Korduvad küsimused

Kas vaja algatada REP?

PlanS § 27 lg 2 näeb ette, et riigi eriplaneering tuleb koostada riigi territooriumi või selle osa kohta mh kõrgepingeliini alates pingest 110 kilovolti rajamiseks, kui selle asukoha valiku või toimimise vastu on suur riiklik või rahvusvaheline huvi. REP koostatakse eelkõige olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamiseks ja maakonnaüleste huvide väljendamiseks.

Seega riigi eriplaneeringu algatamisettepanekul tuleb vaadata: kas kavandatav liin läbib mitut maakonda ja kas tegemist suure riikliku või rahvusvahelise huviga. Kindlasti on tegemist suure riikliku huviga, kui riik ise planeeringu taotlejaks.

Kas projekteerimistingimused on nõutavad?

Ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus.

EhS § 83 lõige 1 sätestab, et projekteerimistingimused on nõutavad kui:
 1) sideehitise puhul uue liinirajatise ehitusprojekti koostamiseks;
 2) mitut kinnisasja läbiva uue elektripaigaldise rajamiseks või
 3) olemasoleva elektripaigaldise nimipinge suurendamiseks 110 kilovoldini ja üle selle.

EhS § 83 lõikes 2  on täpsustatud, et projekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks või kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering. Seega EhS § 26 ja § 83 koosmõjust tuleneb, et tegemist on olulise avaliku huviga rajatisega. Projekteerimistingimused on seega reeglina nõutavad.

Kas ainult projekteerimistingimuste andmine on võimalik?

EhS § 26 lõike 3 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse mh:
  1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi;
  2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või   avaliku huviga;
  3) üldplaneeringus määratud tingimusi

PlanS § 75 lg 1 sätestab üldplaneeringu ülesanded:
3) tehnovõrkude ja -rajatiste üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
18) planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste määramine

Seega peab üldplaneeringus olema määratud tehnovõrkude ja rajatiste üldine asukoht ja tingimused vastavalt, et nende alusel oleks võimalik anda projekteerimistingimused. Kui seda määratud ei ole, puudub alus projekteerimistingimuste väljastamiseks (vt EhS § 26 lg 3 p 3).

Mida 110 kV liini taotluse esitamisel kontrollida?

1.  Kas alal on kehtiv detailplaneering, mida see ette näeb?
– Kui alal on kehtiv detailplaneering ja taotluses vastuolu detailplaneeringuga puudub, siis ei ole projekteerimistingimused vajalikud. Ehitusluba on aga nõutav.
– Kui alal on kehtiv detailplaneering olemas, kuid taotlus on sellega vastuolus, siis on vajalik detailplaneeringut muuta, koostades alale uue detailplaneeringu või kui võimalik, siis detailplaneering kehtetuks tunnistada.

2. Mida näeb ette üldplaneering.
– kui taotlus on vastavuses üldplaneeringuga ning selles on antud tingimused elektriliini rajamiseks, siis on võimalik väljastada projekteerimistingimused ja ehitusluba.
– kui taotlus on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga, siis tuleb koostada detailplaneering, millega tehakse ettepanek üldplaneeringu muutmiseks ning hiljem detailplaneeringu alusel väljastada ehitusluba.

3. Kas ja mida näeb ette maakonnaplaneering
–  tuleb kindlaks teha kas maakonnaplaneeringust tulenevad täiendavad nõuded, näiteks, et 110 kV liini rajamiseks on vajalik koostada planeering (sh, mis liiki planeering)?
– kui maakonnaplaneeringust tuleneb planeeringu koostamise nõue, siis kas see nõue võib olla juba täidetud (üld- või detailplaneering on juba koostatud)?

Rahandusministeerium (al 2023. a 1. juulist Regionaal- ja Põllumajandusministeerium), Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning Justiitsministeerium puutuvad igapäevaselt kokku erinevate projekteerimistingimuste andmist puudutavate küsimustega nii kohalike omavalitsuste kui ka laiema avalikkuse poolt. Kuna küsimustest nähtus projekteerimistingimuste andmise praktika ebaühtlus, tutvusid ministeeriumid koostöös erinevate kohalike omavalitsuste poolt 2020–2021. aastal antud projekteerimistingimustega sisuliselt. Eesmärgiks oli saada parem ülevaade sellest, milline on (lisaks seni esitatud küsimustele) laiemalt hetkeseis projekteerimistingimuste andmise praktikas.
Olles saanud parema ülevaate projekteerimistingimuste andmise otsuste sisust, tõdeme, et üldpilt on hea. Tunnustame kohalikke omavalitsusi tehtud töö eest. Ülevaadet teostades täheldasime vaid mõningaid puudujääke otsuste sisulises põhjendamises. Seetõttu on ka käesoleva kirja eesmärk anda soovitusi, kuidas otsuste sisu kujundada viisil, mis nende õiguspärasuses kahelda ei võimaldaks.

1. Põhjendamisest üldiselt

Haldusakti põhjendamine on väga oluline. See võimaldab haldusakti koostajal oma kaalutlused paremini läbi mõelda, aitab ennetada vaidlusi ning teeb haldusakti puudutatud isiku jaoks arusaadavamaks.
Kirjalik haldusakt, sh soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjenduses peab märkima haldusakti andmise faktilise ja õigusliku aluse. Riigikohus on rõhutanud haldusakti faktilise ja motivatsiooni omavahelise loogilise
sidumise olulisust. Lisaks sätestab seadus, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.
Haldusakti põhjendamise kohustusel on mitu eesmärki. Haldusakti motiveerimine toimib muu hulgas nii haldusorgani enesekontrollina kui ka võimaldab halduskohtul teostada haldusakti õiguspärasuse kohtulikku kontrolli. Samuti omavad haldusaktis toodud põhjendused tähtsust haldusakti argumenteeritud vaidlustamisel (vt „Haldusmenetluse käsiraamat“, lk 299-300). Haldusakti motiveerimise kohustuse olulisust on korduvalt rõhutanud ka Riigikohus, leides, et põhjenduste puudulikkus ja kaalutluste ebapiisav esitamine haldusaktis võib endast põhimõtteliselt kujutada menetlusviga, mis võib kaasa tuua haldusakti tühistamise. Haldusakti motiveerimine on vajalik selleks, et isik, kellele haldusakt on adresseeritud, mõistaks, miks ja millisel õiguslikul alusel on haldusakt antud ning haldusakti motiveerimine tagab selle kontrollitavuse. Haldusakti põhjendamine kui vorminõue on täidetud juhul, kui haldusorgan kirjeldab elulisi asjaolusid/kaalutlusi, mis otsuse tegemise kasuks rääkisid. Õiguskirjanduses on selgitatud, et diskretsiooni alusel antud haldusakti puhul tuleb lisaks selgitada kaalutlusi, mis viisid otsuse tegemiseni ning valikudiskretsiooni korral – miks täpselt tehti just selline otsus ja mitte teistsugune.
Kuivõrd projekteerimistingimuste andmise otsustamine on diskretsiooniotsus, tuleb otsuse tegemisel arvestada kõiki olulisi asjaolusid, kaalutlused peavad olema loogiliselt jälgitavad ning otsuse motiveerimine on äärmiselt oluline kõikide asjassepuutuvate osapoolte jaoks.
Kui projekteerimistingimused on motiveeritud puudulikult, ei ole võimalik järeldada, et haldusorgan on täielikult veendunud projekteerimistingimuste andmise (või sellest keeldumise) lubatavuses ja põhjendatuses.
Eelnevast tulenevalt, toome välja asjakohaste planeerimisseaduse (PlanS) ja ehitusseadustiku (EhS) sätete selgitused ja konkreetsed tähelepanekud, mida projekteerimistingimuste andmisel silmas pidada, et tagada nende sisuline õiguspärasus.

2. Detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumisest ja projekteerimistingimuste andmisest

Kokkuvõtvalt täheldasime, et projekteerimistingimuste andmise otsustest ei selgu mõnikord see, kuidas täpselt on jõutud järeldusele, et detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumine on just konkreetses olukorras võimalik. Puudujääke oli selgitavates põhjendustes nii üldplaneeringule vastavuse kui ka antud asukohta sobivuse kohta. Seetõttu peame oluliseks selgitada järgnevalt detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumise ja projekteerimistingimuste andmise sätete sisu, mida projekteerimistingimuste andmise otsuste sisu kujundamisel silmas pidada.

2.1. Planeeringu koostamise kohustusest ja selle koostamisest loobumise võimalusest üldiselt

Kehtiva PlanS § 125 lg 1 kohaselt on sättes nimetatud ehitusloakohustuslike ehitiste planeerimisel nõutav detailplaneeringu koostamine linnades, alevites ja alevikes. Sama sätte lõike 2 kohaselt võib üldplaneeringus lisaks seaduses sätestatule seada kohalikest kaalutlustest lähtuvalt ka detailplaneeringu kohustusi nii muudele aladele kui ka juhtumitele. Nende sätete alusel on kohalikul omavalitusel võimalik kaaluda, kas detailplaneeringu koostamine on vajalik seadusest määratletust rohkematel juhtudel. Ei ole võimalik otsustada, et kehtiva üldplaneeringu alusel saab seadusest tulenevaid miinimumnõudeid mitte täita.
PlanS § 125 lg 1 kohaselt on reeglina detailplaneering nõutav vaid ehitusloakohustuslike hoonete ehitamiseks, sh laiendamiseks. Lisaks ka siis, kui tegemist on olulise ruumilise mõjuga ehitisega või olulise avaliku huviga rajatisega. Seda, kas tegemist on olulise avaliku huviga rajatisega, saab suures osas hinnata kohalik omavalitsus (v.a PlanS § 125 lg 1 p-s 3 nimetatud rajatiste loetelu puhul). Suunised hindamaks, kas tegemist võib olla olulise avaliku huviga rajatisega või mitte, oleme andnud veebilehel planeerimine.ee. Juhul, kui tegemist ei ole avaliku huviga rajatisega, samuti ei esine muid aluseid, mis näeksid ette kohustuse detailplaneeringu koostamiseks, on võimalik ehitamiseks anda projekteerimistingimused.
Kui kohalik omavalitsus soovib detailplaneeringu kohustusega aladel anda projekteerimistingimused, siis seda erandit reguleerib PlanS § 125 lg 5, milles on välja toodud tingimused, millele peab konkreetne juhtum vastama, et detailplaneeringu koostamisest saaks loobuda. Juhime tähelepanu, et sättest ei tulene KOV-le kohustust detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda (sh kinnistu omanik ei saa seda nõuda), vaid see annab KOV-le võimaluse PlanS-is nimetatud tingimuste olemasolul kaaluda detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist.
Tingimused on jagatud kaheks punktiks, kus kõigepealt tuleb tuvastada ehitise sobivus juba olemasolevasse keskkonda ehk tegelikku olukorda (PlanS § 125 lg 5 p 1) ja teiseks peab kavandatav ehitis olema kooskõlas valla või linna ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga (PlanS § 125 lg 5 p 2). PlanS § 125 lg 5 puhul on oluline ka tingimuste koosmõju: iga tingimus üksikuna ei ole piisav alus erandi kasutamiseks. Seega peavad nii preambulas kui punktis 1 ja punktis 2 toodud alused esinema samaaegselt, et oleks võimalik erandi kohaldamine. Ka PlanS eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tegemist on erinormiga ehk erisusega üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest, mida saab rakendada sättes toodud kõigi nõuete täitmisel. Seega juhul, kui mõni projekteerimistingimuste andmise eeldus on täitmata, ei ole projekteerimistingimuste andmine õiguspärane.
Alates 13.01.2022 tuleb projekteerimistingimuste andmine PlanS § 125 lg 5 alusel korraldada avatud menetlusena. Muudatus viidi sisse, kuna erandina detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumisel ja projekteerimistingimuste andmisel peab nende menetluses avalikkuse võimalus osalemiseks olema senisest laiem.
Lõpetuseks juhime tähelepanu, et juhul kui detailplaneeringu koostamise kohustusest on loobutud PlanS § 125 lg 5 alusel, on korrektne projekteerimistingimuste andmise otsuses ka nimetatud sättele lisaks EhS §-le 26 viidata.

2.2. Ehitise olemasolevasse olukorda sobivuse tagamisest

Ehitise olemasolevasse olukorda ehk tegelikkusesse sobivuse tagamine eeldab faktilise olukorra analüüsi. Selleks tuleb hinnata reaalset piirkonda ja selle keskkonda. KOV peab analüüsima olemasolevat väljakujunenud keskkonda selleks, et määrata kindlaks EhS § 26 lõikes 4 toodud tingimuste üksikasjad. Säte eeldab ühtlasi ehitise sobivuse hindamist ehk nn linnaehituslikku analüüsi. Hoone on olemuslikult ümbritsevaga sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht on piirkonnas väljakujunenud keskkonda sobilik. Oluline on, et visuaalselt oleks tegemist nn tühimiku täitmisega, sarnase ehitise ehitamine kavandatuga sarnaste ehitiste vahele (nt eramu teiste eramute vahele), kus avalikkuse huvi ja linnaehituslikud mõjud kas puuduvad või on väikesed.

2.3. Kavandatava ehitise üldplaneeringuga kooskõla tagamisest

Kavandatava ehitise kooskõla tagamiseks valla või linna ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga on vajalik kontrollida kehtivas üldplaneeringus määratud üldiste ja ka konkreetse maa-ala või juhtumi tingimustele vastavust. Projekteerimistingimused peavad olema kooskõlas olemasoleva kehtiva üldplaneeringuga, üldplaneeringus kehtestatud maakasutus- ja ehitustingimustega, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimustega. Oluline on, et „vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused“ oleksid üldplaneeringus olemas de facto. Tingimused on vahend, mis aitab saavutada üldplaneeringuga seatud eesmärki. Üldplaneeringus toodud tingimused ei pruugi olla täpselt EhS § 26 lõikes 4 sisalduvad tingimused, vaid nende määramise aluseks olevad suunised, millest projekteerimistingimuste andmisel lähtutakse. Üldplaneeringut aluseks võttes peab olema võimalik määrata vajalikke ja asjakohaseid EhS § 26 lõikes 4 toodud tingimusi.
Projekteerimistingimustega ei saa teha erandeid või muuta üldplaneeringus määratletud tingimusi või määratleda tingimusi, mis ei vasta üldplaneeringule, samuti ei saa määrata tingimusi, mida EhS § 26 lõige 4 ette ei näe.

3. Detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisest

Kokkuvõtvalt täheldasime, et projekteerimistingimuste andmiste otsustest ei selgu alati see, kuidas täpselt on jõutud järeldusele, et projekteerimistingimused täpsustavad detailplaneeringut. Seda ennekõike seetõttu, et otsustest polnud võimalik tuvastada, milline on konkreetne detailplaneeringulahendus või lahenduses toodud parameetrid, mida projekteerimistingimustega täpsustatakse. Seetõttu peame oluliseks selgitada järgnevalt projekteerimistingimustega detailplaneeringu täpsustamise sätete sisu, mida projekteerimistingimuste andmiste otsuste kujundamisel silmas pidada.
EhS §-s 27 sätestatud projekteerimistingimustega saab täpsustada kehtivaid detailplaneeringuid, kuid seda vaid eeldusel, et on täidetud sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimused (detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta, detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia või detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist). Lisaks tuleb projekteerimistingimuste andmisel arvestada EhS § 27 lõikes 2 toodud asjaolusid, sh seda, et projekteerimistingimuste andmine ei tohi olla vastuolus avaliku huviga. Projekteerimistingimuste andmisel peab pädev asutus esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma seal toodud tingimustest. Kuna paragrahv võimaldab täpsustada detailplaneeringus sätestatud tingimusi, mis on läbinud pika ja kaalutletud menetluse, tuleb seal sätestatud nõuete täpsustamisse suhtuda suure ettevaatlikkusega.
EhS § 27 lg-s 4 toodud loend on ammendav loetelu tingimustest, mida projekteerimistingimustega täpsustada saab. Näiteks on võimalik hoonestusala asukohta muuta kuni 10% esialgsest lahendusest, aga ehitisealust pinda (kehtiva EhS alusel antud määruse järgi) muuta pole võimalik. Käesolevasse sättesse on koondatud alused, mille muutmine ei peaks eelduslikult muutma olemuslikku detailplaneeringu lahendust. Samas on projekteerimistingimusi andev haldusorgan kohustatud siiski iga kord kaaluma, kas projekteerimistingimused võivad detailplaneeringu lahendust olemuslikult muuta. Seetõttu peab ka projekteerimistingimuste andmise otsusest olema selgelt tuvastatav, millises määras on kehtivad detailplaneeringut täpsustatud.

4. Muud tähelepanekud

Lõpetuseks toome välja muud projekteerimistingimuste andmist puudutavad tähelepanekud, millest vastavasisuliste otsuste tegemisel, sh ka põhjendamisel lähtuda.

