleb enne KSH algatamise või algatamata jätmise otsuse langetamist küsida seisukohti asjaomastelt asutustelt, sealhulgas kindlasti Keskkonnaametilt.

    KeHJS § 33 lg 1 p 4 järgi tuleb KSH algatada, kui planeering on aluseks tegevusele, mille korral ei ole objektiivse teabe põhjal välistatud, et sellega võib kaasneda eraldi või koos muude tegevustega eeldatavalt oluline ebasoodne mõju Natura 2000 võrgustiku ala kaitse-eesmärgile, ja mis ei ole otseselt seotud ala kaitsekorraldusega või ei ole selleks otseselt vajalik.

    Eelnimetatud sätete aluseks on EÜ Nõukogu direktiiv 92/43/EMÜ looduslike elupaikade ning loodusliku loomastiku ja taimestiku kaitse kohta ehk loodusdirektiivi artikkel 6 lõige 3.

    Natura hindamise juhendi „Juhised Natura hindamise läbiviimiseks loodusdirektiivi artikli 6 lõike 3 rakendamisel Eestis“ (2019) on selgitatud, et Natura hindamise vajadust tuleb kaaluda kõigil juhtudel, v.a juhul, kui kava või projekt on otseselt seotud või vajalik Natura ala kaitsekorraldamiseks. Natura eelhindamise läbiviimine ei ole vajalik juhul, kui tegemist on selge ja kindla otsusega, et kavandatava tegevuse mõjupiirkonda ei jää Natura ala(sid) või on tegevus vajalik Natura ala kaitsekorraldamiseks. Juhendis on ka selgitatud, et Natura hindamine on Eesti õiguses integreeritud KSH protsessi üheks osaks. Otsustus, kas kavandatava tegevusega on välistatud ebasoodne mõju Natura ala kaitse-eesmärkidele või mitte, ning kas seetõttu on KSH vajalik, tehakse KSH eelhindamise ja selle üheks osaks oleva Natura eelhindamise käigus.

    Juhendi lk 26 on ühtlasi välja toodud, et kas tegevuse alal või lähipiirkonnas on Natura alasid, selleks tuleb täpsustada tegevuse mõjupiirkonda ja lähima Natura ala kaugust – kindlasti tuleb välja tuua tegevusest lähtuvate mõjutuste/keskkonnahäiringute ruumiline ulatus (mida lähemal asuvad Natura alad, seda täpsemalt) ja selgitused, kuidas tegevuse mõju ulatus välja selgitati ning lähima Natura ala kaugus sellest. Vältida tuleb subjektiivseid hinnanguid nagu – tegevuse asukoht asub „Natura ala lähiümbruses“, „vahetus läheduses”, „Natura alast piisavalt kaugel” jmt. Samuti tuleks viidata allikatele, millele mõjuala ulatuse määramisel tugineti. Juhul, kui KSH eelhindaja on piisavalt kindel, et kavandatava tegevuse mõjupiirkonda ei jää Natura alasid, saab järeldada, et ebasoodsat mõju Natura ala kaitse-eesmärkidele ei avaldu ning otsustaja võib tegevuse elluviimise heaks kiita (vt näide 1-1).

    Seega tuleb juhul, kui planeeringuala paikneb Natura 2000 võrgustiku alal või kui Natura 2000 võrgustiku ala jääb planeeringuala mõjualasse (mõjuala ulatus sõltub kavandatavast tegevusest), igakordselt läbi viia nõuetekohane eelhindamine ja enne KSH algatamist või algatamata jätmist küsida asjaomaste asutuste, sh Keskkonnaameti seisukohti.

  • Kas keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang peab olema algatamise või mittealgatamise otsuse lisa?

    Vastus:

    Keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) tuleb läbi viia keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) kohaselt. Arvestama peab, et nii menetlusprotsess kui ka kõik toimingud üksikult peavad vastama ka haldusmenetluse seaduse nõuetele.

    KeHJS-s on sätestatud, mida peab sisaldama KSH algatamise või mittealgatamise otsus. KeHJS § 35 lg 3 ja lg 5 p 5 kohustavad algatamise või mittealgatamise otsust sisuliselt põhjendama. Kohalikul omavalitsusel on valida, kas:

    • otsuse motiveerivas osas on toodud kõik KeHJS § 35 lg 5 p 5 kohased põhjendused, sh KeHJS § 33 lg 3 p 3 kohaste asutuste seisukohad (asutustelt seisukohtade küsimine, nende seisukohad ja nendega arvestamine või mittearvestamine on osa eelhindamise protsessist ja sisust, vt KeHJS § 33 lg 3-6), teisisõnu KSH eelhinnang on tervikuna toodud otsuse motiveerivas osas;
    • otsuse motiveerivas osas on toodud kokkuvõtlikult kõige olulisem info KSH eelhinnangust ja otsuses on viide otsuse lisaks olevale KSH eelhinnangule.

    KSH eelhinnangu põhjal algatamine või algatamata jätmine peab olema tehtud kaalutlusõiguse alusel. Kohalik omavalitsus otsustab planeeringu algtamisel, kas KSH algatada või jätta algatamata ning põhjendused peavad olema toodud algatamise otsuse motivatsiooni osas. Tähtis on, et need põhjendused on olemas ja vastavad KeHJS-s sätestatud nõuetele.

  • Kas detailplaneeringu kooskõlastamisel saab viidata puudustele keskkonnamõju strateegilises hindamises?

    Vastus:

    Planeerimisseadus (PlanS) sätestab § 124 lõikes 7, et juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH), lähtutakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud nõuetest.

    Kooskõlastamine ja arvamuse andmine on planeerimisseaduses koostööst ja kaasamisest eraldi sättega reguleeritud. Koostööle järgneb juhul, kui koostöö ametkonna ja kohaliku omavalituse vahel on olnud edasiviiv, kooskõlastus.

    Üldplaneeringu ja ka nende detailplaneeringute puhul, millele koostatakse KSH, tuleb PlanS § 85 lõike 3 kohaselt lugeda üldplaneering (KSH-ga koostatav detailplaneering) kooskõlastatuks, kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või maakonnaplaneeringuga. KSH aruande eelnõu kooskõlastamisel hinnatakse aruande eelnõu õigusaktidele vastavust ning selles sisalduvate hinnangute piisavust ja objektiivsust. Seega tuleb kooskõlastamise käigus kooskõlastus saada nii planeeringule kui ka KSH aruandele.

    Planeerimisseaduses on ühendatud planeerimismenetlus keskkonnamõju strateegilise hindamise menetlusega. PlanS § 2 lg 3 sätestab, et planeeringu koostamise käigus läbiviidavale KSH-le kohaldatakse käesolevast seadusest tulenevaid menetlusnõudeid. Nõuded KSH aruande sisule ja muudele tingimustele tulenevad keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KeHJS). Seega tuleb KSH puhul lisaks planeerimisseadusele vaadata sisunõudeid KeHJS-sest.

    Seda, kas KSH aruanne vastab KeHJS nõuetele, on piisav ja objektiivne, kontrollivad vastavalt pädevusele KeskkonnaministeeriumKeskkonnaametTerviseamet jt planeeringu kooskõlastamise käigus (PlanS § 85 lõikele 1). Kooskõlastaja ei saa anda kooskõlastust planeeringule, kui KSH aruanne ei ole nõuetele vastavalt koostatud. Vastavalt PlanS § 86 lõikele 1 saab planeeringu vastuvõtmise otsustada vaid juhul, kui KSH aruande tulemused on lisatud planeeringusse. Kui aruanne on puudulikult koostatud, võivad olla KSH-st tulenevad järeldused puudulikud ning aruande korrigeerimisel võib muutuda ka planeeringulahendus. Seega ei saa anda kooskõlastust planeeringule, mis ei pruugi olla veel vastuvõtmiseks valmis.

  • Millal võib detailplaneeringut algatades jätta keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostamata?

    Vastus:

    Detailplaneeringu koostamise kohustus on sätestatud planeerimisseaduse (PlanS) § 125. Eelkõige tuleb detailplaneering koostada juhul, kui soovitakse rajada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid üle 33% suurendada (vt PlanS § 125 lg 1). Lisaks on seaduses sätestatud, et detailplaneering tuleb teha ka juhul, kui soovitakse rajada olulise ruumilise mõjuga ehitist (ORME) või olulise avaliku huviga rajatist (OAHR). ORME definitsiooni ei ole seadustes antud, kuid planeering tuleb koostada juhul, kui ehitis on Vabariigi Valitsuse määruse nimekirjas. OAHR on samuti määratlemata õigusmõiste, mille sisustamiseks oleme andnud soovituse (vt küsimuse Kuidas selgitada välja, kas ehitis on olulise avaliku huviga rajatis, mille püstitamiseks on vajalik koostada detailplaneering? vastust). Lisaks võib kohalik omavalitsus oma üldplaneeringuga sätestada nii detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid kui ka juhtumeid (vt PlanS § 125 lg 2).

    PlanS § 124 lg 6 ja § 142 lg 6 ning keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 33 lg 2 p-d 1 ning 3-4 sätestavad, millal tuleb anda KSH eelhinnang ning kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise vajalikkust: 1) detailplaneeringu koostamisel, mis eeldatavalt avaldab mõju Natura 2000 võrgustiku alale, 2) ORME nimekirja kuuluva ehitise ehitamiseks, 3) detailplaneeringu koostamisel, millega kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkonda kuuluvat ja Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määruses nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ nimetatud tegevust, 4) üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisel. KSH eelhinnangu tegemisel tuleb lähtuda KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kriteeriumidest ning KeHJS § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

    Seega, KSH eelhinnangu võib jätta algatamata üksnes juhul, kui tegemist ei ole eelnimetatud loetelusse kuuluva detailplaneeringuga. Seejuures tuleb tähele panna, et määruse nr 224 § 16 p 1 sõnastus on järgmine: „muu käesolevas määruses nimetamata tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju“. See ei tähenda, et absoluutselt iga detailplaneeringu algatamisel tuleb anda KSH eelhinnang. Analoogia korras tasub vaadata KeHJS § 6 lg 23, mille kohaselt KeHJS § 6 lg-tes 2 ja 21 sätestatud eelhinnangu võib jätta andmata, kui kavandatud tegevus jääb väljapoole KeHJS § 6 lg 21 reguleerimisala ja määruse nr 224 reguleerimisala.

    KeHJS § 6 lg 23 eesmärk on suurendada õigusselgust. Siin tuleb arvestada, et kui tuleb anda eelhinnang ja kaaluda mõju hindamise algatamise vajalikkust, siis seda tuleb endiselt kindlasti teha ehk KeHJS § 6 lg 23 seda kohustust ei muuda ega vähenda.

    KeHJS § 6 lg 23 on kirjutatud KeHJS-sse eelkõige seetõttu, et KeHJS § 6 lg 2 p 22 ja määruse nr 224 § 16 p 1 lõppevad punktiga „muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju“, mille puhul on olnud vaidlusi, kas selle punkti alusel tuleb teha eelhindamine ka KeHJS-s ja määruses nimetamata tegevuste korral (ehk sisuliselt kõik tegevused, milleks nt vaja taotleda tegevusluba, kuid mida KeHJS ja määrus ei nimeta). Alati ei tule teha, vaid „muu tegevus“ annab võimaluse anda eelhinnang ka KeHJS § 6 lõike 2 ja määruses nr 224 nimetamata tegevuste (sh väiksemate künniste) korral, aga ei kohusta alati selleks. Kuid kui on vaja ja põhjendatud, siis kindlasti teha. Kõiki olukordi ei suudeta ette näha, seetõttu ongi KeHJS ja määrus nr 224 jäetud lahtiseks. Selle põhimõtte ja seisukoha rõhutamiseks ongi KeHJS § 6 lg 23. Vt ka 13.07.2017 jõustunud KeHJS muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lk 6-7.

    Kui aga KeHJS ja PlanS alusel tuleb anda KSH eelhinnang ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust, siis seda tuleb teha ja vormistada KSH algatamise või algatamata jätmise otsuses koos eelhinnanguga (üldjuhul koos detailplaneeringu algatamise otsusega). Kirja tuleb panna õiguslikud alused ja sisulised põhjendused. Ja kui ei tule anda KSH eelhinnangut ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust, siis oleks mõistlik detailplaneeringu algatamise otsuses see asjaolu välja tuua (koos õigusakti viidetega, et detailplaneering ei kuulu nende alla, mis nõuaks eelhinnangut).

    Juhul, kui koos detailplaneeringu koostamisega viiakse läbi ka KSH, tuleb planeeringu menetlemisel lähtuda üldplaneeringu menetlusreeglitest (vt menetlusskeemid).

  • Koostöö ja kaasamine

  • Milline sisuline erinevus on koostööl ja kaasamisel alates 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse järgi?

    Vastus:

    Alates 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduses on osalemine planeerimismenetluses kahetasandiline: eristatakse koostöötegijaid ning kaasatavaid.

    Koostöötegijad on haldusorganid, kes annavad hiljem planeeringule kooskõlastuse. Asjaomaste haldusorganite määratlemisel tuleb vaadata koostöö tegemise korra ja planeeringute kooskõlastamise aluste määrust, kus haldusorganid on nimetatud lähtudes nende valitsemisalast või tegevusvaldkonnast. Kooskõlastamisel tuleb hinnata planeeringu vastavust õigusaktidele ja seaduses sätestatud juhul üldisemale planeeringule. Kooskõlastamata jätmine peab tuginema vastuolule õigusakti või planeeringuga. Muid antud soovitusi ja ettepanekuid käsitletakse planeerimismenetluses arvamusena ning need ei ole planeeringu kooskõlastamata jätmise aluseks.

