6.4.1. DETAILPLANEERING

Detailplaneeringu koostamisel on kohalikul omavalitsusel kohustus seada eesmärgiks parim ruumilahendus, viia detailplaneeringu menetlus läbi eesmärgipäraselt, tõhusalt ja läbipaistvalt, kuid samas võimalikult lihtsalt, kiirelt ning üleliigseid kulusid vältivalt.

Väljakutsed:

• Detailplaneeringu algatamise taotlejana on huvitatud isik vastuolulises olukorras juba taotluse esitamisel.
  1. Ühelt poolt on ta kohustatud kohaliku omavalitsuse nõudel detailplaneeringu koostamise ette võtma ja kandma detailplaneeringu lahenduse tellijana koostamise kulud.
  2. Teisalt on detailplaneeringu menetlus aeganõudev protsess, mille kestvus võib olla võrreldav majandustsükli pikkusega. Seega on võimalik, et koostatud detailplaneering ei vasta kehtestamise hetkel enam taotluse aluseks olnud äriplaanile või on moraalselt vananenud.
  3. Kolmandast küljest kaasneb planeerimiskonsultandi ja uuringute rahastamisega risk, et kuna positiivne otsus algselt taotletud tegevuse kohta ei ole tagatud, siis tehtav kulutus võib jääda igasuguse tasuvuseta.
• Ühe krundi detailplaneeringu ruumiline mõju, kui sellega kavandatakse piirkonna hoonestuslaadi ja välja kujunenud funktsiooni kohane hoone, on reeglina väga väike. Selle koostamise käigus lahendatakse vaid detailplaneeringu kohustuslikud ülesanded ning planeeringu põhijoonis on sisuliselt ehitusprojekti asendiplaan. Kõigi asjaosaliste vaates on põhjuseks sellise detailplaneeringu formaalne iseloom.
• Ollakse üldiselt seisukohal, et asjatult kitsendav on detailplaneeringu koostamise kohustuse rakendamine olemasoleva hoonestuse vahele jääva ühe hoone¹Rahandusministeerium on selgitustes kinnitanud, et kohalikul omavalitsusel on Planeerimisseaduse sõnastuse tõlgendamisel ulatuslik kaalutlusõigus sisustamaks mõistet olemasoleva hoonestuse vahele jääv, kuni selleni, et olemasolev hoonestus võib koosneda ka pooleliolevatest hoonetest, mis on saavutanud oma põhigabariidid. ja seda teenindavate rajatiste kohta, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused²Kohtupraktikas on tõlgendus, et näiteks Tallinnas Nõmmel ei saanud Tallinna üldplaneering³u alusel väljastada projekteerimistingimusi kuna Tallinna üldplaneeringus puuduvad vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused. Samas kui üldplaneering sisalduvat maakasutuse määratlust põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korruselistele korruselamutele mõeldud ala ei peetud piisavaks, siis Pirita linnaosa üldplaneeringu sõnastust, kus sisuliselt on vaid tingimusena öeldud, et väikeelamu kõrgus võib olla kuni 9 meetrit ja muul hoonel kuni 11 meetrit, peeti tingimusele vastavaks. Selline vahe tegemine on formaalne, samuti ei ole välistatud, et juhul kui üldplaneering sisaldab vastavaid tingimusi tekib juriidiline arutelu, kas projekteerimistingimused võivad sisaldada ehituslikke tingimusi, mida üldplaneering ei kajasta ja kui ei või, siis mis mõte projekteerimistingimuste väljastamisel üldse on?,. Kohaliku omavalitsuste vaates takistab sellise detailplaneeringu koostamisest loobumist üldplaneeringute üldsõnalisus ja üldiste tingimuste vähesus, huvitatud isiku poolelt seatakse aga ülemäärased ootused erandi rakendamisele.

Lähtekohti kaalumiseks:

• Üldplaneeringus käsitlemata tingimusi saab seada detailplaneeringu koostamise kaudu. Projekteerimistingimustega on võimalik täpsustada vaid seda tingimust, mida on üldplaneeringus üldisel tasandil käsitletud, täiesti uusi tingimusi lisada ei saa.
• Detailplaneeringu menetluse asendamist projekteerimistingimuste avatud menetlusega võib olla põhjendatud juhul, kui soovitakse koostada ehitusprojekt kinnistu hoonestamiseks eeldusel, et soovitud ehitustegevuse ruumiline mõju piirdub konkreetse kinnistu ja selle vahetute naaberkinnistutega. Seejuures on asjakohased nõuded, et lahendus peab sobituma linnaruumi, arvestama ümbritseva keskkonda, piirkondliku hoonestuslaadi, teiste isikute õigusi, avalikku huvi ning olema kooskõlas üldplaneeringuga⁴Juhul kui üldplaneeringus on ala määratud näiteks väikeelamute alaks ning sinna soovitakse püstitada esimest elamut, siis ei loo ühe krundi detailplaneeringu menetlus paremaid eeldusi kvaliteetse linnaruumi tekkeks võrreldes projekteerimistingimuste menetlusega, ent on aja- ja rahakulukam ning seega taotlejale koormavam..