4.1. Väärtuspõhiste selgituste andmisest

Projekteerimistingimuste andmisel üldplaneeringu kohasele väärtuslikule alale (nt rohelise võrgustiku alale) ehitiste püstitamiseks on asjakohane esitada ka hinnanguid, mis võimaldavad veenduda projekteerimistingimuste alusel kavandatavate ehitiste mõjude puudumises väärtuslikule alale. Põhjendused on vajalikud, et tagada sisuliste vastuolude puudumine ehitiste rajamise lubatavuse kohta väärtuslikul alal. Ühtlasi võimaldab vastavasisuline selgitus laiemal avalikkusel mõista seda, et üldplaneeringus määratud väärtuste kaitse on tagatud ka projekteerimistingimuste andmise järgselt.

4.2. Halduspraktika järjepidevusest ja planeeringute ühetaolisest tõlgendamisest

Projekteerimistingimuste andmisel on oluline tagada halduspraktika järjepidevus. Ennekõike on oluline selleks tõlgendada üldplaneeringut ühetaoliselt. Kui KOV on teatud alade puhul teinud järelduse, et tegemist on detailplaneeringu kohustusega alaga, siis ei tohiks järgnevad sama ala puudutavad otsused samadel asjaoludel sisaldada vastupidiseid järeldusi (ennekõike seda, et tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga ei ole). Sellise halduspraktika tulemusel ei ole võimalik tagada ei otsuste sisulist õiguspärasust (kuna vähemalt üks otsus on sisuliselt tehtud valedel eeldustel ja valesid õiguslikke aluseid kasutades), ega laiema avalikkuse usaldust, et KOV kohtleb sarnastes oludes ja tingimustes kodanikke ühetaoliselt.

4.3.  Seaduses sätestatud tähtaegade järgimisest

Praktikast ilmnes ka see, et projekteerimistingimuste andmisel jäeti tihti järgimata seaduses sätestatud menetlustähtajad. EhS § 31 lg 2 kohaselt tuleks projekteerimistingimused anda 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Avatud menetlusena korraldatuna tuleks projekteerimistingimused anda 60 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Seadusest tulenevate menetlustähtaegade järgimine on samuti oluline selleks, et menetluse õiguspärasust tagada. Seda kinnitab ka läbivalt Eesti kohtupraktika. Kui projekteerimistingimuste andmine seaduses ettenähtud tähtaja jooksul võimalik ei ole, tuleb kohalikul omavalitsusel sellest ka menetluse osapooli viivitusteta teavitada. Teavitus peab sisaldama nii tõenäolist projekteerimistingimuste andmise aega kui ka põhjuseid, miks seaduses ettenähtud tähtajaks projekteerimistingimusi anda võimalik pole.
Mõistame, et projekteerimistingimuste tähtaegne andmine ei ole alati võimalik. Küll aga juhime taaskord tähelepanu sellele, et hästi põhjendatud projekteerimistingimuste andmise otsuste tulemusel on edasiste tegevuste tähtaegsemalt korraldamine kindlasti palju tõenäolisem. Läbimõeldud ja selged projekteerimistingimuste andmise otsused aitavad nt kaasa sellele, et ehitusloa andmine sujub palju kiiremini (ja eelduslikult ka tähtaegselt). Kokkuvõttes on seega põhjendamisel määrav roll kogu menetlusprotsessi nii menetlusosalistele kui ka menetlejale endale vähem koormavaks muutmisel.

Kokkuvõtteks

Loodame, et eelnevalt toodud selgitused aitavad teil paremini mõista seadustes sätestatud tingimusi ning annavad ka väärtuslikku sisendit edaspidiseks projekteerimistingimuste andmise otsuste põhjendamiseks. Vajadusel oleme jätkuvalt valmis teie küsimustele vastama ja asjakohast nõu andma. Ruumilise planeerimise alase tegevuse korraldamisel (sh PlanS-i tõlgendamise osas) on võimalik pöörduda Rahandusministeeriumi ruumilise planeerimise osakonna poole, ehitus- ja elamuvaldkonnaga seotud küsimustes (sh EhS-i tõlgendamise osas) Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna poole ning haldusaktide õiguspärasuse üle haldusjärelevalve teostamist puudutavas Justiitsministeeriumi vabakutsete talituse poole. Täname teid veelkord seni tehtud töö eest.

Vastus:

Ehitusseadustiku (EhS) § 27 sätestatud projekteerimistingimustega saab täpsustada mitte muuta kehtivaid detailplaneeringuid. Projekteerimistingimuste andmine on pädeva asutuse kaalutlusotsus, kes peab nende andmisel esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma seal toodud terviklahendusest.

EhS § 27 lõikes 4 on toodud ammendav loetelu, mida detailplaneeringu olemasolul antavate projekteerimistingimustega täpsustada saab. Kuna EhS § 27 võimaldab täpsustada detailplaneeringus, mis on läbinud pika ja kaalutletud menetluse vastavalt planeerimisseadusele (PlanS), sätestatud tingimusi, tuleb seal sätestatud nõuete korrigeerimisse suhtuda suure ettevaatlikkusega.

Krundi ehitusõigus sisaldab PlanS § 126 lõikes 4 toodud tingimusi, mis kuuluvad detailplaneeringu kohustuslikus korras lahendatava ülesandena ehitusõiguse hulka vastavalt PlanS § 126 lõikele 2. Kohalikul omavalitsusel tuleb detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimuste andmisel kaaluda, kas ja kuidas EhS § 27 lõikes 4 toodud komponentide täpsustamine mõjutab detailplaneeringu terviklahendust ja selle elluviidavust. Detailplaneeringuga tuleb anda iga krundi kohta krundi ehitusõigus (seal hulgas ehitisealune pind) ja hoonestusala. Projekteerimistingimustega saab täpsustada vaid EhS § 27 lõikes 4 toodud tingimusi, näiteks punktist 2 lähtudes saab hoonestusala asukohta muuta kuni 10% esialgsest lahendusest.

Ehitisealune pind on alates 1.07.2015 kehtima hakanud ehitusseadustikus ja planeerimisseaduses ühtlustatud mõiste, mille definitsioon ja sisustamine on sätestatud määruse „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ paragrahvis 19. Kuna ehitisealust pinda ei ole EhS § 27 lõikes 4 välja toodud, siis ei saa ehitisealust pinda projekteerimistingimustega korrigeerida. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et ehitisealuse pinna sisustamine on fikseeritud kehtiva ehitusseadustiku alusel välja antud määruses. Juhul, kui varem kehtestatud detailplaneeringus on arvuliselt määratud teine mõiste (nt ehitusalune pindala), siis on võimalik korrigeerida kahe mõiste vahet. Selline tegevus peab lähtuma konkreetses planeeringus määratud mõiste sisust ja selle teisendamisest ehitisealuse pinna mõistele kehtiva õiguse järgi.

Vastus:

Ehitusseadustiku § 27 lõike 4 punktis 8 toodud ehituslik kompleks on samastatav ehitusseadustiku § 3 lõikes 3 toodud funktsionaalselt koos toimiva ehitusliku kompleksiga, mis võib koosneda nii hoonetest kui ka rajatistest ning mida võib ehitusseadustikus sätestatud teatise- ja loamenetlustes käsitleda ühe ehitisena. Antud ehitusliku kompleksi mõiste selgitamiseks on ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskirjas märgitud järgmist: “funktsionaalselt koos toimivat süsteemi või ehituslikku kompleksi võib käsitleda kõnesoleva seaduse loamenetluse tähenduses ühe ehitisena. Näiteks on enamikel hoonetel ka nendega ühendatud rajatisi, näiteks juurdepääsutee. Neid rajatisi tuleks üldjuhul vaadelda iseseisvate ehitistena. Sellisel juhul tuleks iga sellise ehitise suhtes algatada eraldi loamenetlus. Kuivõrd selline lahendus ei ole mõistlik, võib loamenetluse raames kõiki ühe projekti raames ehitatavaid ehitisi käsitleda koos ja kohaldada neile ühtset loamenetlust.“ Funktsionaalselt koostoimivateks rajatised on näiteks puhkepargid, laudteega kaetud matkarajad või mingid muud ühe kindla funktsiooniga ehitiste kompleksid, mis täidavad koos ühte eesmärki.