    Kaasatavad on kõik muud isikud, kes kaasatakse menetlusse puudutatud õiguste või huvide korral või kes soovivad ise olla menetlusse kaasatud. Kaasatavad isikud annavad hiljem planeeringu kohta arvamusi.

    Planeerimisseaduse § 11 lg 3 kohaselt on kooskõlastamine ja arvamuse andmine tasuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna planeerimisseaduse kohaselt ei või planeerimisalase tegevuse korraldaja halduslepinguga mh üle anda planeeringu koostamisel vajalike menetlustoimingute tegemist, siis ei saa kooskõlastamise ja arvamuse küsimisi taotleda halduse välised isikud. Kooskõlastuste ja arvamuste küsimise puhul on tegemist menetlustoimingutega ja seega on tasuta kooskõlastuse ja arvamuse saamise eelduseks, et küsijaks on planeerimisalase tegevus korraldaja ehk kohaliku omavalitsuse üksus või vastav ministeerium.

  • Kuidas kaasatakse avalikkust planeerimisprotsessidesse?

    Vastus:

    Arvamust avaldada võib igaüks kogu planeeringu protsessi kestel, selleks tuleb vaid kirjutada planeeringu koostamise korraldajale. Aluse selleks annab märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise seadus, mille kohaselt tuleb haldusorganil märgukirjale ja selgitustaotlusele vastata 30 päeva jooksul.

    Ruumilise planeerimise üks põhimõtteid on ulatuslik avalikkuse kaasamine ja protsessist teavitamine planeerimismenetluste läbiviimisel (vt planeerimisseaduse § 9). Selleks on iga planeeringuliigi juures toodud välja sätted, mis peavad aitama kaasata neid kodanikke, kes soovivad olla kursis, mida planeeritakse. Näiteks detailplaneeringu menetlust algatades otsustab planeeringu koostamise korraldaja vastavalt planeerimisseaduse § 127 lõikele 2, keda kaasata. Iga soovija võib selle säte alusel avaldada soovi olla kaasatud planeerimismenetlusse kogu planeeringu koostamise vältel.

    Koostamise korraldajal tuleb avalikustada planeering koostamise vältel oma kodulehel (vt nt planeerimisseaduse § 127 lg 5). Lisaks on iga planeeringu etapi juures on veel eraldi välja toodud ka planeeringust teavitamise kord (vt nt planeerimisseaduse § 128 lg 6), kus info tuleb avalikustada lehe kaudu. Seega on mitmeid erinevaid võimalusi, kust huvitatud ja puudutatud isikud võiksid infot saada koostatavate planeeringute kohta.

    Kindlasti on detailplaneeringu avalikul väljapaneku ajal esitatud arvamuse kaal olulisem (vt planeerimisseaduse § 135 lg 11) ja kui sellist arvamust ei arvestata, arutatakse erimeelsusi ka riigihalduse ministri juures (vt planeerimisseaduse § 138 lg 4 punkt 2). Planeeringu koostamise korraldajal on kohustus kaaluda iga esitatud arvamust ja anda arvamuse andjale tagasisidet, kas arvamus võeti arvesse.

    Arvamuse arvestamine on planeeringu koostaja ja koostamise korraldaja otsustada, kindlasti on omal kohal ka planeerija selgitused ja kaalutlused. Lõppotsuse, milline planeeringulahendus kehtestatakse, teeb kohaliku omavalitsuse volikogu/valitsus lähtuvalt pädevusest. Planeering kehtestatakse haldusaktiga ja sellele ettenähtud nõuded sisalduvad haldusmenetluse seaduses.

  • Kas selliste detailplaneeringute puhul, millele on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine, on tõepoolest vaja küsida naaberomavalitsuselt kooskõlastus?

    Vastus:

    Planeerimisseadus näeb ette eriregulatsiooni sellisel juhul, kui detailplaneeringu koostamisel viiakse läbi ka keskkonnamõju strateegiline hindamine. Selleks on planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lõikes 7 ette nähtud, et menetlus viiakse läbi üldplaneeringu menetluse nõudeid järgides. Seega peab protsessi läbi viies vaatama üldplaneeringu paragrahve: nt erinevalt detailplaneeringu nõuetest tuleb korraldada planeeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu avalik väljapanek ja tulemuste avalik arutelu ka enne planeeringu vastuvõtmist (vt PlanS § 82 ja 83).

    Samas näeb PlanS § 124 lõige 9 ette erisuse, et koostöö ja kaasamise tegemisel tuleb lähtuda detailplaneeringu koostamise koostöö ja kaasamise regulatsioonist PlanS § 127. Seega ei ole tarvis keskkonnamõju strateegilise hindamise kohustusega detailplaneeringut läbi viies teha üldises korras koostööd naaberomavalitsustega (ja nendega ka planeering hiljem kooskõlastada). Neid tuleb kaasata vaid juhul, kui nad omavad PlanS § 127 lõigete 2 ja 3 mõistes detailplaneeringu koostamises õigusi või huvisid.

  • Millistes ajalehtedes tuleb avaldada üldplaneeringu teateid?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse (PlanS) üldplaneeringu koostamise peatükis on toodud ajalehtedes teavitamise miinimumnõuded. PlanS § 9 lg 1 kohaselt peab planeerimisalase menetluse korraldaja avalikkust planeerimismenetlusest arusaadavalt teavitama ja piisavalt kaasama menetlusesse (vt ka https://planeerimine.ee/kkk/avalikust-arutelust-lehes-teavitamine/). Seega on kohalik omavalitsus kohustatud kaaluma, kas peaks iga konkreetse planeeringu puhul teavitama avalikkust intensiivsemalt seaduses sätestatust (nt piirkonnas, kus kinnistuomanikud viibivad hooajaliselt või siis, kui planeeringulahendusest on huvitatud ka kaugemad naabrid).

    Ajalehe teavituste sätete ülesehitus üldplaneeringute teavitamisel on selline, et sätte esimene lause „planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes“ paneb kohustuse teavitada nõutud planeeringu menetlusetapist eelkõige läbi kohaliku lehe. Lisaks tuleb teavitada ka „maakonnalehes või üleriigilise levikuga ajalehes, mille on kohaliku omavalitsuse üksus määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks“. Kõikide leheteavitamist puudutavate sätete järgnevad laused annavad alternatiivi vaid juhul, kui teavitamine ei ole valla- või linnalehe vahendusel võimalik ning kehtivad vaid kohaliku lehe kohta. Lisaks leheteavitustele tuleb vastavalt vajadusele ja nõuetele avaldada teated ka Ametlikes Teadaannetes ja planeeringu koostamise korraldaja veebilehel.

    Millal ja keda on vaja teavitada personaalselt, tuleb vaadata täpsemalt planeerimisseadusest (vt nt PlanS § 76 jt). Allpool on tabelites 1 ja 2 selgitatud üksnes seda, millistes ajalehtedes ja mis aja jooksul tuleb teavitada üldplaneeringu algatamisest (Tabel 1), eelnõu avalikust väljapanekust (Tabel 2), eelnõu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest (Tabel 1), avalikust väljapanekust (Tabel 2), avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest (Tabel 1) ning kehtestamisest (Tabel 1).

    Tabel 1. PlanS § 77 lg 5 (algatamisest teavitamine), § 84 lg 1 (eelnõu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teavitamine), § 89 lg 1 (avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teavitamine) ja § 91 lg 2 (kehtestamisest teavitamine) kohane teavitamine ajalehes.

    KOV lehes teavitamise võimalus 30 päeva jooksul KOV lehes teavitamise võimalus puudub 30 päeva jooksul KOV leht puudub
    –          30 päeva jooksul valla või linnalehes 

    ja

    –          30 päeva jooksul maakonnalehes

    –          esimesel võimalusel valla või linnalehes 

    ja

    –          30 päeva jooksul maakonnalehes

    ja

    –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

    –          30 päeva jooksul maakonnalehes 

    ja

    –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

    VÕI
    –          30 päeva jooksul valla või linnalehes 

    ja

    –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

    Tabel 2. PlanS § 82 lg 5 (eelnõu avalikust väljapanekust teavitamine) ja § 87 lg 6 (vastuvõtmise järgsest avalikust väljapanekust teavitamine) kohane teavitamine ajalehes.

    KOV lehes teavitamise võimalus 14 päeva enne väljapanekut KOV leht puudub või KOV lehes teavitamise võimalus puudub 14 päeva enne väljapanekut
    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut valla või linnalehes 

    ja

    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut maakonnalehes

    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut maakonnalehes 

    ja

    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

    VÕI
    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut valla või linnalehes 

    ja

    –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

     

  • Kas kohalik omavalitsus peab planeeringu avalikust arutelust lehes teavitama?

    Vastus:

    Kehtivas planeerimisseaduses (PlanS) on sätestatud miinimumnõuded planeeringute koostamise menetlustoimingute ja teavitamise/kaasamise kohta. Planeerimisseadust koostades oli üheks eesmärgiks teiste hulgas ka analüüsida ja võimalusel vähendada üldsusele suunatud teavitamisega kaasnevat halduskoormust. Analüüsist selgus, et planeeringute kohta on ajalehes teavitusi liiga palju. Kehtivas planeerimisseaduses on üldsuse teavitamist ajalehtede kaudu optimeeritud ja kaasamist täpsustatud. Oluliseks on peetud nende isikute kaasamist, kes ise soovivad planeeringulahenduse valmimisega kursis olla. Kõige olulisematest menetlusetappidest teavitatakse endiselt üldsusele ajalehtede vahendusel, kuid samas väärtustatakse rohkem nende isikute kaasamist, kes ise soovivad osaleda.

    Loobutud on mitmestki lehekuulutusest võrreldes kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadusega, kuid see-eest on seatud nõue jooksvalt avalikustada planeeringu ajakohane teave planeeringu koostamise korraldaja veebilehel (vt üldplaneering PlanS § 76 lg 5 ja detailplaneering PlanS § 127 lg 5), seega peavad avalikkusele kogu aeg kättesaadavad olema nii viimane versioon koostatava planeeringu joonis(t)est ja seletuskirjast kui ka uuringud, analüüsid, saabunud kooskõlastused ja arvamusedki.

    Vastavalt PlanS §-le 76 kaasatakse üldplaneeringu koostamisse isikud, kelle õigusi planeering puudutab, aga ka need, kelle huve võib planeering puudutada ja ka need, kes ise on soovi avaldanud olla planeerimismenetlusse kaasatud. Lisaks loetakse üldplaneeringu menetlusse kaasatavateks ka asutused, kellel võib olla põhjendatud huvi eeldatavalt kaasneva olulise keskkonnamõju või planeeringuala ruumiliste arengusuundumuste vastu, sealhulgas valitsusvälised keskkonnaorganisatsioonid neid ühendava organisatsiooni kaudu ning planeeritava maa-ala elanikke esindavad mittetulundusühingud ja sihtasutused. Kõiki neid loetakse üldplaneeringus kaasatavateks (edaspidi nimetatud kaasatavad). Üldplaneeringu teavitamise ja kaasamise nõuded on järgmised:

    • Algatamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust peab teavitama ka lehe kaudu (PlanS § 77). Kui lehes teavitamise järgselt soovib mõni isik olla kaasatud planeerimismenetlusse, saab ta nõuda PlanS § 76 lg 2 kohast kaasamist. Seejärel tuleb isik lugeda kaasatavaks ja teda teavitada edaspidi nagu teisi kaasatavaid.
    • Lähteseisukohti (PlanS § 81) lehes tutvustama ei pea, aga info peab saatma koostöö tegijatele ja kaasatavatele.
    • Üldplaneeringu eelnõu ehk eskiisi avalikust väljapanekust (PlanS § 82) tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ja üldsust teavitatakse eelnevalt lehes. Sega võib veelgi lisanduda kaasatavaid, kes ise avaldavad soovi osaleda planeeringu koostamises.
    • Üldplaneeringu eelnõu ehk eskiisi avalikust arutelust (PlanS § 82) lehes teavitama ei pea, aga teate peab saatma koostöö tegijatele ja kaasatavatele. Seega kutsutakse arutelule need, kes on ise asjast huvitatud ja soovivad osaleda. Ka saavad arutelule tulla need, kes eelnevalt avaliku väljapaneku ajal otsustasid, et soovivad edaspidi olla planeerimismenetlusse kaasatud ja avaldasid selleks soovi.
    • Valminud ja korrigeeritud üldplaneeringu eelnõust ehk eskiisist tuleb üldsust lehes teavitada (PlanS § 84).
    • Üldplaneeringu vastuvõtmise järel tuleb nii avalikust väljapanekust kui arutelust eelnevalt teavitada ajalehes (PlanS § 87 lg 6), lisaks peab saatma teate koostöö tegijatele ja kõigile kaasatavatele (PlanS § 87 lg 5 ja § 88 lg 3). See on kõige ilmselgem koht menetluses, kus üldsus planeeringu vastu huvi võib tunda ja kus on näha, milline planeeringulahendus on.
    • Avalikustamise tulemustest teavitatakse lehes (PlanS § 89). Seega saab üldsus teada, kes ja milliseid arvamusi esitas ning mida nende ettepanekutega otsustas kohalik omavalitsus teha.
    • Üldplaneeringu kehtestamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust teavitatakse jälle lehe kaudu (PlanS § 91). Selle teavitamise mõte on anda avalikkusele infot, milline on lõplik planeeringulahendus, mida hakatakse järgima ja ellu viima edasiste otsuste tegemisel.

    Üldplaneeringu teavitamis-, kaasamis- ja teisi menetlusnõudeid tuleb järgida ka siis, kui koostatakse üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut (PlanS § 142) või kui maa-ala kohta üldplaneering puudub (ei vii ellu üldplaneeringut).

