4.2.1. VÄLJAKUTSED
Detailplaneeringu koostamisel tuleb erinevate ülesannete lahendamisel tekkivad vastuolud võimalikult tasakaalustada. Samas on keeruline leida osapooli rahuldavat tasakaalu parkimisalade ja haljasalade vahel, kui kohalik omavalitsus on võtnud eesmärgiks suurendada mõlemat. Samuti toodi nõustiku koostamisele eelnenud uuringutes välja, et kohati lähtub elamute kavandamine linnalistes piirkondades jäigalt parkimiskohtade normatiivist, kuid mitte kvaliteetse elamiskeskkonna loomise olulistest aspektidest. Seetõttu hinnatakse kõigepealt palju mahub parkimiskohti ning alles seejärel hakatakse planeerima korterite arvu ja muid teemasid. Kinnisvaraarendajate hinnangul ei ole parkimiskohtade nõue alati kooskõlas turu ootusega, sest iga kord ei suudeta rajatud parkimiskohti maha müüa. Samas on mitmed eksperdid seisukohal, et parkimiskohtade müümise edutuse põhjal ei saa alati anda adekvaatset hinnangut parkimiskohtade vajadusele. Tegu võib olla turundusvõttega et müüa eluase näiliselt odavama hinnaga, mis ei sisalda kõiki auto omamisega kaasnevaid kulusid. Oluline on need vastuolud välja tuua võimalikult detailplaneeringu koostamise alguses ning kohaliku omavalitsusega sisuliselt läbi rääkida.
Palju probleeme esineb detailplaneeringu ülesannete sisulisel lahendamisel siis, kui detailplaneering on koostatud liialt väiksele maa-alale, eelkõige ühe maatüki põhiselt. Ühelt poolt ei olegi nimetatud ülesanded alati ühel maatükil sisuliselt lahendatavad, mistõttu otsitakse tehnilisi lahendusi. Teisalt võib ülesande formaalne lahendamine ühel maatükil tekitada lisaprobleeme mitme kinnistu või piirkonna üleses tervikvaates. Kui teemasid planeeritakse tükkide kaupa, ei pruugi need omavahel haakuda. Näiteks ei pruugi toimida liikluskorralduse, haljastuse ja sademevete lahendus maatükil, kui kruntidest väljapoole jääval alal jäävad lahendamata liikluskorralduse üldised põhimõtted, avalike teede võrk, rohevõrgustik ja sademevete äravool. Seeläbi võib tekkida ühelt poolt mingite teemade „üleplaneerimine“, näiteks nõutakse pargi ja suure mänguväljaku kõrval asuvale kortermajale täiendavalt eraldi mänguväljakut. Samuti esineb „alaplaneerimist“, näiteks ei arvestata alati, kas ja kuidas mõjutab detailplaneeringuga kavandatud tegevus erinevaid liikumisvoogusid ja millist mõju avaldavad need piirkonna teedevõrgule. See puudutab nii detailplaneeringute asjakohasust kui elluviimist.
Detailplaneeringu lahenduse elluviimiseks avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või sundvalduse seadmise vajaduse märkimine on vajalik eelkõige siis, kui see on vältimatu selleks, et planeeringulahendus oleks elluviidav. Detailplaneeringutes on seda küll tehtud, kuid samas pole kohalikel omavalitsustel palju kogemusi, kuidas seda rakendada. Sundvõõrandamise vajaduse märkimine planeeringus on vajalik näiteks olukorras, kus planeering näeb ette avalikuks kasutamiseks ettenähtud spordirajatise rajamise eraomandisse kuuluval kinnistus ja selle rajamine muudab kinnistu senise kasutamise võimatuks või raskendab seda oluliselt. Omandamisel peab lähtuma kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses ettenähtud nõuetest1Planeeringuga seatavate kitsenduste kohta vt ka Kitsenduste seadmine planeeringutega, sh üldplaneeringuga metsadele seatavad kitsendused.
Miljööväärtuslikud alad on tavaliselt määratud küll üldplaneeringu tasandil, kuid detailplaneeringu tasandil võib ilmneda vajakajäämisi üleminekualadel. Sageli ei leia üldplaneeringus tingimusi, kuidas on miljööväärtuslikud alad lõimitud ümbritseva linnaruumiga või vastupidi kuivõrd on miljööväärtuslike alade naaberpiirkonnad lõimitud miljööväärtusliku alaga. Nimetatud aspektidega mittearvestamine võib kaasa tuua linnaruumiliselt ebasobivad kooslusi ka ühe tänavaruumi eri külgedel. Selliseid ruumikonflikte aitab lahendada planeeringu lähteseisukohtades seatav tingimus arvestada miljööala piiriga vahetult külgnevatel aladel kujunenud ruumi ja sealsete väärtustega.