Detailplaneeringus kavandatud elamuala võib olla küll hoonestuslaadilt terviklik kompleks, kuid reeglina ei moodusta funktsionaalselt koos toimivat ehitiste kompleksi, mis on üksteisest sõltuvad ja käsitletav ühe ehitisena. Elamualal on iga elamu kavandatud omaette kinnistule iseseisvalt funktsioneerimiseks. Kui elamud on kavandatud rajada sõltumatult teistest elamutest, ei ole tegemist ehitusliku kompleksiga ehitusseadustiku mõttes.

Vastus:

Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõige 3 sätestab, et sama paragrahvi lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskirjas on selgitatud, et detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks saab pidada sellist muudatust, kus planeeringu terviklahenduse elluviimine pole enam põhimõtteliselt võimalik. See eeldab mõistete „terviklahendus“ ja „elluviimine“ täpsemat sisustamist konkreetsest probleemist lähtuvalt. Planeeringu terviklikkus väljendub asjakohastes maakasutus- ja ehitustingimustes, millega luuakse tasakaalustatud ja elluviidav kujutluspilt planeeringualast ning millega suunatakse ala ehitustegevust parima võimaliku tulemuse saamiseks. Planeeringulahenduse osad (eelkõige ehitusõigus) on allutatud ruumilise terviklahenduse moodustamisele ja selle toimivuse tagamisele ning selle realiseerimine toimub planeeringu elluviimise kaudu. Seega ei luba EhS § 27 lõige 3 sellist projekteerimistingimuste välja andmist, et planeeringulahenduse terviklahenduse elluviimine pole enam võimalik.




Detailplaneeringu olemus on seotud ehitusõigusega. Detailplaneering pole sama, mis ehitusprojekt, sest ehitusprojekt määrab ära täpsed hoone parameetrid. Detailplaneering annab ehitusliku raamistiku, mille sisse peab tulevikus projekteeritav hoone ära mahtuma. Ehituslik raamistik ehk ehitusõigus on määratletud planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lõikes 4 toodud tingimuste kaudu. Nendeks on krundi kasutamise otstarve, hoonete suurim arv või puudumine, hoonete suurim ehitisealuse pind, hoonete maksimaalne kõrgus ja asjakohasel juhul suurim lubatud sügavus. Samas on ehitusõigus kindlasti lahutamatult seotud ka teiste PlanS § 126 lõikes 1 toodud detailplaneeringu ülesannetega nagu hoonestusala, hoonete toimimiseks vajalike ehitiste (eelkõige tehnovõrgud), juurdepääsude, liikluskorralduse, haljastuse ning arhitektuuriliste, kujunduslike ja ehituslike tingimustega. Seetõttu tuleb detailplaneeringu olemusliku muutmise osas hinnangu andmisel arvesse võtta ka muid ehitusõigusega seotud PlanS § 126 lg 1 alusel seatud tingimusi ja tingimuste koos toimimist.




Projekteerimistingimuste väljaandmine on lubatud EhS § 27 lõikes 1 toodud juhtudel detail­planeeringu täpsustamiseks ja ajakohastamiseks. EhS § 27 lõige 4 annab omakorda detail­planeeringu komponendid, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada ning viidatud paragrahvi lõike 3 järgi ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Erinevaid EhS § 27 lõikeid tuleb kindlasti vaadelda omavahelises koosmõjus. Järelikult peab EhS § 27 lõikes 4 lubatud komponentide täpsustamisel projekteerimistingimuste väljaandja kaaluma, kas ühe või mitme komponendi muutmisel on oht riivata detailplaneeringu olemust.

Vastus:

Planeerimisseadus sätestab § 125 lõikes 1, et detailplaneeringu koostamine on muuhulgas nõutav linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks. Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri annab viidatud sättele selgituse, et olulise avaliku huviga rajatis on ehitis, millest tulenev mõju ulatub mitmele kinnisasjale, mille ehitamise osas on suur avalik huvi või millest võib tõusetuda kõrgendatud oht. Samuti saab olulist avalikku huvi eeldada suure külastajate hulgaga ehitiste puhul. Avalikku huvi saab eeldada, kui tegu on näiteks kohaliku arengu seisukohast olulise rajatisega, nagu laululava, spordistaadion vms rajatisega. Seega annab planeerimisseaduse eelnõu seletuskiri mitmeid aluseid, kuidas otsustada, kas rajatis on olulise avaliku huviga või mitte.

Seadusandja ei ole olulise avaliku huviga rajatisele andnud legaaldefinitsiooni, see on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb kohalikul omavalitusel kui planeerimislase tegevuse korraldajal igakordselt sisustada. Oluline on vaadelda erinevaid aluseid koosmõjus ja kaaluda neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja eesmärkidele.

1. Avaliku huviga rajatise mõiste sisustamisel peab kohalik omavalitsus analüüsima rajatisest tuleneva mõju suurust, ulatust, intensiivsust ja kestvust. Juhime tähelepanu, et mõju võib olla laiale avalikkusele huvi pakkuv eelkõige siis, kui mõju ulatub kinnistupiirist kaugemale ehk rajatis mõjutab laiemat ümbrust. Olulist avalikku mõju ei saa eeldada juhul, kui mõjutatud on ainult asukoha kinnisasi või naaberkinnisasjad. Mõjud võivad olla nii otsesed kui kaudsed, need võivad tuleneda mitte ainult rajatisest endast, vaid kaasneda nt visuaalse, liiklus- või loodusmõjuna.
2. Kindlasti on oluline analüüsida, milline on üldsuse huvi rajatise ehitamise vastu. Olulise avaliku huviga rajatiseks võib pidada selliseid rajatisi, mis pälvivad avalikkuse tähelepanu oma erakordsusega, näiteks ei ole selliseid ehitisi varem ehitatud või just vastupidi, neid on varem ehitatud ja on teada, et need on seetõttu avalikkuse huviorbiidis.
3. Teatud ehitised on loetud kõrgendatud ohuga ehitisteks. Kõrgendatud ohu mõiste on toodud korrakaitseseaduses, kuid eelduslikult on kõrgendatud ohuga ehitised sellised, mis on ohtlikud elule ja tervisele või millest võib tekkida suur keskkonnakahju.
4. Suur külastajate hulk on veel üks märksõna, mis võib iseloomustada olulise avaliku huviga rajatist. Kindlasti ei ole iga rajatis, mida külastavad rahvahulgad, vajalik määratleda olulise avaliku huviga rajatiseks, sest lisaks rahvahulga suurusele peaks analüüsima ka külastusaja kestvust, korduvust ja tihedust. Nendest parameetritest tingituna võib rajatis vajada lisaks ehitamisele ka muude korralduslike küsimuste lahendamist, mis kaasnevad rajatise külastatavusega.

Kui eelduslikult kaasneb rajatise rajamisega oluline avalik mõju, on seadusandja näinud võimaluse, et rajatise püstitamisele eelneb linnades, alevites, alevikes ja teistel detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu koostamisel on võimalik tasakaalustada erinevaid huve, sealhulgas nii avalikke kui erahuvisid. Seetõttu on olulise avaliku mõju ilmnemisel detailplaneeringu koostamine just sobilik protsess, kus saab juba varases staadiumis kaardistada erinevate osapoolte huvid ning nägemused nimetatud rajatise osas.

Sellised planeerimisalased otsused eeldavad erinevate huvide, väärtuste ja mõjude kaalumist ning kaalutluse tulemuse põhjendamist. Detailplaneerimist puudutavate kaalutlusotsuste tegemine on kohaliku omavalituse ülesanne, seega on otsuse tegemine kohaliku omavalitsuse pädevuses.

Vastus:

Vastavalt planeerimisseadusele (PlanS) on detailplaneeringute koostamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Planeering on konkreetse maa-ala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused (PlanS § 3 lg 1). Need tingimused on lähiaastate ehitustegevuse aluseks (PlanS § 124 lg 2): selle järgi koostatakse ehitusprojektid (PlanS § 124 lg 4) ja moodustatakse katastriüksused (PlanS § 126 lg 6). Seega on määrava tähtsusega, kas kinnistu, mida soovitakse jagada, asub kehtiva detailplaneeringuga alal. Juhul, kui maa-ala kohta on koostatud detailplaneering, on kinnistu jagamise aluseks detailplaneering.

