Detailplaneeringu ülesannete lahendamise detailsuse määramisel tuleb lähtuda põhimõttest, et detailplaneering on ehitusprojekti koostamise alus.
Teemasid, mis on mõistlik lahendada projekteerimisel, ei pea detailplaneeringus käsitlema rohkem kui projekteerimise aluseks olevate tingimuste määramiseks vajalik.
Samas peaks olema detailplaneering piisavalt põhjalik, et kui asutakse detailplaneeringut ellu viima, ei oleks tarvis hakata otsima võimalusi selle täpsustamiseks läbi projekteerimistingimuste.
Vastavalt vajadusele on võimalik väiksemale maa-alale koostada üldplaneering või selle osa-või teemaplaneering üldiste pikaajalise ruumilise arenguga seotud teemade käsitlemiseks, ning ulatuslikumale maa-alale omakorda detailplaneering hoonestuse ja ruumi kasutuse üksikasjalikumaks läbitöötamiseks kogukonnale avalikku huvi pakkuvas ulatuses ja teemade lõikes. Otstarbekas võib olla ka planeerimisotsuste ettevalmistamist toetava töömaterjalina õiguslikult mitte siduvate struktuurplaanide või hoonestuskavade koostamine analüüsi vajavate teemade kaupa . Selliste kavandite koostamist seadus ei reguleeri, kuid need peavad olema avalikkusele kättesaadavad, nende sisu ja staatus peab olema arusaadav ja neid ei tohi rakendada kohustuslikena.
Detailplaneeringute koostamise vajadust vähendab kui üldplaneeringu koostamisel pöörata rohkem tähelepanu ehituskeeluvööndite ulatusele ja nende vähendamise vajadusele. Ehituskeeluvööndit saab vähendada ainult üld- või detailplaneeringuga. Juhul kui seda ei ole üldplaneeringus tehtud, tuleb mh ka väljaspool detailplaneeringu koostamise kohustusega ala algatada ehituskeeluvööndi vähendamiseks nn ühekrundiplaneering. Kohaliku omavalitsuse eesmärgiks on tagada, et kõigil üldplaneeringus ehitamiseks ette nähtud aladel oleks võimalik ehitada ilma, et ehituskeeluvööndi vähendamist oleks vajalik täiendavalt taotleda läbi detailplaneeringu koostamise. Arvestada tuleb, et detailplaneeringu koostamise kohustus tekib ka ranna kindlustusrajatisele, tehnovõrgule ja -rajatisele, sillale ning ka avalikult kasutatavale (jalg)teele, juhul kui nende kavandamise võimalus ehituskeeluvööndisse on üldplaneeringus märkimata.
Detailplaneeringu lähteseisukohad.
Kuigi planeerimisseadus ei näe otsesõnu ette detailplaneeringu puhul ette lähteseisukohtade või esialgse eskiisi koostamist, on kohalikel omavalitsustel tungivalt soovitav vähegi keerukamatel juhtudel seda siiski teha. Seda eriti juhtudel, kui sõlmitakse haldusleping detailplaneeringu koostamise või planeeringu koostamise tellimise üleandmiseks. Lähteseisukohtade kaudu on võimalik esitada olulisi linnaehituslikke tingimusi, mis lähtuvad planeerimise põhimõtetest ning vajadusel avavad asukohapõhiselt üldplaneeringu tingimusi.1Näide: Hoonestus integreerida sujuvalt rohealaga, hoonetest rohekoridori poole maa-alusele korrusele viivaid avatud panduseid ja parklaid mitte kavandada, pandused kavandada hoonesse. Rohekoridori poolses küljes lahendada sujuv üleminek maa-aluse korruse ja roheala vahel, sealjuures kavandada hoonesisesed pandused selliselt, et säiliks võimalikult hea side eluruumide ja rohekoridori vahel. Maa-aluste parklakorruste kavandamisel lähtuda põhimõttest, et maapinnast kõrgemale kui 1,0 m ei või ulatuda enam kui 50% kavandatud maa-alustest hoonemahtudest – selline lähteseisukoht kirjeldab linnaruumi kvaliteeti ja on samas piisavalt üldine, et võimaldada erinevaid lahendusi.