Ehituslike tingimuste määramise kohta on koostamise korraldajad nõustikule eelnenud uuringutes nimetanud, et suures osas planeeringutest pole see punkt korrektselt sisustatud ning paljudel juhtudel kajastatakse selle punkti all hoopis arhitektuurilisi tingimusi. Küsimus on osaliselt ka tunnetuslik, sest arhitektuursed ja ehituslikud tingimused on omavahel kohati tihedalt põimunud: näiteks on keeruline eristada, millisel juhul on ehitise osi toetav sammas ehituslik, millisel arhitektuurne või kujunduslik tingimus. Korduvalt toodi välja tähelepanu vajav väljakutse, et detailplaneeringus on ühe konkreetse ülesande nimetuse alla vahel koondatud mitme ülesande lahendamine või ei ole sisu pealkirjaga vastavuses.
Krundi hoonestusala määramise üheks kitsaskohana on esile toodud, et kohalikud omavalitsused nõuavad selle põhjendamatult täpset määramist , mis mõnikord ei arvesta hoonestuse tüpoloogilist eripära ja on tekitanud probleeme planeeringu elluviimisel. Neid aitab ennetada arhitekti pädevuse kaasamine nii planeeringukonsultandi kui ka planeeringu korraldaja meeskonda.
Kitsaskohti on ka teede ja tehnovõrkude planeerimisel. Tuleb ette olukordi, kui joonist vaadates tundub, et uued tehnovõrgud mahuvad ära, kuid ehitusprojekti koostades või ehitama hakates selgub, et ruumi ikkagi pole, sest varasemad võrgud on ees ning joonise tasapinnalt oli seda raske hinnata. Samas tuleb tehnovõrgud mahutada võimalikult väikesele alale ja võimalikult ühildada nende kaitsevööndid. Soovitav on kavandada tehnovõrgud ühte koridori ühele poole teed. Põhimõtteliselt on lubatud väga väikesed omavahelised kaugused. Muuhulgas tuleb arvestada ka nt talvise lumeladustamise vajadusega, kõrg- ja madalhaljastuse rajamisega, looduslike sademeveelahenduste jaoks vajaliku pinna jms. Kuigi õigusaktid ja standardid võimaldavad eri tehnovõrkude üksteise lähedale paigutamist, saab sageli takistuseks võrguettevõtete soovimatus kaitsevööndisse teist võrguvaldajat ega haljastust mitte lubada. Muuhulgas võib siin tegemist olla ka planeerimismeeskonna ebapiisava pädevusega, kuid tasakaalustatud lahenduse kujundamiseks võib ka asjatundlik planeerija vajada kohaliku omavalitsuse tuge ja vahendamist.
Kuna võrke soovitakse üldjuhul planeerida võimalikult sirgjoonelisena kahe punkti vahel, võib näiline kokkuhoid tekitada probleeme nii nende ehitamisel kui ka hooldamisel. Trasside kavandamisel arvestada ka seda, et trassid ei segaks ala edaspidist mõistlikku kasutamist. Seega tuleb planeerijal eriosade lahendused koostajatega ruumilisest terviklahendusest ja säästlikust maakasutusest lähtudes läbi rääkida.
Detailplaneeringu ülesannete lahendamise detailsus ei ole üldiselt kokku lepitud. Detailplaneeringu ülesannete lahendamise detailsuse määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Optimaalse detailsusastme määramine on kohapõhine, selleks vajalik oskus saavutatakse kogemusega.
Kohati on detailplaneeringud liialt detailsed. See võib raskendada detailplaneeringute elluviimist ja pärssida projekteerijate tööd, eriti olukorras, kus planeeringu kehtestamine on võtnud kauem aega kui kolm aastat ja alusandmed on vananenud. Peab arvestama, et projekteerijad omavad konkreetsete ruumilahenduse väljatöötamisel ja eriosade lahendamisel planeerijast sügavamaid eriomasid teadmisi. Tehnilisest detailsusest tuleb hoiduda ka kiiresti arenevate valdkondade puhul. On tulnud ette, et projekti koostamise käigus selgub, et detailplaneeringu lahendus ei ole teostatav.
Elluviimisel võib sisulisi probleeme tekitada ka detailplaneeringu liiga üldine lahendus või lahendus, mille koostamise meeskonda ei ole kaasatud vajalikke spetsialiste. Tuleb ette, et krundi hoonestusala määramisel ei ole näiteks vastavalt arhitektuurivõistlusele kavandatava hoonestuse asukoha ja mahuga piisavalt arvestatud või on krundi asjakohane kasutamine pärsitud, sest lahendust ei ole detailplaneeringu koostamisel kaalutud. Vajaliku pädevuse kaasamine nii planeeringukonsultandi kui ka planeeringu korraldaja meeskonda säästab kokkuvõttes nii aega kui vahendeid.