Planeerimisseadus sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav § 125 lõigetes 1 ja 2 toodud juhtudel, mille hulka ei kuulu kinnistu jagamine. Seaduses ei ole ära märgitud, et kinnistu jagamine nõuaks a priori detailplaneeringu koostamist, pigem rõhutakse ehitamise soovile ja seostele ehitusseadustikuga: detailplaneeringu koostamine on nõutav eelkõige ehitusloakohustuslikkuse juhul. Seega tuleb hinnata, kas kinnistu jagamisega kaasneb ka ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamise soov, millistega kaasneb detailplaneeringu koostamise kohustus. Juhul, kui juba praegu on teada, et kinnistu jagamise järgselt soovitakse saada ka ehitusõigust, on mõistlik siiski koostada detailplaneering enne kinnistu jagamist.

Maakatastriseaduse § 18 kohaselt määrab kohalik omavalitsus ehitisteta katastriüksusele katastriüksuse sihtotstarbe maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel ning ehitist teenindavale katastriüksusele tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.

Vastus:

Planeerimisseaduse § 125 lõige 3 lubab kohaliku omavalitsuse üksusel algatada olulise avaliku huvi olemasolul detailplaneering ka siis, kui puudub detailplaneeringu kohustuse nõue seaduses või üldplaneeringus. Olulise avaliku huvi mõiste on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb igakordselt sisustada lähtudes konkreetse planeeringu asjaoludest. Seega on kohalikul omavalitsuse vajalik tuvastada oluline avalik huvi ning seejärel võib kaalutluse tulemusel kohalik omavalitsus algatada detailplaneeringu koostamise.

Üldised reeglid detailplaneeringu koostamise kohustuse sisustamiseks annab planeerimisseaduse § 125 lõige 1, mis sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku

1. hoone püstitamiseks;
2. olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust;
3. olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks;
4. olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

Seega on eelkõige tarvis detailplaneeringut juhul, kui soovitakse ehitada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid laiendada. Kruntideks jagamine ei ole enam alates 1. juulist 2015 kehtiva planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustus. See aga ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse üksus ei võiks igakordselt kaaluda, kas katastriüksuse jagamisega võib kaasneda tulevikus ka ehitamise soov ehk detailplaneeringu koostamise kohustus.

Juhul, kui maaomanik soovib katastriüksust jagada, siis peab kohalik omavalitsus ka välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigus, siis võib see olla aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Detailplaneeringu koostamise kohustus on eelkõige linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ja üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Teistel alades otsene detailplaneerimise kohustus puudub.

Ehitamise soovi välja selgitamisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii katastriüksuse sihtotstarbe (eelkõige selle otstarbekohase kasutuse seisukohalt) kui ka üldplaneeringust tulenevate üldiste maakasutus- ja ehitustingimustega. Näiteks sellega, kas maatulundusmaale on lubatud hoonete ehitamine või mitte. Või näiteks sellega, millised on nõuded katastriüksustele, mida soovitakse hoonestada haja-asustuse tingimusel. Aga kindlasti ka sellega, kas hoonete ehitamise sooviga kaasneb ühiste tehnovõrkude või teede välja ehitamise soov.

Seega sõltub nii katastriüksuse jagamine kui ka vajadusel detailplaneeringu koostamise nõudmine kohaliku omavalitsuse asjakohastest kaalutlustest.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2 alusel jäävad eelnevalt kehtinud planeeringud kehtima ka alates 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse ajal. Tuleb aga meeles pidada, et planeeringute elluviimine toimub juba muutunud õigusruumis ehk alates 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku järgi.

Kehtiva planeerimisseaduse § 125 lõigetes 1 ja 2 on sätestatud detailplaneeringute koostamise kohustus. Lõige 2 annab üldplaneeringule õiguse määrata detailplaneeringu koostamise kohustusega alad või juhud lisaks seaduses sätestatule. Seega on planeerimisseadusega kohalikule omavalitsusele antud võimalus määratleda üldplaneeringus lisaks seaduses sätestatule veel ka kohalikest kaalutlustest lähtuvalt detailplaneeringu kohustusi, seda nii aladena kui ka juhtumitena. Kuna antud juhul on tiheasustusalad määratud väljapool linnu, aleveid ja alevikke, siis tuleb üldplaneeringust uurida, kas antud alad on määratud üldplaneeringus detailplaneeringu koostamise kohustusena. Üldplaneeringus on lähtudes erinevatest ülesannetest määratud väga erinevaid maakasutus- ja ehitustingimusi, mis oma koosmõjus peavad andma suunised nii detailplaneeringute koostamisele, projekteerimistingimuste välja andmisel kui ka vabale ehitustegevusele.

Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus nägi § 8 lõikes 3 ette üldplaneeringu ülesanded, mille hulgas ühe ülesandena oli märgitud ka detailplaneeringu koostamise kohustusega alade ja juhtude määramine ja teise ülesandena tiheasustusalade määramine maareformi seaduse tähenduses. Seega võibki olla, et üldplaneering määratles eraldi tiheasustusalad ja detailplaneeringu kohustuse. Seaduse sõnastusest ei tulene, et tiheasustusalad olid automaatselt ka detailplaneeringu kohustusega alad.

Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus sätestas § 3 lõikes 2 detailplaneeringu kohustuse lisaks linnadele, alevitele ja alevikele ka külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletud kompaktse asustusega territooriumi osadel. Seega võib üldplaneeringus olla detailplaneeringu kohustus määratletud läbi kompaktse asustuse.

Uurida tuleb konkreetset kohaliku omavalitsuse üldplaneeringut, sest iga planeering on maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste seadmise alus konkreetses kohalikus omavalitsuses.

Vastus:

Planeerimisseadus (PlanS) sätestab detailplaneeringu koostamise kohustuse § 125 lõikes 1 (seadusest tulenev alus) ja lõikes 2 (üldplaneeringust tulenev alus). PlanS § 125 lõikes 5 on toodud võimalus, et teatud tingimuste olemasolul võib nimetatud paragrahvi lõikes 1 ja 2 toodud üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse nõudest loobuda, andes välja projekteerimistingimused. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks on toodud erinõue PlanS § 142, mis kohustab sellise detailplaneeringu koostamisel järgima üldplaneeringu menetlusnõudeid ning selle koostamise kohustusest ei saa loobuda. Erandit saab kasutada vaid juhul, kui ehitustegevus on kooskõlas üldplaneeringuga.

PlanS § 125 lõike 5 toodud erandit ei saa rakendada, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul, kui alale on koostatud detailplaneering, tuleb järgida haldusaktiga kehtestatud detailplaneeringu lahendust vastavalt PlanS § 124 lõikele 4. Detailplaneeringu olemasolul on lubatud väljastada ehitusseadustiku § 27 kohased projekteerimistingimused, mis täpsustavad detailplaneeringu lahendust asjakohasel juhul. Olemasolevat kehtivat detailplaneeringut saab muuta vaid PlanS § 140 lõike 7 kohaselt koostades uue detailplaneeringu.

PlanS § 125 lõike 5 alusel võib kohaliku omavalituse üksus (KOV) lubada püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui:

1. ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;
2. üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

PlanS § 125 lõikes 5 on toodud erand, millistel tingimustel võib KOV üldplaneeringukohase detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda. Sättest ei tulene KOV-le kohustust detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda (kinnistuomanik ei saa seda nõuda), vaid annab KOV-le võimaluse planeerimisseaduses nimetatud tingimuste olemasolul kaaluda detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist. See on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

PlanS § 125 lõikes 5 toodud tingimused on jagatud kaheks punktiks, kus kõigepealt tuleb tuvastada ehitise sobivus olemasolevasse olukorda ehk tegelikkusesse (vt punkt 1) ja teiseks peab kavandatav ehitis olema kooskõlas KOV ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga (vt punkt 2). Detailplaneeringu kohustusest loobumise puhul on oluline ka tingimuste koosmõju: iga tingimus üksikuna ei ole piisav alus erandi kasutamiseks. Seega peavad nii preambulas kui punktis 1 ja punktis 2 toodud alused esinema samaaegselt. Ka planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tegemist on erinormiga ehk erisusega üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest, mida saab rakendada sättes toodud kõigi nõuete täitmisel.

Ehitusseadustiku (EhS) § 3 lõike 4 kohaselt on ajutine ehitis lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et kui ehitusõiguslikult ei ole ajutise ehitise mõiste märkimisväärse tähtsusega, siis planeerimisõigust arvestades on tegemist olulise mõistega.  Ajutisi ehitisi ei pea nende ajutise iseloomu tõttu planeerima planeeringumenetlusega (Planeerimisseadus § 125 lõike 4 kohaselt ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav EhS sätestatud ajutise ehitise püstitamiseks). Seega vastab ajutine ehitis kahele tunnusele – ajutine ehitis on mõeldud kasutamiseks vähem kui viis aastat ja detailplaneeringu koostamist ei ole nõutud olukorras, kus muidu oleks tulnud detailplaneeringu menetlus läbi viia.