    Üldplaneeringu kohase detailplaneeringu teavitamise ja kaasamise nõuded on:

    • Detailplaneeringu algatamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust peab teavitama ka lehe kaudu (PlanS § 128). Kui lehes teavitamise järgselt soovib mõni isik olla kaasatud planeerimismenetlusse, saab ta PlanS § 127 lg 2 kohaselt „avaldada soovi olla selle koostamisse kaasatud“. Seega tuleb soovi avaldanud isikule teateid saata edaspidi nii väljapanekutest kui ka aruteludest.
    • Detailplaneeringu menetlusnõuded ei kohusta koostama lähteseisukohti ja eskiisi. Kui kohalik omavalitsus soovib (nt on selline nõue algatamise otsuses, ehitusmääruses või üldplaneeringus), võib ka neid menetlusetappe läbi viia. Sel juhul otsustab kohalik omavalitsus, kuidas lisandunud etappidest teavitatakse ja isikuid kaasatakse.
    • Detailplaneeringu vastuvõtmise järel tuleb teavitada avalikust väljapanekust eelnevalt ajalehes (PlanS § 135 lg 7), lisaks peab saatma teate koostöö tegijatele ja kõigile kaasatavatele (PlanS § 135 lg 6).
    • Detailplaneeringu puhul on võimalik, et avalikku arutelu korraldada pole tarvis (PlanS § 136 lg 2). Kui avalik arutelu korraldatakse, siis teavitama peab koostöö tegijaid ja kaasatavaid (PlanS § 136 lg 3). Samuti tuleb teavitada neid, kes avalikul väljapanekul arvamusi esitasid (PlanS § 135 lg 11).
    • Kui detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitati detailplaneeringu kohta kirjalikke arvamusi, avaldatakse informatsioon avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste kohta lehes (PlanS § 137).
    • Detailplaneeringu kehtestamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust teavitatakse lehe kaudu (PlanS § 139). Samuti tuleb teavitada neid, kes avalikul väljapanekul arvamusi esitasid, aga kelle arvamust ei arvestatud (PlanS § 139 lg 6). Oluline on anda avalikkusele infot, millist planeeringulahendust hakatakse ellu viima.
  • Millistel juhtudel tuleb esitada planeering kooskõlastamiseks?

    Vastus:

    Planeerimisseaduses (edaspidi PlanS) on iga planeeringu liigi juures sätestatud, kellega tuleb koostööd teha ja keda tuleb planeerimismenetlusse kaasata (nt üldplaneering PlanS § 76 ja detailplaneering PlnaS § 127). Planeeringu koostamise korraldaja – üld- ja detailplaneeringute puhul kohaliku omavalitsuse üksus – teeb koostööd teiste haldusorganitega. Koostöö lõpeb kooskõlastusega või kooskõlastamata jätmisega, seetõttu võib koostööd tegevat haldusorganit nimetada ka kooskõlastajaks.

    PlanS § 4 lg 4 alusel on kehtestatud määrus, mis täpsustab koostöö tegemist ja planeeringute kooskõlastamist. Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määrus nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ on planeerimisseaduse rakendamise abivahend, mis aitab sisustada koostöö tegemise mõtet, et milline haldusorgan millisel juhul ja millise valdkonna eest vastutab. Määruses on toodud avatud nimekiri, kuna seaduse ega ka määruse tasandil ei ole võimalik anda ammendavat loetelu kõikidest võimalikest koostöö juhtumitest.

    Koostöö raames võtab kooskõlastuse andja planeeringut kooskõlastades kaasvastutuse (annab kinnituse), et tema haldusala teemad on planeeringus piisavalt hästi ja elluviidavalt käsitletud. Kooskõlastajat loetakse meneltusosaliseks (vt haldusmenetluse seaduse § 11 lg 1 punkt 4). Koostööd tehes peab kooskõlastajale andma selgituse ja põhjenduse, miks planeeringu koostamise korraldaja teda menetlusse kaasab ja milles seisneb tema puutepunkt planeeringulahendusega. Kõikide teiste teemade (mitte tema vastutusvaldkonna) puhul on kooskõlastust andev haldusorgan kaasatav ning ta saab soovi korral esitada oma arvamuse.

    Heakskiidu andjal on õigus teatud planeerimismenetlustes määrata koostöötegijaid ja kaasatavaid, vt üldplaneeringu puhul PlanS § 81 lg 3 ja üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul § 142 lg 4. Kohaliku omavalitsuse poolt koostatavate planeeringute puhul on heakskiidu andja (planeeringuline järelevalve) riigihalduse minister. Eelkõige on selline roll talle antud seetõttu, et kohaliku omavalituse planeeringud peavad aluseks võtma maakonnaplaneeringud – nn riiklikud suunised maakasutuseks ja ehitustegevuseks. Heakskiidu andja kontrollib enne kohaliku omavalitsuse poolset planeeringu kehtestamist, et koostatav planeering vastaks maakonnaplaneeringus sätestatud riiklikele kavadele. Talle on antud ülesanne juba planeeringu koostamise ajal varases staadiumis (lähteseisukohtade ja lahenduse väljatöötamise kavatsuse etapis) nn „kõrvalt vaataja pilguga“ teha ettepanek lisada neid asutusi koostöö tegijateks, kelle kooskõlastuseta võiks planeeringulahendus olla puudulik või viia valedele järeldustele. Mõnikord ei oska või ei taha kohalik omavalitsus ise näha kokkupuutepunkti oma planeeringu ja koostöö tegija vahel.

    Täiendavate koostöö tegijate määramisel tuleb põhjendada, miks on vajalik nendega teha koostööd planeerimismenetluses. Nii kohalik omavalitsus kui ka heakskiidu andja, määrates täiendavaid koostöötegijaid, peab lähtuma planeeringu sisust ja mõtlema sellele, milliste valitsusasutuste valitsemisalas olevaid küsimusi planeering käsitleb.

  • Planeerimisseaduse rakendamine

  • Kas alla 20 m2 suuruste hoonete ehitamist sai enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringuga reguleerida?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendmise seaduse § 2 kohaselt jäävad enne 30.06.2015 kehtestatud planeeringud kehtima ka peale 1. juulit 2015.

    Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (vana PlanS) § 3 lg 2 kohaselt ei olnud detailplaneeringu koostamine kohustuslik üksikelamu kõrvalhoone, suvila kõrvalhoone, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga hoone ehitamiseks. Seega kui vana PlanS kohaselt kehtestatud detailplaneering ei ole alla 20 m2 hoonete ehk detailplaneeringu koostamist mittenõudvate hoonete ehitamist eraldi reguleerinud, on nende ehitamine jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata detailplaneeringus määratud hoonete arvust jm tingimustest. Rõhutama peab, et ehitamisel tuleb aga arvestada üldplaneeringust tulenevaid nõudeid, samuti nõudeid, mis tulenevad ehitusseadustikust ja teistest õigusaktidest, sh ehitamise hea tava, tuleohutusnõuded, teiste isikute õigused jms.

    Juhul aga, kui vana PlanS kohaselt kehtestatud detailplaneering oli algatatud PlanS § 9 lg 11 alusel kohaliku omavalitsuse volikogu poolt üldisest huvist lähtuvalt või tulenes detailplaneeringu kohustus üldplaneeringust ehk detailplaneeringu algatamise eelduseks ei olnud ainult detailplaneeringukohustusega hoone ehitamine, võib sellistel juhtudel alla 20 m2 hooneid detailplaneerignu alale ehitada vaid juhul, kui nende ehitamine on detailplaneeringus ette nähtud.

  • Kas enne 1.07.2015 esitatud detailplaneeringu algatamise taotlusele kohaldatakse ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõiget 1, mille kohaselt enne 1.07.2015 algatatud planeeringud menetletakse lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõige 1 kohaselt menetletakse enne 1.07.2015 algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes kuni 30.062015 kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Seega on kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse sätete kohaldamise eeldusena just välja toodud planeeringu algatamine, mitte taotluse esitamine. Säte ei kohaldu planeeringutele, mille algatamise taotlus on esitatud küll enne 1.07, kuid planeering on algatatud peale 1.07.2015. Selliseid planeeringuid menetletakse lähtudes 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduses sätestatust.

  • Kas enne 1.07.2015 algatatud planeeringule saab lisada 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduses sätestatud planeeringu ülesandeid?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lg 1 kohaselt enne 1.07.2015 algatatud planeeringud menetletakse lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Arvestades, et sättes ei ole välja toodud, et enne eelnimetatud seaduse jõustumist algatatud planeeringu menetlemisel tuleb lähtuda planeerimisseaduses sätestatud menetluse nõuetest, leiame, et sellise planeeringu menetlemisel tuleb lähtuda nii seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud menetluse kui ka materiaalõiguse normidest. Seega ei tuleks selliste planeeringute koostamisel lahendada ülesandeid, mida enne 1.07.2015 kehtinud planeerimisseadus ette ei näinud.

    Juhul, kui uusi ülesandeid soovitakse siiski menetluses olevale planeeringule lisada, siis üheks võimaluseks on  planeering uuesti algatada uue seaduse kohaselt. Teiseks võimaluseks on üldplaneeringute korral tugineda endise planeerimisseaduses § 8 lg 3punktile 17 ja detailplaneeringute korral  § 9 lg 2 punktile 16 ning nimetatud sätte alusel loetleda muud üldplaneeringu või detailplaneeringu ülesanded, mida on vaja lahendada.

  • Kas enne 1.07.2015 algatatud planeeringute menetlemisel tuleb lähtuda vaid enne 1.07.2015 kehtinud planeerimisseaduse nõuetest ja teiste seaduste puhul uutest sätetest?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõige 1 kohaselt menetletakse enne 1.07.2015 algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Sätet kohaldatakse ainult kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse osas. Kui näiteks kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse rakendamise kaudu tekib küsimus mõne kolmanda seaduse normide rakendamise kohta, siis nende seaduste osas üleminekunormid puuduvad.

    Näiteks küsimus, kuidas on jaotatud kohaliku omavalitsuse organite vaheline pädevus uue ja vana planeerimisseaduse järgi. Enne 1.07.2015 kehtinud planeerimisseadus ei sätestanud kohaliku omavalitsuse sisest konkreetset pädevuse jaotust planeeringute koostamisel ega näinud ette, milliseid ülesandeid täidab volikogu ja milliseid valitsus. Seaduses kasutati läbivalt mõistet “kohalik omavalitsus”, mistõttu tuli pädevuse sisustamisel lähtuda kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõikest 2. Antud säte näeb ette, et seadusega kohaliku omavalitsuse, kohaliku omavalitsusüksuse või kohaliku omavalitsusorgani pädevusse antud küsimusi otsustab kohaliku omavalitsuse volikogu, kes võib delegeerida nende küsimuste lahendamise valitsusele.

    Kuna ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus viitab vaid sellele, et enne 1.07.2015.a. algatatud planeeringud tuleb menetleda lõpuni lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatust, siis konkreetsete pädevuste osas tuleb peale 1.07.2015 (ja tuli ka enne 1.07.2015.a) planeeringu kehtestamisel lähtuda kehtiva kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse sõnastusest.

  • Milline on kohaliku omavalitsuse ehitusmääruse roll 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse järgi?

    Vastus:

    1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseadus ei reguleeri ehitusmääruse kehtestamist, erinevalt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadusele, mille alusel kehtestas kohalik omavalitsus valla või linna ehitusmääruse valla või linna territooriumi või selle osa planeerimise ja ehitamise reeglite seadmiseks ning kohaliku omavalitsuse siseste ülesannete jaotuse määramiseks ning menetluskorra seadmiseks planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel. See ei tähenda, et uue planeerimisseaduse ja selle rakendamise seaduse jõustumisel kaotasid ehitusmäärused täies mahus kehtivuse.

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lg 1 sätestab, et ehitusmäärus jääb kehtima osas, mis ei ole vastuolus planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja nende rakendamise seadusega. Ilmselgelt seadusega vastuolus olevad ehitusmääruste sätted, näiteks projekteerimistingimuste andmise menetluse sätted, kaotavad kehtivuse automaatselt. Muud sätted jäävad kehtima kuni määruse kehtetuks tunnistamiseni. Kuigi ehitusmäärused ei muutu haldusmenetluse seaduse § 93 lõike 1 alusel automaatselt kehtetuks, sest ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses on olemas vastav rakendussäte, on siiski korrektne, kui kehtivates ehitusmäärustes asendataks kehtetud volitusnormid kehtivatega. Kohalik omavalitsus võib ehitusmääruse ka täies ulatuses kehtetuks tunnistada.

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lõike 2 alusel tuleb kohalikul omavalitsusel kahe aasta jooksul ehk 1. juuliks 2017 vaadata ehitusmäärused üle ja viia need vajaduse korral vastavusse planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja nende rakendamise seaduses sätestatuga. Ülevaatamine tähendab, et ehitusmäärusest tuleb välja võtta kõik, mis on seadusega dubleeritud või seadusega vastuolus (nt mõistete osas). Kui kohalik omavalitsus soovib kehtestada uusi reegleid, siis sõltub kehtestatava normi sisust, kas selle sätestamine uuena ehitusmäärusena on võimalik.

    Suund ehitusmääruste muutmiseks peaks olema selline, et teatud aja jooksul täiendatakse olemasolevat üldplaneeringut nende ehituslike tingimustega, mis on seni olnud ehitusmäärustes. Menetluse või pädevuse jaotust käsitlevad normid sätestataks aga haldusesisese aktiga. See tähendab, et ehitusmäärused võiksid järk järgult pigem hakata kaduma.

  • Kas kõigi enne 1.07.2015 algatatud detailplaneeringute menetlus tuleb lõpetada enne 1. juulit 2018?

    Vastus:

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõike 4 kohaselt tuleb enne 30.06.2015 algatatud detailplaneeringute menetlus lõpetada kolme aasta jooksul planeerimisseaduse jõustumisest ehk 1. juuliks 2018.  Tähtaeg ühildub planeerimisseaduse § 139 lõikes 2 sätestatud detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse tähtajaga, mis on samuti kolm aastat detailplaneeringu algatamisest arvates. Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib lk 179 kolme aastase tähtaja sätestamise kohta järgmist: „Nimetatud aja möödudes peab kohalik omavalitsus tegema detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse. Tähtaja kehtestamine aitab tagada, et detailplaneeringute koostamine toimuks mõistliku aja jooksul ega jääks venima.“

    Menetluse lõpetamine tähendab, et kohaliku omavalitsuse üksusel tuleb võtta vastu otsus, kas detailplaneering kehtestada või mitte. Seega ei tähenda sätte sõnastus, et detailplaneering tuleb ilmtingimata kehtestada. Detailplaneeringu koostamise lõpetamisel võib tugineda ka menetluse lõpetamise sätetele planeerimisseaduse § 129, milles on välja toodud, et planeeringu koostamise korraldaja võib otsustada detailplaneeringu koostamise lõpetamise, kui koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus, sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks halduslepingu sõlmimisest, või kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks või detailplaneeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise, koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna. Eeltoodu ei eelda detailplaneeringu algatamise otsuse kehtetuks tunnistamist.

  • Mida teha, kui detailplaneeringu seletuskirja ja joonise vahel on vastuolu?

    Vastus:

    Vastavalt kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lõikele 2 koosneb planeering planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Kuna tegemist on üldosa sättega, siis kehtib see ka kõigi varem koostatud planeeringute kohta. Sarnane säte oli olemas ka varasemalt kehtinud seadustes. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) §-le 2 jäid kõik ka eelnevate seaduste alusel koostatud planeeringud kehtima.

    Aja jooksul on planeeringu menetluse ja sisunõuded veidi muutunud – uuenenud ja täpsustunud. Mõnikord tuleb planeeringutes ette kahjuks ka vigu. Õiguspärase haldusaktiga õiguspäraselt kehtima hakanud planeering kehtib vaatamata tema muudele puudustele. Seega juhul, kui on planeeringudokumentides viga – näiteks sama asja kohta on seletuskirjas üks number ja joonisel teine – siis tuleb uurida konkreetset planeeringut. Kuna planeering on ühe maatüki kohta koostatud terviklik ruumilahendus, siis tuleb vaadata läbi ülejäänud planeeringu dokumendid, nendes sisalduvad teised maakasutus- ja ehitustingimused. Analüüsima peab, kumb number sobib ülejäänud planeeringuga paremini kokku. Ehk siis välja peab selgitama, mis oli haldusakti väljaandja algne mõte.

    Planeerimisseaduse tegemisel eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tõlgendamisel tuleks lähtuda joonisest, aga tähele tuleb panna, et joonise eelistamise põhjusena märgitakse, et „tulevikus saab just see aluseks planeeringute infosüsteemi kannete tegemisel“ (vt seletuskiri lk 16). Juhul, kui planeering on koostatud sel ajal, kui infosüsteemi kandmine polnud mõttes, siis ei saa ka lugeda joonise eelistamist põhjendatuks.

    Seega tuleb planeeringu elluviimisel alati lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest. Kui tarvis, tuleb lünga täitmisel või vea parandamisel lugeda ka (kättesaadavuse korral) planeeringulahenduse vaheversioone ja kooskõlastamise dokumente. Kindlasti tuleb tähele panna, milline versioon on avalikustatud. Ja võib olla kõige tähtsam on tähele panna, et planeering oleks teistele isikutele oluliste riiveteta elluviidav, st erinevaid huvisid maksimaalselt arvestav.

    Akti väljaandjal ehk planeeringu kehtestajal on õigus öelda, kuidas on “õige” akti lugeda. Tõlgenduse alusel saab lünki täita. Vigase planeeringu puhul võib selguse huvides korrigeerida planeeringut nii, et vastavalt PlanS §-le 140 tunnistatakse planeering osaliselt kehtetuks.

  • Milliseks tähtajaks tuleb läbi viia üldplaneeringute ülevaatamine?

    Vastus:

    Vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) §-le 92 tuleb kohalike omavalitsuste volikogudel vaadata üldplaneeringud üle iga viie aasta tagant. Eelkõige on üldplaneeringu ülevaatust tarvis kohalikule omavalitsusele endale selleks, et selgitada välja, kas üldplaneering vastab kohaliku omavalitsuse arengu kontseptsioonile ja on kaasaegne. Ülevaatamise eesmärk on selgitada, kas kindla ajaperioodi arengud on vastavuses planeeringus kavandatuga ning sellest lähtuvalt hinnata, millised on planeeringu edasise elluviimise võimalused. Lisaks tuleb esitada kokkuvõte üldplaneeringu ülevaatamise tulemusest kuue kuu jooksul ka riigihalduse ministrile.

    Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi EhSRS) § 5 kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel vaadata üldplaneeringud üle hiljemalt 2018. aasta 1. jaanuariks. Selline seaduse sõnastus sai loodud varem, enne kui otsustati teha haldusterritoriaalse korralduse muutmine ehk haldusreform. Reformi käigus 2/3 omavalitsusi ühinesid või liitusid, 1/3 omavalitsustest jäid samadesse piiridesse. Kohalike omavalitsuste volikogude valimised toimusid 2017. aasta sügisel ja uued kohalike omavalitsuste volikogud ja valitsused said paika aastavahetuseks.

    2017. aasta juunis võttis riigikogu vastu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse ja teiste haldusreformi elluviimisega seotud seaduste muutmise seaduse, millega otsustati muuta EhSRS §-i 5. Muudatustega sätestati, et haldusreformi raames ühinenud kohalike omavalitsuste üldplaneeringud vaatab haldusterritoriaalse korralduse muutmise tulemusena moodustunud kohaliku omavalitsuse üksus üle hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks (vt alates 1.01.2018 kehtiva EhSRS redaktsiooni § 5 lg 11).  Need kohalikud omavalitsused, kes ei ühinenud ega liitunud, pidid oma kehtestatud üldplaneeringud üle vaatama hiljemalt 2018. aasta 1. jaanuariks.

    Edaspidi hakkab kehtestatud üldplaneeringu ülevaatamine toimuma iga viie aasta tagant ja selle ülevaatamise kohustuse tähtaja kulgemine algab 2018. aasta 1. juulil (vt alates 1.01.2018 kehtiva EhSRS redaktsiooni § 5 lg 12) ja selle kokkuvõte tuleb esitada valdkonna eest vastutavalt ministrile ehk riigihalduse ministrile (vt alates 1.01.2018 kehtiva PlanS  redaktsiooni § 92 lg 1).

  • Planeeringu koostaja

  • Kes on planeerimisseaduse mõistes planeerija?

    Vastus:

    Vastavalt planeerimisseaduse § 6 punktile 10 on planeerija kas

    1. geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega isik või
    2. vastutava spetsialisti taseme – arhitektuuri või maastikuarhitektuuri – kutsetunnistusega isik või
    3. isik, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse.

    Seda sätet tuleb vaadata koosmõjus planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja tagab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki, et planeeringu koostab planeerija, kes on

    1. asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega isik või
    2. vastava kutsega isik.

    Vastavalt arhitekti, maastikuarhitekti ja ruumilise keskkonna planeerija kutsestandarditele võivad nimetatud kutset omavad isikud koostada planeeringuid. Seega kui esitada taotlus kutse saamiseks vastavale kutsekomisjonile, siis otsustab kutsekomisjon, kas haridus ja/või kogemus on piisavad, et saada vastav kutse.

    Planeeringu kvaliteedi peab tagama planeerimisalase tegevuse korraldaja – üld- ja detailplaneeringute puhul kohalik omavalitsus -, seega tuleb just temal hinnata, kas isikul on vastav kõrgharidus või omab ta nõutud kutset. Planeerimisalase tegevuse korraldajal tuleb hinnata planeeringu liigist ja eesmärgist lähtuvalt, kas isiku haridus ja kogemus on piisavad, et konkreetset planeeringut koostada.

  • Kuidas hinnata, kes on pädev planeerija?

    Vastus:

    Planeerija definitsioon on toodud planeerimisseaduse § 6 punktis 10. Selleks, et isik loetaks planeerijaks, on tarvis, et ta vastaks ühele kolmest kriteeriumist.

    Esiteks loetakse planeerijaks isik, kes on saanud geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrghariduse. Seega piisab kooli lõpetamise diplomist. Kogemuse piisavust hindab planeerimisalase tegevuse korraldaja.

    Teiseks võib isikul olla vastutava spetsialisti taseme kutsetunnistus. See tähendab seda, et kui isik sõltumata nõutud haridusest ja selle tasemest on saanud arhitekti või maastikuarhitekti volitatud 7. taseme kutse (geograafidel kutse andmist ei toimu), siis need isikud loetakse vastavaks planeerijale esitatud nõuetele. Nõutud haridust ja töökogemust hinnatakse kutse välja andmisel.

    Arhitekti kutse taotlemisest: http://www.arhliit.ee/kutse_andmine/kval_andmine/

    Maastikuarhitekti kutsest: http://www.maastikuarhitekt.ee/liit/kutsetunnistus/tutvustus

    Kolmandaks võib isik olla taotlenud ruumilise keskkonna planeerija kutse Eesti Planeerijate Ühingust. Ka sel juhul omab haridus tähtsust kutse taotlemisel https://www.planeerijad.ee/ruumilise-keskkonna-planeerija-kutse-andja/ ja seda hindab vastav komisjon.

    Oluline on planeerija definitsiooni lugeda koos planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja (üld- ja detailplaneeringute puhul kohalik omavalitsus) tagab, et planeeringu koostab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki

    • asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või
    • vastava kutsega isik.

    Piisav töökogemus omab erilist tähtsust nende puhul, kellel pole vastavat kutset, sest kutse andmisel on töökogemus juba arvesse võetud.

  • Milline on kohaliku omavalitsuse pädevus hinnata, kes on planeerija?

    Vastus:

    Planeerija definitsioon on toodud planeerimisseaduse § 6 punktis 10. Selleks, et isik loetaks planeerijaks, on tarvis, et ta vastaks ühele kolmest kriteeriumist:

    • geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega isik või
    • vastutava spetsialisti taseme – arhitektuuri või maastikuarhitektuuri – kutsetunnistusega isik või
    • isik, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse.

    Seda sätet tuleb vaadata koosmõjus planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja tagab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki, et planeeringu koostab planeerija, kes on

    • asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega isik või
    • vastava kutsega isik.

    Kogu regulatsiooni sätestamise eesmärk olnud tagada planeeringute kvaliteet: kui planeeringut koostab pädev isik, võib eeldada ka planeeringu ja planeerimise kvaliteeti. See on üks kvaliteedinõuetest, neid leidub planeerimisseaduses veelgi. Mida ühelt planeerijalt nõutakse, seda saab lugeda ruumilise keskkonna planeerija kutsestandardist: http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/kutsestandardid/10424926.

    Need isikud, kellel kutset pole, peavad tõestama, et neil on geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri ehk asjakohase eriala magistritasemele vastav kõrgharidus. Seega peab tal olema ette näidata kooli lõpetamise diplom. Lisaks hindab planeerimisalase tegevuse korraldaja, kas isikul on ka piisav töökogemus. Seega tuleb üld- ja detailplaneeringute puhul kohalikul omavalitsusel hinnata planeeringu liigist ja eesmärgist lähtuvalt, kas isiku haridus ja kogemus on piisavad, et konkreetset planeeringut koostada või konkreetsel töökohal töötada. Kui planeerija pädevus pole tagatud, võib see osutuda oluliseks veaks planeeringu koostamisel.

    Planeerijaks olemise nõue on täidetud ka juhul, kui isik on taotlenud ruumilise keskkonna planeerija kutse Planeerijate Ühingust. Sel juhul omavad nii haridus kui kogemus tähtsust kutse taotlemisel: http://planeerijad.ee/kutse/. Lisaks ruumilise keskkonna planeerija kutse saanutele on õigus planeeringuid koostada ka arhitekti ja maastikuarhitekti vastava taseme kutse saanud isikutel. Sarnaselt hindavad isiku haridust ja kogemust kutse andmisel ka Arhitektide Liit ja Maastikuarhitektide Liit. Seepärast ei pea kohalik omavalitsus vastava kutse olemasolul enam ise uuesti planeeringu koostaja või koostamise korraldaja haridustaset ega kogemust hindama.

    Kõik kutse saanud isikud on Kutsekoja kodulehelt leitavad. Kutsete register asub siin: http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/valjastatudkutsed.

  • Üldplaneeringud ja detailplaneeringud

  • Kas kinnistu omanikul on võimalik nõuda kulutuste kompenseerimist, kui detailplaneering tunnistatakse kohaliku omavalitsuse algatusel kehtetuks?

    Vastus:

    Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on reguleeritud planeerimisseaduse § 140. Nimetatud paragrahvi lõike 1 punkt 2 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Seega on nii kinnistu omaniku kui ka kohaliku omavalitsuse enda soovil kehtetuks tunnistamine võimalik vaid kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel. Kui kehtetuks tunnistamine toimub kohaliku omavalitsuse soovil ning eeldades, et kehtetuks tunnistamise otsus on põhjendatud ning et nõudeid haldusmenetlusele ja haldusaktile ei ole rikutud (tegemist on õiguspärase haldusaktiga), on kinnistu omanikul hüvitamise alusena asjakohane käsitleda riigivastutuse seaduse § 16, kus on sätestatud õiguspärase haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamine. Selle paragrahvi järgi võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses.

    Planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkt 1 sätestab ühe olulise eeldusena detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ka selle, et detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Vastavalt planeerimisseaduse § 6 punktile 11 on planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel maakorralduslike ja ehitusseadusest tulenevate toimingute tegemist. Kui detailplaneeringu rakendamiseks on juba tõestatult kulutusi tehtud, siis võib kehtetuks tunnistamisega kaasneda kohalikule omavalitsusele ka nende kulutuste kompenseerimine.

  • Kui kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistule ühe lahenduse ja hiljem kehtestatud üldplaneering näeb ette teistsuguse lahenduse, siis kumma järgi võib ehitama hakata?

    Vastus:

    Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse §-le 2 kehtivad kõik seni kehtinud planeeringud ka edaspidi nii kaua, kuni pole neid kehtetuks tunnistatud või koostatud uut sama liigi planeeringut. Seega saame öelda, et mõlemad planeeringud kehtivad sõltumata sellest, kas see oli kellegi tahe või viga.

    Eesti planeerimise süsteem näeb ette, et kui maa-ala kohta on koostatud detailsem planeering, siis see on eelistatud. Planeerimisseaduse § 124 lõige 4 sätestab, et detailplaneering on olemasolul ehitusprojekti koostamise aluseks. Planeerimisseaduse § 126 lõige 6 lisab, et kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus.

  • Kas enam ei ole kohustust panna planeeringualale informatsioonitahvlit või –teatist?

    Vastus:

    Uues 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduses ei ole sarnast sätet nagu oli kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduses § 12 lõige 31 informatsioonitahvli või -teatise vähemalt kuuks ajaks nähtavale kohale panemise kohta. Kohalikul omavalitsusel ei ole enam kohustust sellist infot planeeringualale üles panna.

  • Mis on planeeringu koostamise korraldamine?

    Vastus:

    Alates 1.07.2015 kehtib uus planeerimisseadus, mis mu hulgas loetleb § 4 lõikes 2 üles planeerimisalase tegevuse korraldaja ülesanded. Ühe ülesandena on märgitud ka planeeringu koostamise korraldamine. Planeerimisseaduse mõistes tuleb eristada planeerimisalase tegevuse korraldamist ja planeeringu koostamise korraldamist. Nii planeerimisalase tegevuse korraldamine kui ka planeeringu koostamise korraldamine on oma olemuselt avaliku võimu ülesanded. Planeeringu koostamise korraldamine on planeerimisalase tegevuse osa, mis sisaldab endas konkreetse planeeringu koostamise ettevalmistamist, tööprotsessi kavandamist, juhtimist ning läbiviimist kuni kehtestamiseni haldusorgani konkreetse ametiasutuse (ametniku/ametnike) poolt, kellele planeerimisalast tegevust korraldav haldusorgan (valitsusasutus või kohaliku omavalitsuse üksus) on selle ülesandeks teinud.

    Planeerimisalase tegevuse korraldamine hõlmab endas konkreetse planeeringu koostamise korraldamist, mis omakorda koosneb nii planeeringu koostamisest kui ka koostamise käigus vastavate menetlustoimingute tegemisest. Oluline on, et erinevalt menetlustoimingute tegemisest võib detailplaneeringute puhul teatud juhtudel koostamisest huvitatud isikule anda planeeringu koostamise või koostamise tellimise üle sõlmides selleks halduslepingu (planeerimisseadus § 130). Detailplaneeringu koostamise korraldamine jääb seejuures ikkagi haldusorgani ülesandeks.

    Planeeringu koostamise korraldamise ülesande ulatus sõltub haldusorgani ametiasutuse töökorraldusest. Juhime tähelepanu sellele, et nii koostamisel kui koostamise tellimisel peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tagama, et planeeringu koostab asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki (planeerimisseadus § 4 lg 5).

    Ka kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse § 10 lõike 8 kohaselt koosnes planeeringu koostamise korraldamine kolmest punktist: 1) planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine; 2) planeeringu koostamise juhtimine; 3) kõigi planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine. Seega võib öelda, et järjepidevalt on planeeringu koostamise korraldamine planeeringut koostava haldusorgani ülesanne, mis täpsemalt tuleb sisustada haldusorganil endal.

  • Kes võib algatada detailplaneeringu?

    Vastus:

    Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Kohalik omavalitsus algatab planeeringu kas oma vajadustest lähtuvalt või huvitatud isikult taotluse saamisel. Üldreeglina sätestab planeerimisseadus, et detailplaneeringud algatab kohaliku omavalitsuse üksus. Kohaliku omavalituse korralduse seadus sätestab, et üksusena käsitletakse kohaliku omavalituse volikogu, kes võib soovi korral ülesannete lahendamise delegeerida valla- või linnavalitsusele. Kui aga volikogu ei delegeeri, siis on see tema enda ülesanne. Volikogu võib delegeerida nii kõik planeerimisega seotud ülesanded, mis pole otseselt volikogu pädevuses, aga ta võib teha ka valiku.

    Kui seaduses on sätestatud, et algatamine (vt nt planeerimisseaduse § 125 lg 3) või detailplaneeringu kehtestamine (vt nt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33) on volikogu ainupäevuses, siis ei ole lubatud ülesande delegeerimine. Samuti pole lubatud detailplaneeringu algatamise delegeerimine volikogu poolt valitsusele juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine (vt planeerimisseaduse § 124 lg 7) või kui detailplaneering sisaldab üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut (vt planeerimisseaduse § 142), sest nende detailplaneeringute menetlemisel lähtutakse üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud nõuetest.

  • Kuidas toimub katastriüksuse jagamine uue planeerimisseaduse järgi?

    Vastus:

    Uue 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse järgi ei ole puhtalt katastriüksuse jagamiseks enam vaja koostada detailplaneeringut. Seega ei ole katastriüksuste jagamine/liitmine/muutmine detailplaneeringu koostamise kohustus (detailplaneeringu koostamise kohustus on toodud planeerimisseaduse § 125 lõigetes 1 ja 2), kui ei soovita anda/muuta ehitusõigusi ehitusloakohustusliku hoone puhul.

    Katastriüksuse piiride jagamist, samuti liitmist ja muutmist, saab käsitleda uue katastriüksuse moodustamisena. Katastriüksuse moodustamist reguleerib maakatastriseadus, mis määratleb kohaliku omavalitsuse rolli katastriüksusele sihtotstarbe määrajana.

    Juhul, kui detailplaneeringu koostamise kohustust ei ole, siis vastavalt maakatastriseaduse § 18 lõikele 1 määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe. Samas, kui detailplaneering on olemas, tuleb sellest lähtuda, sest vastavalt planeerimisseaduse § 126 lõikele 6 on detailplaneeringus määratud krunt katastriüksuse moodustamise alus.

  • Kuidas menetleda detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud arvamust, mis ei ole otseselt vastuväide ja ka konkreetseid ettepanekuid ei sisalda?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse § 138 lg 2 näeb ette, et ainult siis võib loobuda avaliku arutelu läbiviimisest ja valdkonna eest vastutava ministri poole pöördumisest, kui kõiki arvamusi on arvesse võetud. Arvamuse sisu on seaduses reguleerimata; me ei saa nõuda, et arvamuse andja kinnitaks oma arvamust uuringute või muude tõenditega. Arvamus on vormivaba.

    Arvamuse andja eeldab, et arvamust saates uurib kohalik omavalitsus ise, kas tema esitatud väited on tõesed või mitte; kas esitatud ettepanekuid saab arvestada või mitte. Tema poolt kirja saatmine on nn „suhtlemise algus“, kus arutelul ja riigihalduse ministri juures ärakuulamisel olles selgub, miks ta selle arvamuse andis. Avaliku halduse ülesanne on selgitada välja tegelik huvi.

    Planeerimisseaduse § 135 lg 11 kohaselt on vajalik pärast avalikul väljapanekul esitatud arvamuse kohta vastuskirja saatmist korraldada avalik arutelu ja arvamuse arvestamata jätmisel minna ka riigihalduse ministri juurde. Isik võib loobuda oma arvamusest. Kui arvamusest ei loobuta, peab kohalik omavalitsus põhjendama, miks arvamust ei arvesta ja selleks võib viidata näiteks tehtud uuringutele ja muudele asjaoludele.

    Planeeringu võib kehtestada sõltumata sellest, kui palju on vastuväiteid või arvamusi. Kohalikul omavalitsusel on diskretsiooniõigus otsustada, kas ja milliseid arvamusi arvesse võtta, kuid tal on kohustus selgitada ja kaalutleda kõiki arvamusi.

  • Kui detailplaneeringu menetluse käigus planeeringuala piirid ja suurus muutuvad, kas on vajalik teha uus algatamine või on võimalik muutust kajastada näiteks detailplaneeringu vastuvõtmisel?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse § 128 lg 5 näeb ette, et detailplaneeringu algatamisel määratakse muu hulgas kindlaks planeeringuala asukoht, sealhulgas planeeringuala piir, ja suurus. On mitmeid põhjusi, miks planeeringuala on vaja kindlaks määrata. Üks põhjusi on, et üldsus saaks teada, millisele alale kavandatakse maakasutus- ja ehitustingimused kehtestada. Planeeringuala piir on vajalik kindlaks määrata ka selleks, et isikud, kelle õigusi planeeringu kehtestamise otsus tulevikus mõjutama hakkab (vt PlanS § 127 lg 2) ehk üldjuhul maaomanikud, teaksid, kas nad on planeeringusse kaasatud (nn kolmandad isikud). Oluline on planeeringuala piir ka neile, kes omavad huvisid seoses konkreetse planeeringuga (vt PlanS § 127 lg 3): planeering võib seada tingimusi ka töö- või elukohale (kinnisasja omamata) või olla muud moodi oluliseks elukorralduse muutjaks – näiteks kui planeeringuga määratakse liikluskorralduse uued põhimõtted. Seega on väga oluline, et planeeringu algatamisest alates oleks teada, milline on planeeringuala: konkreetne maa-ala, mille kohta koostatakse terviklik ruumilahendus ja määratakse kindlaks maakasutus- ja ehitustingimused (vt PlanS § 3 lg 1).

    Kui detailplaneeringu koostamise käigus on selgunud vajadus planeeringuala piiride ja suuruse muutmiseks, on oluline see muudatus vastava menetlustoiminguga fikseerida ja anda sellest üldsusele teada. Kui muudatus on oluline, oleks tarvis muudatusest teavitada nagu algatamisestki. Kui muudatus ei puuduta väga suurt osa kaasatavatest või kaasatavate ring ei muutu oluliselt, võib muudatusest anda teada vastava ajalehe ja kohaliku omavalitsuse veebilehe kaudu. Sellisel juhul on oluline, et edaspidiste otsuste ja teavituste juures oleks lisaks algatamisele ka planeeringuala muutmisele kindlasti tähelepanu juhitud.

    Õigeks ei saa pidada planeeringuala piiri muudatuse tegemist ja sellest teada andmist alles vastuvõtmise faasis: sellisel juhul tekib küsimus, et millistes piirides tehtud planeering on saanud kooskõlastused. Kui piiri muutmine fikseeritakse alles vastuvõtmisel, võiks eeldada, et enne seda lahendati detailplaneeringu ülesandeid algselt kavandatud planeeringualal. Võib ka juhtuda, et planeeringuala piiri muudatus on nii ulatuslik ja oluline või muutub oluliselt planeeringuala eesmärk seoses piiri muutmisega, et on tarvis planeeringu menetlust alustada algusest peale ja teha uus algatamine. Selle kaalutlusotsuse saab teha kohalik omavalitsus.

    Lisaks juhime tähelepanu PlanS § 130 lõikele 3, mille kohaselt on taotletud planeeringuala muutmine planeeringu algatamisel lubatud planeerimisalase tegevuse korraldaja ja huvitatud isiku kokkuleppel. Kui planeeringu koostamise korraldaja muudab planeerimismenetluses taotluse eset, sealhulgas laiendab esialgselt taotletud planeeringuala, on huvitatud isikul õigus nõuda planeeringu koostamise korraldajalt planeeringu koostamiseks või koostamise tellimiseks täiendavate kulutuste kandmise proportsionaalset jagamist planeeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isiku vahel.

  • Kas alates 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduses ei ole enam lihtsustatud detailplaneeringumenetluse võimalust?

    Vastus:

    Kehtiv planeerimisseadus ei näe enam ette detailplaneeringute lihtsustatud korras koostamist. Selle asemel on planeerimisseaduse § 125 lõikes 5 toodud võimalus loobuda planeeringu koostamise nõudest ja anda välja projekteerimistingimused. Planeerimisseaduse seletuskiri märgib, et PlanS § 125 lõige 6 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse üksus määratleb detailplaneeringu koostamise nõudest loobumise korral projekteerimistingimustega ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 toodud tingimused, milleks on hoone: 1) kasutamise otstarve; 2) suurim lubatud arv maa-alal; 3) asukoht; 4) lubatud suurim ehitusalune pind; 5) kõrgus ja vajaduse korral sügavus; 6) arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud nõuded; 7) maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; 8) ehitusuuringute tegemise vajadus; 9) haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted.

    Lähtudes ehitusseadustikus sätestatust, esitatakse projekteerimistingimused naaberkinnisasjade omanikele arvamuse avaldamiseks, samuti tuleb projekteerimistingimuste andmisel kaaluda avatud menetluse läbiviimist. Sellega on tagatud, et naaberkinnisasjade omanikud saavad oma õigusi kaitsta projekteerimistingimuste andmise menetluses. Planeerimisseaduse § 125 lõikes 5 toodud võimaluse andmine aitab hoida kokku ressurssi, mis kulus detailplaneeringu lihtsustatud korras menetlemisele, mis tehti kinnisasjade omanike kokkuleppel ja mille suhtes puudus avalikkuse kõrgendatud huvi.