Lähteseisukohad on suunatud eelkõige ruumilise keskkonna planeerijale kvaliteetse terviklahenduse kujundamiseks, aga ka avalikkusele, et teavitada detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanekus esitatust ja detailplaneeringu eesmärkide koosmõjust.
Kohalikul omavalitsusel on soovitav kirjeldada lähteseisukohtades muuhulgas detailplaneeringu koostamise üldtingimusi koos viidetega kehtivatele alusdokumentidele, mis tuleb planeeringute koostamisel aluseks võtta.2Näide: Detailplaneeringu algatamise taotluse vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded Saaremaa vallas.
Lähteseisukohad on otstarbekas anda algatamise korralduses, kuna sageli delegeeritakse planeeringu koostamine huvitatud isikule. Heast halduse tavast lähtuvalt ei ole õiglane kui tingimused esitatakse pärast kohustuste võtmist.
Lähteseisukohtade andmisel tuleb jälgida, et need oleks eesmärgipärased, vajalikud ja vastaksid detailplaneeringu üldistusastmele. Vältida tuleb üldplaneeringu või teiste kehtivate õigusaktide tingimuste formaalset kordamist, samuti liiga detailsete või detailplaneeringu reguleerimisalast väljapoole jäävate tingimuste esitamist.3Näide: Kavandada kaugkütte piirkonnas soojavarustuse lahendus kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirihinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ – selline lähteseisukoht ei ole vajalik, sest soojavarustuse lahendamise kohustus tuleneb seadusest ning volikogu määrus on täitmiseks kohustuslik ka ilma seda tingimuseks seadmata;
Näide: Määrata …[aadress]… hoone reaalosadeks jagamise tingimused – selline lähteseisukoht ei ole kohane, kuna detailplaneering ei saa olla hoone reaalosadeks jagamise aluseks.
Kaaluda lähteseisukohtade dokumendi ülesehitust, mis koosneb lepingutega sarnaselt üldtingimustest ja eritingimustest. Üldtingimustele, mis sisaldavad kehtivate arengudokumentidega arvestamise kohustust ning toimingute ja alusdokumentide üldist loendit saab lähteseisukohtades viidata. Eritingimused sisustatakse konkreetselt koha, objekti ja taotluse põhiselt.
Planeerimiskonsultandil on soovitav mitte sõlmida huvitatud isikuga lõplik planeeringu konsulteerimise leping või kolmepoolne haldusleping huvitatud isiku ja kohaliku omavalitsusega enne, kui kohalik omavalitsus on sõnastanud detailplaneeringu koostamise eesmärgi ja lähteseisukohad.
Detailplaneeringute koostamisel tuleb nende piiratud ruumilise ulatuse tõttu suuremat tähelepanu pöörata mõjuala analüüsile. Kohalik omavalitsus peaks planeeringu lähteseisukohtades seadma lähiala analüüside sisule ja käsitlemist vajavatele teemadele täpsemad nõuded lähtudes asukoha eripärast (juurdepääsud, hoonestuslaad, puhkealade kättesaadavus jm). See võimaldaks detailplaneeringu koostamisel arvestada suurema piirkonnaga, jäädes samal ajal detailplaneeringu koostamisel kaalutud ulatusega maa-ala juurde.
Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramise temaatikat tuleb käsitleda vähem formaalselt ja laiemalt koos liiklusohutuse ja turvalisuse üldise suurendamise sisuliste meetmetega. Teema käsitlus on kogu maailmas pidevas arengus ning nimetusest lähtumine ei ammenda selle sisu. Olemasolevat kuritegevuse riskide vähendamise juhendmaterjali täiendavad hilisemate projektide käigus valminud juhised4Turvaline elukeskkond https://planeerimine.ee/juhendid-ja-uuringud/turvaline-elukeskkond/, mis annavad sisuliselt täpsemad suunised ülesande lahendamiseks, et väheneks formaalsus ning tõuseks sisuline kvaliteet.