Kuigi haldusmenetluse seadus reguleerib ka haldusakti muutmist (näiteks kasutamisaja pikendamist), ei saa ajutise ehitise puhul tulenevalt EhS § 3 lõike 4 imperatiivsest iseloomust tulla kõne alla kasutusloa tähtaja pikendamine kauemaks kui viis aastat selliselt, et säiliks ehitise ajutine iseloom. Pärast seaduses lubatud viieaastase tähtaja möödumist ehitis nö kaotab oma ajutise staatuse ja sellist ehitist tuleb edaspidi käsitleda tavalise ehitisena.

Kuna ajutise ehitise ehitamisele ei eelne planeerimismenetlus, siis juhul, kui tegemist on ehitisega, mille püstitamiseks tuleks planeerimisseaduse § 125 kohaselt koostada detailplaneering, tuleb konkreetse (mitteajutiseks muutunud) ehitisega seonduv lahendada planeerimismenetluses. Ehk siis tuleks lähtuda hüpoteetilisest olukorrast, et ehitist ei ole veel püstitatud ning hinnata, kas ja millistel tingimustel saaks sellisesse asukohta taolist ehitist püstitada. Juhul, kui ehitise ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav, tuleks hinnata, kas selline ehitis sellises kohas on kooskõlas üldplaneeringute ja muude reeglitega ning vastab ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele.

Vastus:

Vastavalt ehitusseadustiku (EhS) § 3 lõikele 4 on ajutine ehitis on lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõige 4 sätestab, et ajutise ehitise püstitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav.

See tähendab, et ajutine ehitis on ehitis, mis vastavalt EhS lisale 1 on kas loakohustuslik või mitte. Ajutisest iseloomust lähtudes ei ole nõutav detailplaneeringu koostamine, kui teiste mitte ajutiste ehitiste puhul oleks see nõutav (vt PlanS § 125 lg 1, 2 ja 3). Samas eeldab EhS § 12 lg 2, et kõik ehitatavad ehitised, asjakohasel juhul ka ehitamine, peavad olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga. Ehitusseadustik ei näe ette erandit, et ajutine ehitis võiks mitte olla kooskõlas üldplaneeringuga. Järelikult on ajutise ehitise püstitamisel lubatud küll jätta detailplaneering koostamata, kuid ehitis peab olema kooskõlas üldplaneeringus seatud tingimustega, kaasa arvatud maakasutuse juhtotstarbega kui see on määratud.

Kehtiva planeerimisseaduse § 139 lõige 2 sätestab, et detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest arvates. Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib kolme aastase tähtaja sätestamise kohta järgmist: „Nimetatud aja möödudes peab kohalik omavalitsus tegema detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse. Tähtaja kehtestamine aitab tagada, et detailplaneeringute koostamine toimuks mõistliku aja jooksul ega jääks venima.“

Samasisulise kolme aastase koostamise tähtaja nõude sätestab ka ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 1 lõige 4 menetluses olevatele detailplaneeringutele: pooleliolevate detailplaneeringute menetlus viiakse lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks, mis on kolm aastat planeerimisseaduse kehtima hakkamisest. Rakendamise seaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib: „lisatud on nõue, et enne kõnesoleva seaduse jõustumist algatatud detailplaneeringute menetlus tuleb lõpetada kolme aasta jooksul alates kõnesoleva seaduse jõustumisest. Sätestatud tähtaeg ühildub planeerimisseaduses kehtestatud detailplaneeringu menetlemise tähtajaga. Menetluse lõpuni viimine tähendab, et kohaliku omavalitsuse üksusel tuleb võtta vastu otsus, kas detailplaneering kehtestada või mitte. Seega ei tähenda sätte sõnastus, et detailplaneering tuleb ilmtingimata kehtestada. Tähtaeg on vajalik, et isikutele oleks selge, kuidas ja millistel tingimustel nad võivad oma omandit kasutada.“

Seega peab juba planeeringu algatamisel arvestama sellega, et planeerimismenetluse jaoks vajalike toimingute tegemine toimuks kindla kava alusel ja mõistliku aja jooksul. Seda saab tagada eelkõige seades planeerimismenetluses erinevate toimingute läbiviimiseks vahetähtaegasid sõltuvalt toimingu keerukusest (nt esialgse lahenduse koostamiseks üks aasta või avalikustamisel tehtud muudatuste sisseviimiseks üks kuu).

Kuna iga planeering ja selle menetlus on selle asukoha unikaalsuse tõttu teistest erinev, siis võib juhtuda, et mõned planeerimismenetlused võtavad planeeritust kauem aega sõltuvalt näiteks koostamisest huvitatud isikute soovidest ja võimalustest ning laiema avalikkuse huvist planeeringu vastu. Soovitame detailplaneeringu koostamise korraldajatel analüüsida iga poolelioleva planeerimismenetluse juhtumit eraldiseisvalt ning võtta ühendust osapooltega, kes huvisid ja kohustusi omavad.

Haldusmenetluse seaduse § 41 näeb ette, et kui haldusakti või toimingut ei ole võimalik anda või sooritada ettenähtud tähtaja jooksul, peab haldusorgan viivituseta tegema teatavaks haldusakti andmise või toimingu sooritamise tõenäolise aja ning näitama ettenähtud tähtajast mittekinnipidamise põhjuse. Eeltoodule on viidatud ka planeerimisseaduse eelnõu kohta koostatud seletuskirjas. Kui planeeringu kehtestajal ei ole võimalik planeeringut kolme aasta jooksul kehtestada (näiteks vajalike kooskõlastuste andmata jätmisel või muudel, temast mitte sõltuvatel põhjustel), kuid samas ei ole põhjendatud ka menetluse lõpetamine, anda teada viivituse põhjustest ning määrata otsuse tegemise tõenäoline aeg.

– Põhjendatud juhtudel võib olla vajalik kolmeaastase tähtaja pikendamine vastavalt haldusmenetluse seadusele. Pikendada ei ole võimalik kõigi kohalikus omavalitsuses käesoleval hetkel pooleliolevaid detailplaneeringuid ühe otsusega ühetaoliselt, sest erinevatel detailplaneeringutel on „venima jäämisel“ erinev põhjus. Seega tuleb igakordselt üksikjuhtumi põhiselt välja selgitada pikendamise võimalikkus ja vajadus ning eeldatav aeg, mis kulub veel planeeringu menetlemisele. Teatud põhjendatud juhtudel on võib menetlustähtaja pikendamine olla vajalik ja õiguspärane. Oluline on teavitada menetluse tähtaja kulgemisest ja viivituse põhjustest nii koostamisest huvitatud isikuid, laia avalikkust ja kui ka koostööpartnereid, et ka nemad teaksid,
millise aja jooksul on kohalikul omavalitsusel kavas haldusotsus teha.

– Põhjendatud juhtudel võib olla mõistlik detailplaneeringu koostamise lõpetamine. Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus planeerimismenetluse lõpetamise aluseid ei sätestanud, mistõttu lähtuda tuleb haldusmenetluse seaduse regulatsioonist. Haldusakti andmise menetluse lõppemise alused on toodud haldusmenetluse seaduse § 43. Kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt. Detailplaneeringute puhul, mis on algatatud kehtiva planeerimisseaduse alusel, on koostamise lõpetamise alused toodud § 129. Paragrahvis on sätestatud, et planeeringu koostamise korraldaja võib otsustada detailplaneeringu koostamise lõpetamise, kui koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus, või planeeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise, koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

– Põhjendatud juhtudel võib olla otstarbekas planeeringu osaline kehtestamine. Tagada tuleb, et planeeringu osalisel kehtestamisel oleks kehtestatav osa iseseisvalt (ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu osata) elluviidav ja asjakohaste mõjudega arvestatud.

Detailplaneeringute koostamisele tähtaja sätestamise eesmärk on olnud kõigile osapooltele – nii planeeringu koostamisest huvitatud isikutele kui ka laiale avalikkusele – teada andmine, et vajalikud planeeringud valmivad kindla aja vältel. Kohaliku omavalitsuse kui planeeringu koostamise korraldaja eesmärk peab olema viia planeeringumenetlused läbi efektiivselt, viivitusteta ning õigusaktidega kooskõlas.