    Seega on alates 1.07.2015 kehtivas planeerimisseaduses lihtsustatud korras menetlus asendatud projekteerimistingimuste väljaandmise menetlusega, mis on oma iseloomult sarnane lihtsustatud korraga.

  • Kas avalikul väljapanekul laekunud ettepanekuga, mis ei muuda põhilahendust ja mida arvestati, ei pea avalikku arutelu korraldama?

    Vastus:

    Vastavalt planeerimisseaduse § 136 lõikele 2 ei ole avaliku arutelu korraldamine nõutav:

    1. kui detailplaneeringu kohta ei esitatud avaliku väljapaneku kestel kirjalikke arvamusi või
    2. kui kõik kirjalikult esitatud arvamused on arvesse võetud.

    Seega juhul, kui kohaliku omavalitsuse hinnangul on avalikul väljapanekul laekunud arvamusi arvestatud, pole avaliku arutelu korraldamine kohustuslik, aga seadus ei keela sellise arutelu korraldamist. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku järgse avaliku arutelu korraldamise mõte on laiem, kui ainult arvamusi esitanud isikutega suhtlemine. PlanS § 136 lõikes 4 on sätestatud, et lisaks laekunud arvamuste ja nende kohta seisukohtade tutvustamisele põhjendab detailplaneeringu koostamise korraldaja detailplaneeringu koostamisel valitud lahendusi ning vastab muudele detailplaneeringut käsitlevatele küsimustele.

    Juhime tähelepanu, et detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal kirjalikult arvamusi esitanud isikutele arvamuste kohta põhjendatud seisukoha teatamine ehk kohaliku omavalitsuse poolse kirjaliku vastuse koostamine on vastavalt PlanS § 135 lõikele 11 kohustuslik. Selles kirjalikus vastuses tuleb selgitada, kuidas arvamus on arvesse võetud ja kas arutelu korraldatakse.

    Juhul, kui otsustatakse detailplaneeringu avalik arutelu korraldamata jätta, pole tarvidust ka PlanS § 136 lõike 3 kohane detailplaneeringu avalikust arutelust teatamine planeerimisseaduse § 127 lõigetes 1 ja 2 nimetatud isikutele ja asutustele. Kohustuslik on informatsiooni avaldamine vastavates lehtedes vastavalt PlanS § 137 lõikele 2: kui detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitati detailplaneeringu kohta kirjalikke arvamusi, avaldatakse informatsioon avaliku väljapaneku (ja avaliku arutelu) tulemuste kohta. Seega ei sõltu lehes avalikustamine mitte sellest, kas avaliku väljapaneku ajal esitatud arvamustega arvestati või mitte, vaid sellest, kas arvamusi üldse esitati.

  • Kas on vajalik detailplaneeringu lähteseisukohtade koostamine?

    Vastus:

    Lähteseisukohtade legaaldefinitsioon on antud planeerimisseaduse (PlanS) § 6 punktis 12: planeeringu lähteseisukohad on planeerimismenetluses algatamisel või pärast algatamist koostatav dokument, milles planeeringu koostamise korraldaja kirjeldab planeeringu koostamise vajadust, eesmärki ja ülesandeid, mida planeeringuga kavatsetakse lahendada, esitab planeeringu koostamise eeldatava ajakava ning annab ülevaate planeeringu koostamiseks vajalike uuringute tegemisest ja planeeringu koostamisse kaasatavatest isikutest.

    Lähteseisukohtade mõistet kasutatakse planeerimismenetluse varajases etapis, kui planeeringu koostamise korraldaja hakkab alles välja selgitama planeeringu koostamiseks olulisi küsimusi. Lähteseisukohad on järgmine ning põhjalikum etapp pärast planeeringu algatamist.

    Lähteseisukohtade koostamine planeerimisel on sätestatud kohustuslikuna nii üldplaneeringu menetluses (vt PlanS § 81) kui ka kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu menetluses (vt PlanS § 100), samas detailplaneeringu menetluses neid märgitud pole. Kindlasti tuleb lähteseisukohad koostada sellise detailplaneeringu puhul, mis on üldplaneeringut muutev ja/või millele tehakse keskkonnamõju strateegline hindamine, sest siis järgitakse koostamisel üldplaneeringu menetlust.

    Üldplaneeringu kohase detailplaneeringu puhul otsustab kohalik omavalitsus, kas ta soovib lähteseisukohti koostada või mitte, seadusest tulenev kohustus selleks puudub.

  • Kui kohalik omavalitsus soovib tutvustada detailplaneeringu eskiislahendust, siis millest peab ta avalikustamisel lähtuma?

    Vastus:

    Planeerimise üks üldpõhimõtteid on, et menetlus on avalikkust kaasav (vt PlanS § 9). Planeerimisseaduses on toodud nn miinimumnõuded, millal ja keda peaks kaasama. See tähendab, et kohalik omavalitsus võib vajadusel rohkem teavitada või ulatuslikumalt kaasata.

    Seda, kuidas toimub kaasamine detailplaneeringu menetluses eskiislahenduse koostamisel, pole seaduses täpsustatud. Kohalikule omavalitsusele on jäetud vabad käed leida võimalusi ja kohaseid toiminguid, kuidas ulatuslikumalt kaasata (võib korraldada arutelusid, koosolekuid; kohtuda kahe- ja mitmepoolselt; pidada telefonivestlusi, kirjavahetust vms). Seega ei ole seaduses reguleeritud, millal ja kuidas teha lisaks arutelusid ning selle menetlustoimingu läbiviimine on nn „vaba“, see on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

    Kohustuslikuna tuleb üldplaneeringut järgivate detailplaneeringute puhul läbi viia seaduses toodud menetlus, sealhulgas vastuvõtmise järgne avalikustamine.

    Kohustuslikuna tuleb eskiislahenduse tutvustamine läbi viia juhul, kui detailplaneeringuga tehakse etteapanek muuta kehtivat üldplaneeringut, sest sellisel juhul järgitakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringule seatud nõudeid. PlanS § 82 sätestab nõuded üldplaneeringu eskiislahenduse (ja KSH aruande eelnõu) avalikule väljapanekule, seega tuleb ka üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul korraldada eskiislahenduse avalik väljapanek vähemalt 30 päeva, mille jooksul on igal isikul õigus avaldada detailplaneeringu kohta arvamust. Detailplaneeringu eskiisi avaliku väljapaneku teates tuleb avaldada planeeringuala asukoht, sealhulgas planeeringuala piir, ja suurus ning tutvustada lühidalt planeeringu sisu ja planeeringu elluviimisega eeldatavalt kaasneda võivaid olulisi mõjusid, sealhulgas märkida olulisemad kavandatavad muudatused võrreldes olemasoleva olukorraga. Eeltoodu ei eelda kõikide muudatuste üksikasjalikku käsitlemist, vaid planeeringu koostamise korraldaja hinnangul olulisemate muudatuste väljatoomist. Oluline on märkida ära üldplaneeringus tehtavate muudatuste ulatus

  • Millises seisus jääb kehtima üldplaneering, kui tunnistatakse kehtetuks detailplaneering, millega muudeti üldplaneeringut?

    Vastus:

    Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib planeerimisseaduse (PlanS) § 140, samas tuleb lähtuda ka kõigist üldistest haldusmenetluse põhimõtetest ja reeglitest, mis sätestatud haldusmenetluse seaduses (HMS).

    HMS reeglite järgi on iga menetlus ühe haldusakti välja andmiseks omaette menetlus, selle lõpuks antakse välja haldusakt. PlanS-is on eraldi reeglid, kuidas jõuda üldplaneeringu (PlanS 6. ptk) ja kuidas jõuda detailplaneeringu (PlanS 8. ptk) kehtestamiseni.

    Juhul, kui üldplaneeringut tahetakse muuta, tuleb kogu menetlus läbi viia üldplaneeringu koostamisele ettenähtud nõudeid järgides (PlanS § 93 lg 2). Detailplaneeringute puhul on lubatud kehtetuks tunnistada nii tervikuna kui osaliselt (PlanS § 140 lg 1) ja ka muuta kehtivat detailplaneeringut (PlanS § 140 lg 7). Detailplaneeringuid on vaja koostada vaid kindlatel aladel kindlatel juhtudel (PlanS § 125 lg 1), pole tarvis, et detailplaneeringud kataksid tervet Eestimaad. Seega kui mingil alal detailplaneering puudub, siis see ei tähenda ehituskeeldu – detailplaneeringukohustuseta ehitisi (reeglina rajatisi ja ka ehitusloakohustuseta väiksemaid hooneid) võib ikka rajada. Detailplaneeringu puudumine ei keela kasutada maad otstarbe kohaselt.

    Üldplaneeringute puhul on sätestatud, et üldplaneeringuga pannakse paika üldised ehitamise reeglid ja on tarvis, et üldplaneeringuga oleks kaetud terve kohaliku omavalitsuse territoorium (PlanS § 74 lg 1). Ei saa lubada, et mõni koht jääks üldplaneeringuta. Seetõttu on sätestatud, et üldplaneeringu (või selle osa) kehtetuks tunnistamiseks ehk muutmiseks koostatakse uus üldplaneering üldplaneeringu koostamise reeglite järgi (PlanS § 93 lg 1). See on ka põhjus, miks on vaja üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut menetleda üldplaneeringu koostamise reeglite järgi (PlanS § 142 lg 2).

    Kui tunnistatakse detailplaneering (ka osaliselt) kehtetuks, siis selle koha peal kehtivad ehitamiseks üldised reeglid, näiteks saab endiselt ehitada detailplaneeringut mitte vajavaid rajatisi ja ehitusloakohustuseta väiksemaid hooneid. Seega detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt jäävad kehtima reeglid, mis kehtiksid igal juhul ka siis, kui detailplaneeringut ei ole vaja (üldplaneering kehtib).

    Nagu öeldud, on üldplaneeringu muutmiseks vajalik koostada uus üldplaneering. Kuna aga detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetlus ei sisalda üldplaneeringu koostamise reegleid, siis ei saa kehtetuks tunnistamisega muuta üldplaneeringut. Seega jääb kehtima see variant üldplaneeringust, mis on viimati kehtestatud ehk nn “üldplaneeringu tagasi pööramist” ei toimu.

  • Kas detailplaneeringuga saab vähendada ehituskeeluvööndit?

    Vastus:

    Juhul, kui detailplaneering on algatatud enne 1. juulit 2015, siis menetletakse see lõpuni 30. juunini 2015 kehtinud nn vana planeerimisseaduse järgi, mis sätestas § 8 lg 3 punktis 12, et ranna ja kalda ehituskeeluvööndi täpsustamine on üldplaneeringu ülesanne. Vastavat ülesannet detailplaneeringut käsitlevas paragrahvis 9 ei olnud. Looduskaitseseadus lisab, et suurendamine on võimalik vaid üldplaneeringuga, kuid vähendamine on võimalik teatud juhtudel ka detailplaneeringuga. Looduskaitseseaduse § 40 lg 4 punktides 2 ja 3 on märgitud, et ehituskeeluvööndi vähendamine detailplaneeringuga on võimalik vaid siis, kui detailplaneering on üldplaneeringut muutev või kui üldplaneering puudub.

    Seega on enne 1. juulit 2015 algatatud detailplaneeringus ehituskeeluvööndi vähendamine võimalik vaid üldplaneeringu või üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.

    Alates 1. juulist 2015 kehtivas planeerimisseaduses (PlanS) on ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamine loetletud nii üldplaneeringu ülesandena (vt PlanS § 75 lg 1 p 12) kui ka detailplaneeringu ülesandena (vt PlanS § 126 lg 1 p 16). Kuid ka sellisel juhul tuleb lisaks arvestada looduskaitseseadust, mille § 40 lõige 2 lubab ehituskeeluvööndit suurendada vaid üldplaneeringuga, kuid vähendamine on võimalik teatud juhtudel ka detailplaneeringuga. Looduskaitseseaduse § 40 lg 4 punktis 2 on märgitud, et ehituskeeluvööndi vähendamine detailplaneeringuga on võimalik siis, kui detailplaneering on üldplaneeringut muutev. Looduskaitseseaduses sätestatud „üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava“ ja planeerimisseaduses märgitud „üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava“ ning „üldplaneeringut muutva“ detailplaneeringu all on mõeldud üht ja sama üldplaneeringu menetlusreeglite järgi koostatavat detailplaneeringut vastavalt PlanS § 142.

    Lisaks peab tähele panema, et PlanS § 126 lg 7 kohustab ehituskeeluvööndi kohalikku omavalitsust vähendamise kavandamisel küsima ehituskeeluvööndi vähendamise kohta Keskkonnaameti nõusolekut.

  • Kas on defineeritud mõiste „aiamaja“ ja kas aiamaja olemasolu võimaldab täiendavalt sellele abihoone ehitamise lubamist?

    Vastus:

    Aiamaja mõiste ei ole defineeritud. Ehitise kasutamise otstarvete loetelu järgi kuulub aiamaja elamute alla, täpsemalt ühe korteriga elamute klassi ja selle kood on 11103. Seega saame suvilat ja aiamaja vaadelda ehitusseadustiku lisas 1 toodud tabelis lahtrist “Elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone”. Antud tabeli kohaselt on üle 60 m2 ehitusaluse pinnaga ja üle 5 m kõrgute hoonete ehitamiseks vajalik ehitusluba. Planeerimisseadus näeb § 125 lõikes 1 ette, et linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes on vajalik ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks või üle 33% laiendamiseks vajalik koostada detailplaneering. Seega on sellise hoone püstitamine või laiendamine üle 33% loetud detailplaneeringu koostamise kohustusega tegevuseks.

