5.2.6. SIHTOTSTARVETE MÄÄRAMINE

Aastakümnete pikkune sihtotstarvete põhine planeerimine on kujundanud liialt jäigalt rakendatava näiliselt normatiivse mõtteviisi, mille järgimist nõuab kohalik omavalitsus iga detailplaneeringu ja iga krundi puhul ka siis kui see pole sisuliselt asjakohane ja vajalik. Otstarbepõhine planeerimine üldjuhul võimaldab tervikliku ruumilahenduse kujundamist, kui silmas pidada ja vältida järgmisi probleeme:

• Sihtotstarbed määratakse liiga üldistatult. Kruntide ja hoonete kasutusotstarbed määratakse katastriüksuste sihtotstarvete liigituse eeskujul tegelikku planeeritud kasutust täpsustamata.¹Näiteks ei tulene ärimaa sihtotstarbest, kas hoone on avalikkusele suunatud kasutusega teenindushoone, suletud ametiasutus, büroo või autoteenindus; Ühiskondliku maa sihtotstarve on kitsendatud kohaliku omavalitsuse või riigi omandis olevale maale ja hoonetele, kuid ei taga hoone ega ala avatust; Transpordimaa sihtotstarve ei võimalda kioskite rajamist. Transpordiotstarbelisi ehitisi, mis ei ole äri ega tootmine, ei ole üldiselt olemas; Haljasala sihtotstarve ei võimalda rajada puhkeehitiste rajamist jne. Sellisena on need ühest küljest liiga üldised, et suunata ruumilahendust ja välistada ebasobivaid lahendusi. Teisest küljest võivad need olla liialt piiravad et võimaldada vajalikke kõrvalkasutusi.
• Krundile määratakse mitu maakasutuse sihtotstarvet osakaaludena, mis võimaldab multifunktsionaalseid hooneid ja osakaalude täpsustamist projekteerimistingimuste menetlusega. Osakaalud antakse protsentidena, mis pole seotud kavandatava hoonestusega, mistõttu liialt jäik järgimine ei pruugi tagada kvaliteetset ruumilahendust.²Otstarvete osakaal on määratud esimese korruse äripindade loomiseks, kuid projekteerimisel selgub, et on võimalik äripindasid rajada ainult pooles ulatuses esimesest korrusest. Vajaliku osakaalu tagamiseks tuleb äripinnad projekteerida ka teisele korrusele, mis ei ole olnud eesmärk ega pole otstarbekas. Paindlikum on kasutada protsentide vahemikku, nt äri 10-20%, elamu 80-90%.
• Kasutusotstarbe täpne määramine osutuda raskesti tõlgendatavaks juhul kui detailplaneeringuga krundile antud ehitusõigus realiseeritakse osaliselt, nt projekteeritakse väiksem hoone. Kas näiteks 5% planeeritust väiksema hoone projekteerimisel võib planeeritud 5% äripinda projekteerimata jätta?

Krundi kasutusotstarbe määramine on oluline, kui teha seda eelkõige kvaliteetse elukeskkonna loomise eesmärgist lähtuvalt. Samuti on asjakohane see põhjendatult määramata jätta , kuna linnalises piirkonnas ei ole sageli oluline, kas hoone on ärihoone või elamu, ettevõtluspiirkonnas ei ole oluline, kas hoone on tootmishoone või ärihoone. Sageli ei ole ka avaliku ruumi puhul oluline, kas tegu on transpordimaa või haljasala maaga – tänava, parkla, platsi, haljaku või nende sünteesiga.

Sihtotstarbe määramisel peaks lähtuma eelkõige järgmistest kaalutlustest:

• Krundi kasutamise sihtotstarvete määramisel on soovitav juhinduda maakasutuse tabelist, kus on loetletud detailplaneeringuga määratavad krundi kasutamise sihtotstarbed ja näidatud seosed üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarbe ning maakonnaplaneeringuga.
• Määrata, kas maa-ala, hoone või selle osa peab olema avalikkusele avatud juurdepääsuga kasutatav avalik ruum, nt teenindusala või hoopis seda toimimise tagamiseks teenindav pind, mille kasutamine on piiratud. Detailplaneeringus ei tohi seada tingimust, mis muudab tüpoloogiliselt sobiva hoone projekteerimise ja selle toimimise tagamise keeruliseks.
• Sageli on mõistlik määrata detailplaneeringus hoopis välistavad maakasutuse sihtotstarbed, mis ei ole planeeringus toodud põhjustel antud asukohas lubatud, nt: välja arvatud autoteenindus, majutusasutus, elamu vms.
• Sihtotstarvete osakaalud määrata eesmärgist lähtuvalt, vajadusel anda mitu otstarvet teatud vahemiku piirides. Sellisel juhul ei peaks nende osakaaludest jäigalt kinni pidama.³Näiteks: Esimese- ja katusekorruse teeninduspindade rajamise kohustus. Vähemalt ühe tänavaga külgneva äriruumi kavandamine ühele planeeritud hoonetest.
• Sihtotstarvete määramine ei peaks olema seotud kõigi planeeritavate maaüksustega ühesuguselt, vajadusel tuleks ühe maaüksuse erinevatel osadel määrata erinevad kasutusotstarbed.