Olulise ruumilise mõjuga ehitiste planeerimine

Olulise ruumilise mõjuga ehitise (ORME) kavandamisel on väga tähtis ehitisele sobiva asukoha valimine, kuna nagu nimigi ütleb, kaasneb ehitisega oluline ruumiline mõju. Oluline ruumiline mõju on vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) § 6 punktile 13 mõju, millest tingitult muutuvad eelkõige transpordivood, saasteainete hulk, külastajate hulk, visuaalne mõju, lõhn, müra, tooraine või tööjõu vajadus ehitise kavandatavas asukohas senisega võrreldes oluliselt ning mille mõju ulatub suurele territooriumile.

PlanS § 95 lõike 2 alusel on Vabariigi Valitsus kehtestanud määruse: Olulise ruumilise mõjuga ehitiste nimekiri. Nimekirja koostamisel ehitiste valiku tegemisel on silmas peetud ennekõike seda, et nende ehitiste rajamisega võib kaasneda oluline mõju ehitise asukohale ja seda ümbritsevale maakasutusele. Järelikult on nende ehitiste rajamisel vaja põhjalikult analüüsida, kuhu selline ehitis kohaliku omavalitsuse territooriumil kõige paremini sobiks – et ka ülejäänud kasutused ruumis saaks edukalt edasi toimuda. ORME nimekirja kehtestava määruse eelnõu juurde on koostatud seletuskiri, kus on leitavad ka kaalutlused, millest lähtuti konkreetsete ehitiste nimekirja arvamisel.

ORME kavandamiseks on kaks võimalust – üldplaneering või kohaliku omavalitsuse eriplaneering (KOV EP). Kuid ükskõik, kas ORME asukoht pannakse paika üldplaneeringu või KOV EP-ga, peab planeeringu täpsusastmega vastavuses toimuma ka elluviimisega kaasnevate asjakohaste sotsiaalsete, kultuuriliste, majanduslike ja looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine, sh keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) (PlanS § 4 lg 2 p 5).

1. Kas valida üldplaneering või kohaliku omavalitsuse eriplaneering, kui soovitakse kavandada olulise ruumilise mõjuga ehitist?

2. Kas võib paralleelselt menetleda üldplaneeringut ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringut?

3. Kas on võimalik samaaegselt koostada sama olulise ruumilise mõjuga ehitise kavandamiseks mitut erinevat kohaliku omavalitsuse eriplaneeringut?

4. Millest lähtuda kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ala suuruse valikul?

5. Kas olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on võimalik valida mitmes kohas ja koostada ka detailne lahendus mitmes kohas?

6. Milline metoodika valida olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoha eelvaliku tegemiseks ja detailse lahenduse koostamiseks?

7. Mida silmas pidada kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu algatamise taotluse saamisel ja planeeringu algatamise üle otsustamisel?

8. Millised on kitsenduste seadmise võimalused kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga?

9. Millal on võimalik ja otstarbekas lõpetada kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu menetlemine?

10. Kas ja kuidas oleks võimalik tähtaega pikendada, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitusega ei õnnestu viie aasta jooksul alustada?

Üldplaneeringu ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu võrdlev tabel

Üldplaneering Kohaliku omavalitsuse eriplaneering
Üldplaneeringu eesmärk on kogu valla territooriumi ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. ORME asukoha kavandamine üldplaneeringuga aitab kaasa piirkonna terviklikule ruumilisele arengule KOV EP ülesanne on kavandada ORME. KOV EP koostamisel tuleb aluseks võtta üldplaneering ja lähtuda sellega seatud raamistikust, üldplaneeringut muuta ei saa
Üldplaneering suunab pikaajaliselt strateegilist arengut. ORME-le üldplaneeringus asukoha valimisel võib selle realiseerida alles aastate pärast KOV EP on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. KOV EP koostamine eeldab lähitulevikus arendushuvi olemasolu, kuna see kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima viie aasta möödumisel kehtestamisest arvates
Üldplaneering ei anna ORME ehitusõigust. Pärast üldplaneeringu kehtestamist tuleb koostada detailplaneering või väljastada projekteerimistingimused KOV EP annab ehitusõiguse. Samas menetluses valitakse nii ORME asukoht kui ka koostatakse detailne lahendus. Pärast KOV EP kehtestamist ei tule koostada detailplaneeringut
Üldplaneeringu koostamisega seotud kulusid ei saa katta huvitatud isik, sest üldplaneering ei ole ehitusõigust andev planeering KOV EP koostamisega seotud kulud saab katta planeeringu elluviimisest huvitatud isik, sest KOV EP on ehitusõigust andev planeering