    Elamu juurde kuuluvad reeglina abihooned. Kui abihooned on väiksemad ehitusloakohustuslikkuse nõudest (alla 60 m2 ehitusaluse pinnaga ja alla 5 m kõrge), siis puudub nende rajamiseks (ehitamiseks) ka detailplaneeringu kohustus. Detailplaneeringust tuleb lähtuda siis, kui detailplaneering on koostatud ja selles on toodud tingimused/nõuded ka abihoonete rajamisele. Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 4 on detailplaneering olemasolul ehitusprojekti koostamise alus.

    Planeerimisseadus näeb ette, et suurt tähelepanu tuleb pöörata planeeringute elluviidavusele ja lahenduse terviklikkusele. Aiamajade ja suvilapiirkonnad on kindlasti üks selliseid piirkondi, mis on planeeringuliselt vaja lahendada terviklikult, sest need piirkonnad ei ole kavandatud ega kohandatud aastaringseks elamiseks. Samuti võib linna territooriumil veel terviklikult detailplaneeringutega katmata aladel tõusetuda küsimus elluviimises – kuidas ikkagi hakatakse neid elamuid ehitama/kasutama. Nendele küsimustele vastuse saamiseks peab kohalik omavalitsus kaaluma mitte ainult ühe krundi kohta detailplaneeringu algatamist, vaid peab ette nägema kogu ala lahendusvariandid.

  • Kas kohalik omavalitsus saab nõuda juurdepääsutee rajamiseks notariaalse teeservituudi sõlmimist enne planeeringu vastuvõtmist, kuigi ta ise on lähteseisukohtades nõudnud ainult servituudi vajaduse määramist?

    Vastus:

    Planeerimine on avalik haldusmenetlus, mis lõpeb haldusotsusega, tavaliselt detailplaneeringu kehtestamise otsusega. Üheks oluliseks planeerimismenetlust iseloomustavaks tingimuseks on väga lai kaalutlusruum – meil ei ole keskkonna kujundamiseks ühte ja ainsat lahendust, vaid meil on alati valikute paljusus – seega peab valik olema alati motiveeritud –  kõiki otsustusi peab põhjendama.

    Planeerimismenetluses on võimalik alati tagasi pöörduda eelmiste etappide juurde, kui ilmnevad mõned uued varem läbi kaalumata asjaolud. Kui näiteks kooskõlastamisel ilmneb, et mõni oluline nüanss on jäänud arvestamata, siis peab minema tagasi koostamise etappi ja seejärel uuesti kooskõlastamise etappi. Kuna planeeringu koostamisel on vaid üks kindel otsus ja see on menetlust lõpetav haldusotsus – kehtestamine või kehtestamata jätmine või menetluse pooleli jätmine – siis ülejäänud etapid – lähteseisukohad, arvamuse küsimised, kooskõlastamised jne – on haldustoimingud. Iga eelneva etapi läbimine on küll vajalik, et jõuda järgmisesse, kuid eelmise etapi tulemused võib alati üle vaadata ja ümber otsustada. Seega võib kohalik omavalitsus nii lähteseisukohti korrigeerida kui ka muid uusi tingimusi nõuda. Algatamisel ei ole teada, milline saab olema planeerimise menetlus ja lõppotsus.

    Planeerimisseadus sätestab detailplaneeringu ülesannetes nii liikluskorralduse põhimõtete määramise kui ka servituudi seadmise vajaduse märkimise. Vastavad ülesanded on kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduses (nn vana PlanS) § 9 lg 2 punktid 4 ja 13 ning alates 1.07.2015 kehtivas planeerimisseaduses (PlanS) § 126 lg 1 punktid 7 ja 17. Ühtegi ülesannet ei saa vaadata eraldiseisvana, näiteks servituudi seadmise nõuet lahus üldistest liikluskorralduslikest nõuetest. Liikluskorraldus on üldine liiklemise skeem ja see seab tingimused, kuidas tagada vajalikud juurdepääsud ja lahendada liikumine nii kergliikluse kui ka autoliikluse seisukohast. Põhjendatud liiklusskeem võib olla aluseks ka nõuetel, mida algselt planeeringut algatades ette ei suudetud näha.

    Lisaks konkreetsetele ülesannetele peab kohalik omavalitsus detailplaneeringut koostades järgima, et planeering oleks ka tulevikus elluviidav (vt nt PlanS § 3 lg 5), sest pole mõtet teha planeeringut, mida ei saa või ei taheta ellu viia. Seetõttu tulenevalt konkreetse planeeringu vajadustest ja põhjendustest, võib kohalik omavalitsus nõuda lisakinnitusi, et planeeringut saab ja seda ka hakatakse tulevikus ellu viima. Seega lasub kohalikul omavalitsusel alati kaalutluskohustus, kus tuleb analüüsida planeeringu võimalikku elluviidavust ka juurdepääsu(de) seisukohast. Kui tahta olla kindel, et detailplaneeringus näidatud juurdepääsuõigus on elluviidav ja hakkab praktikas toimima, võib kohalik omavalitsus nõuda notariaalse kokkuleppe sõlmimist juba enne detailplaneeringu kehtestamist eeldusel, et sellest on varasemas planeerimise protsessis osapooli teavitatud. Kuna kinnistute omanikud võivad vahetuda, ei pruugi planeeringu elluviidavus olla tagatud, kui juurdepääs on vaid servituudi vajadusena näidatud. Teatud juhtudel on mõistlik servituudi seadmine siiski eelnevalt notariaalselt kokku leppida. Kuna mainite, et eskiislahenduses on viidatud servituudi vajaduse määramisele, siis enne detailplaneeringu vastuvõtmist võib kohalik omavalitsus nõuda ka selle kohta notariaalse kokkuleppe sõlmimist või notariaalse eelkokkuleppe sõlmimist, milles on viidatud kokkuleppe sõlmimise kohustusele enne detailplaneeringu kehtestamist. Samas võib juurdepääsuõigust taotleda ka kohtu kaudu vastavalt asjaõigusseaduse §-le 156 sõltumata teise omaniku nõusolekust, kui kinnisasjale juurdepääs puudub.

    Haldusmenetlust s.h planeerimismenetlust on võimalik pooleli jätta, kui selguvad olulised asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus. PlanS § 129 lg 1 punkt 1 näeb ühe võimalusena ette planeeringu koostamise protsess katkestada ka siis, kui selgub planeeringu elluviidavuse võimatus. Seda, kas konkreetne planeering on elluviidav ka siis, kui servituudi leping jäetakse sõlmimata, saab kaalutlusotsuse alusel otsustada vaid kohalik omavalitsus. Kindlasti ei saa sellist praktikat lugeda tavapäraseks, kuid kohalik omavalitsus saab teha planeeringu pooleli jätmise kohta põhjendatud haldusotsuse, millega lõpetatakse planeeringu koostamine planeeringut kehtestamata.

    Kui planeeringust huvitatud isik ei ole selle otsusega nõus, on isikul võimalik haldusotsuse tühistamiseks pöörduda halduskohtusse. Iga planeering on ainulaadne sõltuvalt oma ajast ja kohast, kuid juhime tähelepanu, et Riigikohus on teinud sarnases situatsioonis otsuse nr 3-3-1-78-12 ühe Tallinnas koostatud detailplaneeringu kohta, mis jäeti kehtestamata just põhjendusel, et planeeringu koostamise ajal ei sõlmitud juurdepääsutee servituuti ning seetõttu puudus elluviimise osas õiguskindlus.

  • Mida peab sisaldama suurim lubatud ehitisealune pind?

    Vastus:

    Kehtiv planeerimisseadus (edaspidi PlanS) kasutab § 126 lõike 4 punktis 3 mõistet „ehitisealune pind“, mida planeerimisseaduses defineeritud ei ole. Küll on mõiste defineeritud ehitusseadustiku alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri määruses nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, mille § 19 lg 1 kohaselt on ehitisealune pind hoonealune pind või rajatisealune pind.

    PlanS kohaselt määratakse ehitusloa kohustuslike hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind detailplaneeringus ehitusõiguse ühe osana (vt PlanS § 126 lg 4). Kuna detailplaneeringu koostamine on üldreeglina nõutav ehitusloa kohustuslike ehitiste rajamiseks (vt PlanS § 125 lõiked 1 ja 2), saab eeldada, et ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste pinda detailplaneeringus määratud ehitisealuse pinna hulka arvestama ei pea. Kui planeeringu koostaja soovib keelata krundile ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitamist, tuleb seda detailplaneeringus konkreetselt sätestada.

  • Mida peavad sisaldama ehitise ehituslikud tingimused?

    Vastus:

    Detailplaneeringu ülesannete loetelus on planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lõikes 1 nimetatud punktis 5 ehitise ehituslike tingimuste määramine ning punktis 6 ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine. Ka on ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõikes 4 nimetatud nii arhitektuurilised, ehituslikud kui kujunduslikud nõuded ühe projekteerimistingimustes määratava ülesandena.

    PlanS § 6 punktis 2 on arhitektuurilised tingimused defineeritud kui tingimused, mis on esitatud eelkõige ehitise ruumilisele terviklahendusele. Kujunduslikud tingimused käsitlevad PlanS § 6 punkti 3 kohaselt ehitise detaile. Seega on nii arhitektuurilised kui kujunduslikud tingimused eelkõige konkreetse ehitise välimusele, ehitusmaterjalidele, ehitise detailidele, värvivalikule esitatavad tingimused. Tingimuste määramine peab olema põhjendatud. Kohalikul omavalitsusel on võimalus vastavad tingimused määrata, kuid ta ei ole kohustatud seda tegema. Eelkõige on arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määratlemine asjakohane miljööväärtusega aladel.

    Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et ehitise ehituslikud tingimused on eelkõige ehitise konstruktsiooni ja selle eripära käsitlevad nõuded, mis lähtuvad ehitisele esitatavatest nõuetest. Ehitisele esitatavad nõuded on sätestatud EhS § 11 lõikes 2. Eelkõige põhinevad nimetatud nõuded Euroopa Parlamendi ja nõukogu ehitustoodete määruse nr 305/2011 lisale, mis sisustab ehitisele esitatavad nõuded seoses mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsusega, tuleohutusega, hügieeni, tervise ja keskkonnaga, ehitise kasutamise ohutuse ja juurdepääsuga, kaitsega müra eest, energiasäästlikkuse ja -tõhususega ning loodusvarade säästva kasutamisega. Samuti on EhS § 11 lõikes 4 sätestatud volitusnorm nimetatud tingimuste sisustamiseks, näiteks on koostatud eraldi määrus ehitise tuleohutusnõuete kohta.

    Lisaks määruses 305/2011 sisustatud nõuetele, on EhS § 11 lõikesse 2 lisatud nõuded puuetega inimeste erivajadustele, ehitise toimivusele, koostoimimisvõimele ja ühilduvusele, kasutusotstarbele vastavale kasutamisele ja korrashoiule ning ehitise ja selle asukoha märgistamisele. PlanS-i kontekstis on oluline silmas pidada, et planeeringutes vastavate nõuete käsitlemisel peab nõuete määratlemiseks olema seaduslik alus. See tähendab, et kaalutluse tulemusena seatud nõue peab tuginema kas EhS-le või mõnele alamaktile. Igal konkreetsel juhul otsustab kohalik omavalitsus, kas ja milliseid ehituslikke nõudeid on vaja määrata ning kuidas neid detailplaneeringus kajastada.

    Seega tuleb ehituslike nõuete sisustamisel pöörduda EhS poole, mille eelnõu juurde koostatud seletuskiri lisab veel, et ehituslik tingimus käsitleb konkreetse ehitise spetsiifikat. Näiteks, kuidas ja millest on ehitis tehtud. Eelkõige võib ehituslik tingimus olla seotud ehituslike konstruktsiooniga – kuidas ehitis püsti püsib ja kuidas seda on ohutu kasutada. Ehituslik võib olla ka nõue, et hoonet on võimalik valmisdetailidest kokku panna.

  • Mida tähendab, et detailplaneeringut pole asutud ellu viima?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lõike1 punkt 1 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima.

    Planeeringu kehtetuks tunnistamiseks on vaja põhjendatud otsust. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 64 lõigetele 2 ja 3 otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Tegemist on mitteammendava loeteluga, olenevalt konkreetsest olukorrast võib kaalumisele tulla veel täiendavaid asjaolusid.

    PlanS § 140 lg 1 punkti 1 kohaselt on üheks oluliseks asjaoluks see, kas planeeringut on asutud ellu viima. Planeeringu elluviimine on PlanS § 6 punktis 11 sätestatud kui tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Elluviimata planeeringu alusel ei ole tehtud elluviimiseks vajalikke toiminguid: nt pole moodustatud planeeringujärgseid katastriüksusi või pole muudetud katastri sihtotstarvet, pole välja antud ehitusluba, isegi projekteerima pole asutud. Seega eeldatakse, et avalikul võimul pole teada mingit informatsiooni, et planeeringus sätestatut soovitakse realiseerida. Kehtetuks tunnistamise menetlust nimetatud paragrahvi lõike 1 punkti 1 alusel võib alustada siis, kui avalikul võimul puudub igasugune info, et mingeidki detailplaneeringukohaseid toiminguid oleks tehtud.

  • Kas detailplaneeringuga saab seada tingimusi vabale ehitustegevusele?

