Miks, millal ja kelle algatusel tunnistada planeering kehtetuks? Kuigi kehtetuks tunnistamise alused seaduses lubavad planeeringu kehtetuks tunnistada kohaliku omavalitsuse enda algatusel, siis praktikas ei ole selliseid kehtetuks tunnistamisi palju. Tavapärane ei ole ka olukord, kus kinnisasja omanik soovib lihtsalt planeeringu kehtetuks tunnistamist ja uut ehitustegevust ei kavanda. Enamasti on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise taotlemisel soov ehitada projekteerimistingimustega midagi sellist, mida kehtiv planeering ei võimalda. Kui detailplaneering tunnistatakse kehtetuks omavalitsuse algatusel, on enamasti tegemist olukorraga, kus kehtestatud detailplaneeringu terviklahendus ei lähe enam kokku uue kehtestatud või koostatava üldplaneeringu lahendusega.1Näide 1: 15 aastat tagasi kehtestati hajaasustuses detailplaneering mis nägi ette olemasoleva hoone lammutamist ning eemale uue hoone püstitamist. Kinnisasja omanik on vahetunud. Uus omanik ei soovi olemasolevat hoonet lammutada ja uut ehitada vaid soovib olemasolevat elamut laiendada vähem kui 30%. Detailplaneering tunnistati tervikuna kehtetuks.
Näide 2: Majandustõusu harjal soovis maaomanik loomakasvatuse lõpetada ja lautade asemele rajada seikluskeskuse. Kehtestati detailplaneering, mis seda tegevust võimaldab. Majanduslangus võttis omanikult tahtmise rajada seikluskeskus, aga loomapidamine jätkus. 2020. a alguses soovis omanik lautade juurde paigaldada päikesepaneelid, mida aga kehtiv detailplaneering ette ei näinud. Detailplaneering tunnistati tervikuna kehtetuks, kuna uue üldplaneeringu järgi ei ole enam tegemist detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga.
Mõlema näite puhul ei olnud planeeringud enam aja- ja asjakohased. Majandusseis (raha puudumine seikluspargi rajamiseks), tehnoloogilised lahendused (päikesepaneelid), inimeste vajadused ja arusaamised (vana hoone säilitamine) on muutunud. Tegevus, mis 15 aastat tagasi tundus lähiaastatel mõistliku ja õige ehitusliku ettevõtmisena, ei ole seda enam uues olukorras.
Kas ja millal koostada varasema kehtetuks tunnistatud planeeringu asemele uus detailplaneering? See sõltub mitmest asjaolust. Kui tegemist ei ole enam detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga, ei ole uue detailplaneeringu koostamine alale vajalik. Sellisel juhul saab kehtetuks tunnistamise tinginud olukorra lahendada projekteerimistingimustega.
Teatud juhtudel saab kehtestatud detailplaneeringut täpsustada projekteerimistingimustega ilma uut asendavat planeeringut koostamata. Ehitusseadustik lubab kehtestatud detailplaneeringut täpsustada projekteerimistingimustega, kuid lubab seda 10% piires. Kui hoonestusala soovitakse nihutada, keerata, või suurendada üle 10%, tuleks alale koostada uus detailplaneering.
Uus detailplaneering tuleb koostada kui:
- planeeringuga kavandatut soovitakse ellu viia teisel kujul ja muudatusi ei ole võimalik teha projekteerimistingimustega (nt lubatud 10% ületamine) või
- soovitakse teistsugust planeeringu terviklahendust ja detailplaneeringu koostamine on kohustuslik.
Kuidas tagada avalik huvi detailplaneeringu täpsustamisel projekteerimistingimustega või kehtetuks tunnistamisel ja asendamisele projekteerimistingimustega? Kaaludes planeeringu tervikuna kehtetuks tunnistamist, tuleks eelkõige tähelepanu pöörata sellele, miks seda tehakse. Tihtilugu on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine seotud sooviga loobuda alale detailplaneeringu koostamisest üleüldse ning määrata ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste.