6.3.1.3. KEHTETUKS TUNNISTAMINE ÜHE VÕI MITME TUNNUSE OSAS

Detailplaneeringut saab osaliselt kehtetuks tunnistada ka ühe või mitme tingimuse osas, mis muutunud olude tõttu pole enam asjakohased või mida ei saa enam ellu viia.¹Vt ka Rahandusministeeriumi selgitus: Kas detailplaneeringus saab osaliselt kehtetuks tunnistada üht tingimust, näiteks hoonestusala? https://planeerimine.ee/kkk/kas-detailplaneeringus-saab-osaliselt-kehtetuks-tunnistada-uht-tingimust-naiteks-hoonestusala/ Kohalik omavalitsus hindab seejuures eelkõige muudatuse mõju detailplaneeringu lahenduse ellu viimisele, vastavust kehtivale üldplaneeringule ja vajadusel täiendavalt ka üldplaneeringut täpsustavale teemaplaneeringule.²Näide 1: Viimsi vallas Pärnamäe küla väikeelamukvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ehitisealuse pinna osas. Kehtiva detailplaneeringu alusel on hoonete ehitisealuseks pinnaks määratud üksikelamutele 110 m² ja kaksikelamutele 200 m², mis keskmiselt moodustab krundi pindalast üksikelamute puhul 8% ja kaksikelamutel 13%. Selline ehitisealune pind ei vasta omaniku vajadustele. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise eesmärk on hoone ehitisealuse pinna suurendamine vastavalt omaniku soovile ja üldplaneeringu teemaplaneeringule „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“, mille kohaselt on üksikelamukrundi suurim lubatud täisehitusprotsent kinnistu pindalast 20 ja kaksikelamukrundi suurim lubatud täisehitusprotsent kinnistu pindalast 25. Antud kinnistul oleks teemaplaneeringu kohaselt võimalik ehitisealune pind ca 250 m². Vallavalitsus hindas, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ehitisealuse pinna osas ei mõjuta ega takista detailplaneeringu lahenduse ellu viimist ning nõustus osalise kehtetuks tunnistamisega.
Aruteluks: Ehitisealune pind on ehitusõiguse osa. Ehitusõiguse määramine on detailplaneeringu kohustuslik ülesanne, mis ei saa jääda hoonestataval krundil lahendamata. Selle näitaja osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel puudub kehtivas planeeringus üks kohustuslik komponent. Võimaluse andsid teemaplaneeringus määratud ehitisealune pind üldiste ehitustingimuste osana. Kui täpne peab olema teemaplaneeringuga ehitustingimuste määramine, et asendada kohustusliku ülesande lahendamist detailplaneeringus?
Näide 2: Viimsi vallas Uuetoa III detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine piirdeaeda välistava tingimuse osas. Detailplaneeringu kohaselt, mis andis ehitusõiguse üheksa üksikelamu ja nelja ridaelamu ehitamiseks, ei kuulu ridaelamute krundid piiramisele piirdeaedadega. 12 aasta möödudes pärast detailplaneeringu kehtestamist esitasid ridaelamute omanikud taotluse tunnistada detailplaneering kehtetuks piirdeaedu välistava tingimuse osas. Piirdeaiad soovitakse rajada ohutuse ja turvalisuse tagamiseks kinnistutel elavatele inimestele ja varale ning hoidmaks piirkonna ühtset joont arhitektuuri ja välisilme osas. Vallavalitsus hindas, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine piirdeaedu välistava tingimuse osas ei mõjuta ega takista detailplaneeringu lahenduse ellu viimist kehtima jäävas osas ning nõustus osalise kehtetuks tunnistamisega.

Tingimuste muutmise puhul on oluline arvestada, kas nimetatud tingimuse muutmist võiksid taotleda ka sama detailplaneeringu teiste kruntide omanikud. Kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda, kas detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ehk antud näite puhul ehitisealuse pinna suurendamine on põhjendatud? Kas antud detailplaneeringuga kavandatud hoonemahud on ajale jalgu jäänud, tänases kontekstis ebamõistlikult väikesed ja ei võimalda mõistlikku krundikasutust? Kui kohalik omavalitsus leiab, et muudatus on sisuliselt põhjendatud, siis tasub kaaluda antud tingimuse kehtetuks tunnistamist kogu detailplaneeringu ulatuses, mitte vaid ühe krundi osas. See tagab võrdse kohtlemise, ühtse arhitektuurse ilme kujunemist ning võib oluliselt vähendada omavalitsuse halduskoormust. Näite 2 puhul kohalikul omavalitsusel täiendavat kaalumist teha ei tulnud, kuna muudatust soovisid kõik selle kvartali ridaelamute omanikud. Samas võib esineda olukordi, kus tingimuse muutmine pole kohaliku omavalitsuse hinnangul põhjendatud.³Näide: Pärnus asuva kinnistu suhtes kehtib 19.09.1996 kehtestatud detailplaneering, mida ei ole ellu viidud. Pärnu linna üldplaneering kehtestati 20.09.2001. Üldplaneeringu kohaselt asub Rüütli 40a kinnistu ärimaa juhtfunktsiooniga alal, mille puhul on ärimaa kogupinnast lubatud  kuni 25 % elamumaa (EE) kõrvalfunktsioon. Omanik soovis kinnistul asuva korteriomandi jagada eraldiseisvateks korteriomanditeks, mille kasutusotstarve on eluruum.  Kasutusotstarbe muutmisel sai takistuseks kehtiva detailplaneeringu maakasutuse sihtotstarve. Eelnevast tulenevalt taotles  omanik detailplaneering kehtetuks tunnistamist maa sihtotstarbe määramise osas. Pärnu linnavalitsus leidis, et nii 1996. aastal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus kui ka kehtiv PlanS on loetlenud detailplaneeringu üheks peamiseks ülesandeks krundi ehitusõiguse määramise. Krundi ehitusõigus sisaldab mõlema seaduse kohaselt ka krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed. Seega on kinnistu sihtotstarve krundi ehitusõiguse kujunemisel vältimatult oluline. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine üksnes selles osas toob paratamatult kaasa olukorra, kus detailplaneeringut ei ole võimalik terviklikult ellu viia. Linnavalitsus hindas, et soovitud kujul ei ole detailplaneeringut võimalik osaliselt kehtetuks tunnistada ega nõustunud taotlusega.