    Vastus:

    Ehitusseadustikuga on ette nähtud, et teatud ehitised kuuluvad vaba ehitustegevuse alla – selle jaoks pole tarvis saada ehitusluba ega ehitusteatist. Vaba ehitustegevus ei tähenda, et see on reegliteta ehitamine. Kõiki erinevate seadustega seatud tingimusi tuleb alati täita ja selleks on seatud ka erinevatele haldusorganitele ehitusjärelevalve õigus. Nt tuleohutusnõudeid peab ehitamisel täitma ka juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. Seega ei tähenda vaba ehitustegevus mitte reeglitest vaba ehitamist (ehitan, kuhu tahan, nt tuleohutuskujasse), vaid seda, et ehitise jaoks ei ole tarvis taotleda ehitusluba/ehitusteatist. Kuna kohalik omavalitsus ei kontrolli selliste ehitiste väljaandmist eelnevalt projektist lähtuvalt, siis vastutab kõigi seaduses toodud nõuete täitmise eest omanik ise. Kohalik omavalitsus ja teised kontrollivad organid saavad teha järelkontrolli. Ehitustegevus peab olema kooskõlas planeeringutega.

    Planeerimisseaduses (PlanS) on iga planeeringuliigi juures toodud ära ülesanded, mida selle planeeringuga saab lahendada. Detailplaneeringu peab tegema aladel ja juhtudel, mis on toodud PlanS § 125 lõigetes 1 ja 2. Kõige levinum on nõuda detailplaneeringu koostamist juhul, kui soovitakse ehitusloakohustuslikku hoonet püstitada või laiendada tihedalt asustatud alal. Detailplaneeringu ülesanded on toodud PlanS § 126, mille lõike 1 punktis 21 on toodud võimalus põhjendatud juhul seada nendele ehitistele tingimusi, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav. Seega ei saa detailplaneeringus määratava krundi ehitusõiguse (vt PlanS § 126 lg 1 punkt 3) ja krundi hoonestusala (vt PlanS § 126 lg 1 punkt 2) sisse kuuluda detailplaneeringukohustuseta hooned ja rajatised. Nendele saab seada eraldi tingimusi ning vaid põhjendatud juhul. Kui tegemist on enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringuga, siis nendes planeeringutes määratud väikeste ehitiste ehitamise kohta oleme kirjutanud vastuse: https://planeerimine.ee/kkk/alla-20-m2-hoonete-ehitamine/.

  • Kas kohalik omavalitsus võib vajadusel ise ilma heakskiidu andja ettepanekuta kehtestada detailplaneeringu osaliselt?

    Vastus:

    Detailplaneeringu osaline kehtestamine on erandlik olukord. Osalisel kehtestamisel peab kehtestatav osa olema iseseisvalt (ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu osata) elluviidav ja olulised mõjud leevendatud.

    Planeerimisseadus näeb osalise detailplaneeringu kehtestamise võimaluse ette vaid seoses heakskiidu andmisega (vt planeerimisseadus § 138 lg 6). See säte on seadusesse lisatud pigem soovist reguleerida heakskiidu andja õigusi sellise ettepaneku tegemiseks, mitte kohaliku omavalitsuse enda õigust jagada haldusotsuse tegemine mitmeks osaks või kehtestada vaid osa menetletud detailplaneeringust. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 52 lõikele 1 saab kohalik omavalitsus lahendada asja osaliselt (osahaldusakt). Seega on kohalikul omavalitsusel endal õigus vajadusel otsustada, kas kehtestada planeering osade kaupa. Teiseks võimaluseks on korrigeerida enne kehtestamist planeeringuala piiri ja kehtestada vaid see territoriaalne osa planeeringust, mis on mõistlik ja vajalik.

    Igal juhul peab kohalik omavalitsus otsustama, kas kordab eelnevalt juba tehtud menetlustoiminguid või mitte ja kui kordab, siis millises ulatuses. Kehtestamisele saadetava planeeringu (või selle osa) põhilahendus peab olema läbinud kõik nõutud menetlusetapid.

    Sarnast osade kaupa kehtestamise võimalust on oma 3. detsembri 2012. aasata kohtulahendis käsitlenud punktis 13 ka Riigikohus  lahendis 3-3-1-47-12. Kohtulahend on tehtud küll enne 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse sätetele viidates, aga sarnased põhimõtted ja sätted sisalduvad ka kehtivas planeerimisseaduses.

    Planeeringu kehtestamise selguse huvides tuleb osalisel kehtestamisel kindlasti otsuse motiveerivas osas selgitada ja põhjendada, miks selline otsus tehakse. Kindlasti tuleb puudutada teemat, et osaline kehtestamine lähtub sellest, et planeeringu põhilahendus on terviklikult lahendatud juba esimese osa kehtestamisel. Vajadusel saab teise osaga edasi töötada ja ka see kehtestada.

    Tihti arvatakse osaliseks kehtestamiseks ka see, et planeeringu koostamise käigus piirid muutuvad. Seda aga ei saa osaliseks kehtestamiseks lugeda siis, kui piiride muutus on toimunud enne kooskõlastamist ja avalikustamist. Sarnasele küsimusele oleme vastanud juba ka portaalis planeerimine.ee: Kui detailplaneeringu menetluse käigus planeeringuala piirid ja suurus muutuvad, kas on vajalik teha uus algatamine või on võimalik muutust kajastada näiteks detailplaneeringu vastuvõtmisel?

  • Mida teha, kui ei suudeta üldplaneeringu koostamise 1+3 tähtajast kinni pidada?

    Vastus:

    Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse täiendus kohustab reformi käigus moodustunud valdade ja linnade volikogudel üks+kolm aasta jooksul peale 2017. aasta kohalikke valimisi kehtestama uue ühinenud kohaliku omavalitsuse üksuse üldplaneeringu. Ühinemise ja liitumise teel 2017. aastal moodustunud kohalikel omavalitsusel oli kohustus algatada valimistele järgneva aasta jooksul uusi ruumisuhteid arvestav üldplaneering ning jõuda selle koostamisega kehtestamiseni hiljemalt kolm aastat pärast algatamist. Üldplaneeringute koostamisele tähtaja sätestamise eesmärk on olnud kõigile osapooltele – nii planeeringu koostamisest huvitatud isikutele kui ka laiale avalikkusele – teada andmine, et vajalikud planeeringud valmivad kindla aja vältel. Kohustus koostada uus üldplaneering on 51 kohalikul omavalitsusel.

    Otseseid sanktsioone seadus ette ei näe, kuid haldusmenetluse seaduse § 41 näeb ette, et kui haldusakti või toimingut ei ole võimalik anda või sooritada ettenähtud tähtaja jooksul (näiteks vajalike kooskõlastuste andmata jätmisel või muudel, temast mitte sõltuvatel põhjustel), peab haldusorgan viivituseta tegema teatavaks haldusakti andmise või toimingu sooritamise tõenäolise aja ning näitama ettenähtud tähtajast mittekinnipidamise põhjuse. Samas ei tohi unustada et kohaliku omavalitsuse kui planeeringu koostamise korraldaja eesmärk peab olema viia planeeringumenetlused läbi efektiivselt, viivitusteta ning õigusaktidega kooskõlas.

  • Kas ja miks peaks elluviimiskava lisama kehtestamise otsusele või halduslepingule?

    Vastus:

    Planeerimisseaduse § 3 lg 4 nimetab avatud loetelu dokumentidest, mida võib lisada planeeringule. Planeeringu lisasid ei kehtestata, need on täiendavaks informatsiooniks planeeringu juurde. Muu hulgas sätestab seadus, et lisade hulka võib kuuluda ka planeeringu elluviimiseks vajalike tegevuste loetelu ja vajaduse korral ka nende järjekord. Lühidalt öeldes on tegemist elluviimiskavaga.

    Planeerimisseaduse § 3 lg 5 sätestab, et ehitusprojekti koostamise aluseks oleva planeeringu kehtestamise otsusega võib sätestada planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja vajaduse korral nende järjekorra. Planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja nende järjekord lisatakse hiljemalt planeeringu vastuvõtmise otsusele.

    Ehitusprojekti aluseks olevad planeeringud on need planeeringud, millele järgneb kohe projekti koostamine. S.t et nende planeeringute järgselt ei ole tarvis koostada muid planeeringuid ega väljastada ka projekteerimistingimusi. Sellisteks planeeringuliikideks on riigi eriplaneering, kohaliku omavalitsuse eriplaneering, detailplaneering ning teatud juhtudel (kui pole kohustust koostada detailplaneering) ka üldplaneering. Teised planeeringuliigid, nt maakonnaplaneering, ei ole kehtestamise järgselt ehitusprojekti koostamise aluseks ning sellisel juhul elluviimiskava kohustuslikus korras planeeringu juurde ei kuulu.

    Sätte rakendamisel tuleb tähele panna, et elluviimiskava võib teha, kui selleks on vajadus. Puudub kohustus hakata elluviimiskava koostama. Vajadus tuleneb planeeringu iseloomust ja tingimustest, mida planeeringuga kehtestatakse. Näiteks võib elluviimiskava sisaldada ajalisi verstaposte või ka tegevuste järjekorda. Samuti võib elluviimiskava jagada ülesandeid erinevate elluviijate vahel. Elluviimine on defineeritud planeerimisseaduse § 6 punktis 11 ning see on tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Termini definitsioonist nähtub, et elluviimiseks vajalikke tegevusi võib kokku leppida ka eraisikutega.

    Elluviimiskava lisamine kehtestamise otsusesse tagab, et elluviimiseks vajalikud tingimused on avalikkusele teada, sest kehtestamise otsus kui haldusakt on kõigile kättesaadav. Samuti tagab kehtestamisotsuse juurde kuulumine selle, et elluviimiskava on kohustuslik järgimiseks ehk planeeringu koostamise korraldaja poolne tahteavaldus on haldusaktiga kinnitatud. Kuid nagu öeldud, ei pea elluviimiskava olema kehtestamise otsuse juures, vaid selle võib soovi korral lisada. Meeles tuleb pidada, et ainult käskude ja keeldudega planeeringut ellu ei vii, alati on vaja teise poole (teiste osapoolte) nõusolekut ja panust, et planeering saaks ellu viidud.

    Haldusleping sõlmitakse planeerimisseaduse § 131 kohaselt detailplaneeringu elluviimiseks, et tagada avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste ehitamine detailplaneeringust ja eelkõige selle elluviimisest huvitatud isiku poolt. Selle lepinguga annab kohalik omavalitsus kui planeeringu koostamise korraldaja oma olemuslikult avaliku ülesande arendajale täitmiseks. Kui kohalik omavalitsus soovib, et seda ülesannet täidetaks korrektselt ja vastutustundlikult, saab elluviimiskavaga sarnaseid tingimusi lisada ka sellesse lepingusse. Haldusleping annab võimaluse tagada, et detailplaneeringust huvitatud isik saab täpselt aru, milliseid elluviimiseks vajalikke nõudeid kohalik omavalitsus temalt ootab.

  • Üldplaneeringut muutev detailplaneering

  • Kuidas on mõeldud detailplaneeringuga tehtud muudatuse sisseviimine üldplaneeringusse?

    Vastus:

    Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise erinõuded on sätestatud planeerimisseaduse § 142. Nimetatud paragrahvi lõige 8 sätestab, et kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, teeb kohalik omavalitsus 30 päeva jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist muudatuse üldplaneeringusse.

    Üldplaneeringusse muudatuse tegemine sõltub muudatusest. Muudatus võib kajastuda nii seletuskirjas tekstiliselt kui joonisel graafiliselt. Muudatus võib olla mingi osa

    1. üldplaneeringust välja jätmine või
    2. üldplaneeringusse lisamine või
    3. olemasoleva teksti või graafilise osa asendamine.

    Kuna PlanS § 142 lg 7 näeb ette, et kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, kuulub detailplaneeringu koosseisu üldplaneeringu teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek, siis peab kohalik omavalitsus üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut koostades olema sellele muudatusele juba mõelnud. Mõistlik on lisada detailplaneeringu koostamise käigus juba planeeringu koosseisu muudetud seletuskirja või joonise osa ettepanek, et selle üldplaneeringusse sisse viimine oleks pärast detailplaneeringu kehtestamist lihtsam.

  • Millise otsusega tuleb kindlaks teha, kas detailplaneering on kehtivat üldplaneeringut muutev või on kehtiva üldplaneeringuga kooskõlas?

    Vastus:

    Planeerimisseadus näeb ette erineva menetluse juhul, kui detailplaneering koostatakse kooskõlas üldplaneeringuga ja kui detailplaneering muudab üldplaneeringu põhilahendust. Viimasel juhul sätestab PlanS § 142 lg 2, et üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisele kohaldatakse üldplaneeringu koostamisele ettenähtud menetlust.

    Kuna menetluse alguseks loetakse algatamise otsust, siis peab menetluse erisus olema väljaloetav juba algatamise otsusest. Näiteks seisneb nende erinevate algatamiste puhul erinevus juba kasvõi selles, kes võib üldse algatamise otsuse teha (üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul vastavalt PlanS § 77 ainult kohaliku omavalitsuse volikogu).

    Juhul, kui üldplaneeringu muutmise vajadus selgub planeeringu koostamise käigus, tuleb kohalikul omavalitsusel otsustada, kas minna tagasi päris menetluse algusesse või on erandjuhtumitel võimalik jätkata detailplaneeringu koostamist üldplaneeringu reeglite järgi uut algatamist tegemata. Viimasel juhul peavad kindlasti olema lõppkokkuvõttes täidetud kõik üldplaneeringu menetlusele ette nähtud nõuded (seal hulgas ka planeeringule lähteseisukohtade koostamine ja neile ettepanekute küsimine).

    Juhul, kui algselt üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamiseks või planeeringu koostamise tellimiseks on detailplaneeringust huvitatud isikuga sõlmitud PlanS § 130 kohane haldusleping, tuleb üldplaneeringu muutmise vajaduse selgumisel haldusleping lõpetada (vt PlanS § 130 lg 5).

  • Skip to content