Vastus:

Planeerimisseaduse § 140 lg 1 punkti 1 järgi võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Selle alusel ei kaota ükski detailplaneering automaatselt kehtivust viie aasta möödumisel. Pärast viie aasta möödumist on kohalikul omavalitsusel vajadusel võimalus (kas omal algatusel või kinnistu omaniku taotlusel) kaaluda, kas detailplaneering on endiselt aja- ja asjakohane või ei ole. Sellisel juhul tuleb kohalikul omavalitsusel hinnata, kas detailplaneeringu lahendus vastab näiteks piirkonnas muutunud hoonestusele või majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele ning ka avalikkuse arvamusele antud kohalikus omavalitsuses. Planeeringu kehtetuks tunnistamiseks on vaja põhjendatud otsust.

Vastus:

Planeerimisseadus (PlanS) sätestab, et detailplaneeringud koostatakse lähiaastatel elluviimiseks (PlanS § 124 lg 2). Juhul, kui planeeringuala või elluviimise olulised asjaolud on muutunud, näevad nii planeerimisseadus kui ka ehitusseadustik ette erinevad toimimisviisid. Nendeks on:

1. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus detailplaneering vastavalt PlanS § 140 lg 7. See üldreegel on kohaliku omavalitsuse võimalus (mitte kohustus) oma kord juba tehtud planeeringuotsused üle vaadata, kui planeeringu elluviimine osutub võimatuks.
2. Detailplaneeringu täpsustamiseks võib välja anda projekteerimistingimusi vastavalt ehitusseadustiku § 27. See on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, kas on võimalik teatud tingimustes täpsustada detailplaneeringus toodud tingimusi tagades, et planeeringu terviklahendus projekteerimistingimuste tulemusel ei muutu. Projekteerimistingimustega ei tohi detailplaneeringu planeeringulahendust olemuslikult muuta. Täpsustamine eeldab, et üldiselt on planeeringu elluviimine võimalik ja osapooled seda endiselt soovivad.
3. Detailplaneeringu elluviimisest loobumisel võib detailplaneeringu tervikuna või osaliselt kehtetuks tunnistada vastavalt PlanS § 140 lg 1 kuni 3. Kehtetuks tunnistamise üldiseid aluseid on kaks: esiteks, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või teiseks, et planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel peab olema tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist

Planeeringulised otsused on kohaliku omavalitsuse pädevuses, seega otsustab igal üksikul juhul diskretsiooniõigust kasutades kohalik omavalitsusüksus, millist varianti kasutada.

Vastus:

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on sätestatud planeerimisseaduse (PlanS) § 140, mille kohaselt on võimalik detailplaneering ka osaliselt kehtetuks tunnistada.

Planeerimisseadus ei sätesta reegleid, millises osas võib detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, seega on kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusruum. PlanS § 140 lg 2 lisab, et osaliselt võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada juhul, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine ka pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kehtetuks tunnistamisel tuleb analüüsida, kuidas hakatakse planeeringut ellu viima kui osa planeeringust enam ei kehti. Mõeldud ei ole mitte ainult osa maa-alast, vaid kehtetuks saab tunnistada ka näiteks mingi tingimuse, mis antud ajahetkel pole enam asjakohane või mida ei saa enam ellu viia. Seega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tegemist kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, mida tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2). Seega peavad kehtetuks tunnistamise otsuses (või mahukuse tõttu mõnes teises avalikult kättesaadavas dokumendis) olema kirjas nii olulised asjaolud (nt detailplaneeringulahenduse kirjeldus, muutused ajas ja elluviimise võimalused tulevikus) kui ka põhjus, miks detailplaneeringut (osaliselt) kehtetuks tunnistatakse.

Märgime, et vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 4 on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus. Seega tuleks kehtetuks tunnistamise otsuses analüüsida, millised on võimalused koostada detailplaneeringukohaseid ehitusprojekte, kui osa detailplaneeringust on kehtetuks tunnistatud. Millised on hoone asukohale seatud tingimused juhul, kui hoonestusala ei ole detailplaneeringus märgitud. Analüüsima peab, milline oli kehtestamise hetkel õiguslik regulatsioon ehk milliseid tingimusi planeeringult eeldati (kui näiteks hoonestusala määramine polnudki nõutav, siis ei ole selle puudumine probleemiks; samas juhul, kui hoonestusala oli nõutav, tuleb analüüsida, millised on tingimused juhul, kui hoonestusala pole märgitud). Küsima peab, kas hoonestusala puudumine võib viidata ehitusõigusega lubatud hoonete rajamise võimatusele?  Vastavalt PlanS § 6 punktile 5 on krundi hoonestusala defineeritud kui krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Juhul, kui krundi hoonestusala kehtetuks tunnistada, siis pole enam seda osa krundist, kuhu võiks ehitusõigusega hooneid ehitada. Näiteks tee- ja tänavamaa krundil ei ole märgitud krundi hoonestusala ja sellest võib järeldada, et sinna hooneid ei rajata. Ilma hoonestusalata krundil ei eeldata ehitusõiguse olemasolu.

Kõige olulisem on, et kohalik omavalitsus otsustab detailplaneeringu (osalise) kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse tulemusel, mis peab olema ühtemoodi mõistetav nii kodanikele kui ametkondadele.

Vastus:

Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus ei sea erinõudeid riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu asukoha eelvaliku ja detailse lahenduse raames koostatavale keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) aruandele.

Planeerimisseaduse § 109 lg 2 alusel kinnitab kohaliku omavalitsuse volikogu (ja § 41 lg 2 alusel riigi eriplaneeringu koostamise korraldaja) asukoha eelvaliku otsuse vastuvõtmisega, et valitud asukoht on kõige sobivam kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga kavandatava ehitise püstitamiseks ning et ehitise asukoht, püstitamise üldised tingimused, asukoha eelvaliku tegemine, asukoha eelvaliku otsus ja KSH esimese etapi aruanne vastavad õigusaktidele ning KSH esimese etapi aruande väljatöötamise kavatsuses sisalduv teave on piisav erinevate kaalutud asukohtade vahel valiku tegemiseks. Seega peab asukoha eelvaliku etapis tekkima põhimõtteline veendumus, et planeeringu täpsusastet silmas pidades on olemasoleva info põhjal võimalik valitud asukohta kavandatavat tegevust realiseerida nii, et ebasoodne mõju Natura aladele ja kaitse-eesmärkidele on välistatud. Asukoha eelvaliku KSH aruande üldiseks eesmärgiks on mh olemasoleva info pinnalt vältida olukorda, kus detailse lahenduse väljatöötamise raames selgub, et mõju Natura 2000 ala terviklikkusele ja kaitse-eesmärkidele pole võimalik välistada ning vajalik on asukoha eelvaliku etappi tagasi pöördumine. Juhul, kui aga vastav info ilmneb detailse lahenduse koostamise käigus, ei ole eelvaliku etappi tagasi pöördumine siiski välistatud.

Ehkki põhimõtteline veendumus peab tekkima juba asukoha eelvalikul, siis detailse lahenduse etapis võib esineda vajadus Natura hindamist ajakohastada, sealhulgas täpsustada leevendusmeetmete vajalikkust ja rakendamist (nt kui uuringute käigus lisandub täiendavat teavet). Seega lõplik veendumus, et planeeringu elluviimisel on ebasoodne mõju Natura 2000 võrgustiku ala terviklikkusele ja kaitse-eesmärkidele välistatud, peab selguma planeeringu kehtestamise ajaks.

Vastus:

Kui koostatakse detailplaneering, mille korral keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) ei ole kohustuslik, samuti ei ole vaja anda KSH eelhinnangutja kaaluda KSH vajadust, siis ei ole vaja planeeringu algatamise otsuse otsustavas osas märkida, et KSH ei algatata – see tähendaks KSH algatamata jätmise otsust. Siiski oleks õigusselguse huvides mõistlik planeeringu algatamise otsuse motivatsiooni osas ära tuua, et konkreetsel juhul ei olnud vaja KSH algatamist või algatamata jätmist kaaluda.

Juhul, kui planeerimisseaduse § 124 lõikest 6 või keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõikest 2 tulenevalt esineb nõue anda enne planeeringu algatamise otsustamist KSH eelhinnang ja kaaluda KSH vajalikkust, siis ei piisa vaid ühest lausest, vaid on kohustuslik läbi viia nõuetele vastav eelhinnang. Nõuded selle koostamisele on antud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõigetes 3-5. Juhendmaterjali KSH eelhindamise ja KSH vajalikkuse kaalumise kohta leiab keskkonnamõju strateegilise hindamise juhendite lehelt ning täpsemalt Keskkonnaministeeriumi kodulehelt.

Juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav KSH, lähtutakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest.

Vastus:

Planeerimisseaduse (PlanS) § 2 lõige 3 sätestab, et planeeringu koostamise käigus läbiviidavale keskkonnamõju strateegilisele hindamisele (KSH) kohaldatakse planeerimisseadusest tulenevaid menetlusnõudeid. Nõuded keskkonnamõju hindamise aruande sisule ja muudele tingimustele tulenevad keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KeHJS). Vastavalt PlanS § 124 lõikele 6 tuleb anda eelhinnang ja kaaluda KSH vajalikkust, m.h juhul, kui detailplaneeringu elluviimine eeldatavalt avaldab mõju Natura 2000 võrgustiku alale (edaspidi ka: Natura ala). Samuti sätestavad KeHJS § 6 lõike 2 punkt 22, § 6 lõige 4, § 33 lõike 2 punkt 4, § 35 lõige 2 ja ning Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 15 punkt 8, et KSH vajalikkust tuleb kaaluda, kui kavandatakse sellist tegevust, mis ei ole otseselt seotud ala kaitsekorraldusega või ei ole selleks otseselt vajalik, kuid mis võib üksi või koostoimes muu tegevusega eeldatavalt mõjutada Natura 2000 võrgustiku ala.

Nii PlanS § 124 lõige 6 kui KeHJS § 33 lõiked 2-5 rõhutavad, et KSH vajalikkust tuleb kaaluda KeHJS § 33 lõigetes 3-5 nimetatud kriteeriumide ehk eelhinnangu alusel – muid mehhanisme nimetatud seadused mõju tuvastamiseks või selle välistamiseks ette ei näe. PlanS § 124 lõike 6 ja KeHJS § 33 lõikest 6 tulenevalt tuleb enne KSH algatamise või algatamata jätmise otsuse langetamist küsida seisukohti asjaomastelt asutustelt, sealhulgas kindlasti Keskkonnaametilt.

KeHJS § 33 lg 1 p 4 järgi tuleb KSH algatada, kui planeering on aluseks tegevusele, mille korral ei ole objektiivse teabe põhjal välistatud, et sellega võib kaasneda eraldi või koos muude tegevustega eeldatavalt oluline ebasoodne mõju Natura 2000 võrgustiku ala kaitse-eesmärgile, ja mis ei ole otseselt seotud ala kaitsekorraldusega või ei ole selleks otseselt vajalik.

Eelnimetatud sätete aluseks on EÜ Nõukogu direktiiv 92/43/EMÜ looduslike elupaikade ning loodusliku loomastiku ja taimestiku kaitse kohta ehk loodusdirektiivi artikkel 6 lõige 3.

Natura hindamise juhendi „Juhised Natura hindamise läbiviimiseks loodusdirektiivi artikli 6 lõike 3 rakendamisel Eestis“ (2019) on selgitatud, et Natura hindamise vajadust tuleb kaaluda kõigil juhtudel, v.a juhul, kui kava või projekt on otseselt seotud või vajalik Natura ala kaitsekorraldamiseks. Natura eelhindamise läbiviimine ei ole vajalik juhul, kui tegemist on selge ja kindla otsusega, et kavandatava tegevuse mõjupiirkonda ei jää Natura ala(sid) või on tegevus vajalik Natura ala kaitsekorraldamiseks. Juhendis on ka selgitatud, et Natura hindamine on Eesti õiguses integreeritud KSH protsessi üheks osaks. Otsustus, kas kavandatava tegevusega on välistatud ebasoodne mõju Natura ala kaitse-eesmärkidele või mitte, ning kas seetõttu on KSH vajalik, tehakse KSH eelhindamise ja selle üheks osaks oleva Natura eelhindamise käigus.

Juhendi lk 26 on ühtlasi välja toodud, et kas tegevuse alal või lähipiirkonnas on Natura alasid, selleks tuleb täpsustada tegevuse mõjupiirkonda ja lähima Natura ala kaugust – kindlasti tuleb välja tuua tegevusest lähtuvate mõjutuste/keskkonnahäiringute ruumiline ulatus (mida lähemal asuvad Natura alad, seda täpsemalt) ja selgitused, kuidas tegevuse mõju ulatus välja selgitati ning lähima Natura ala kaugus sellest. Vältida tuleb subjektiivseid hinnanguid nagu – tegevuse asukoht asub „Natura ala lähiümbruses“, „vahetus läheduses”, „Natura alast piisavalt kaugel” jmt. Samuti tuleks viidata allikatele, millele mõjuala ulatuse määramisel tugineti. Juhul, kui KSH eelhindaja on piisavalt kindel, et kavandatava tegevuse mõjupiirkonda ei jää Natura alasid, saab järeldada, et ebasoodsat mõju Natura ala kaitse-eesmärkidele ei avaldu ning otsustaja võib tegevuse elluviimise heaks kiita (vt näide 1-1).

Seega tuleb juhul, kui planeeringuala paikneb Natura 2000 võrgustiku alal või kui Natura 2000 võrgustiku ala jääb planeeringuala mõjualasse (mõjuala ulatus sõltub kavandatavast tegevusest), igakordselt läbi viia nõuetekohane eelhindamine ja enne KSH algatamist või algatamata jätmist küsida asjaomaste asutuste, sh Keskkonnaameti seisukohti.

Vastus:

Keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) tuleb läbi viia keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) kohaselt. Arvestama peab, et nii menetlusprotsess kui ka kõik toimingud üksikult peavad vastama ka haldusmenetluse seaduse nõuetele.

KeHJS-s on sätestatud, mida peab sisaldama KSH algatamise või mittealgatamise otsus. KeHJS § 35 lg 3 ja lg 5 p 5 kohustavad algatamise või mittealgatamise otsust sisuliselt põhjendama. Kohalikul omavalitsusel on valida, kas:

• otsuse motiveerivas osas on toodud kõik KeHJS § 35 lg 5 p 5 kohased põhjendused, sh KeHJS § 33 lg 3 p 3 kohaste asutuste seisukohad (asutustelt seisukohtade küsimine, nende seisukohad ja nendega arvestamine või mittearvestamine on osa eelhindamise protsessist ja sisust, vt KeHJS § 33 lg 3-6), teisisõnu KSH eelhinnang on tervikuna toodud otsuse motiveerivas osas;
• otsuse motiveerivas osas on toodud kokkuvõtlikult kõige olulisem info KSH eelhinnangust ja otsuses on viide otsuse lisaks olevale KSH eelhinnangule.

KSH eelhinnangu põhjal algatamine või algatamata jätmine peab olema tehtud kaalutlusõiguse alusel. Kohalik omavalitsus otsustab planeeringu algtamisel, kas KSH algatada või jätta algatamata ning põhjendused peavad olema toodud algatamise otsuse motivatsiooni osas. Tähtis on, et need põhjendused on olemas ja vastavad KeHJS-s sätestatud nõuetele.

Vastus:

Planeerimisseadus (PlanS) sätestab § 124 lõikes 7, et juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH), lähtutakse detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud nõuetest.

Kooskõlastamine ja arvamuse andmine on planeerimisseaduses koostööst ja kaasamisest eraldi sättega reguleeritud. Koostööle järgneb juhul, kui koostöö ametkonna ja kohaliku omavalituse vahel on olnud edasiviiv, kooskõlastus.

Üldplaneeringu ja ka nende detailplaneeringute puhul, millele koostatakse KSH, tuleb PlanS § 85 lõike 3 kohaselt lugeda üldplaneering (KSH-ga koostatav detailplaneering) kooskõlastatuks, kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või maakonnaplaneeringuga. KSH aruande eelnõu kooskõlastamisel hinnatakse aruande eelnõu õigusaktidele vastavust ning selles sisalduvate hinnangute piisavust ja objektiivsust. Seega tuleb kooskõlastamise käigus kooskõlastus saada nii planeeringule kui ka KSH aruandele.

Planeerimisseaduses on ühendatud planeerimismenetlus keskkonnamõju strateegilise hindamise menetlusega. PlanS § 2 lg 3 sätestab, et planeeringu koostamise käigus läbiviidavale KSH-le kohaldatakse käesolevast seadusest tulenevaid menetlusnõudeid. Nõuded KSH aruande sisule ja muudele tingimustele tulenevad keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KeHJS). Seega tuleb KSH puhul lisaks planeerimisseadusele vaadata sisunõudeid KeHJS-sest.

Seda, kas KSH aruanne vastab KeHJS nõuetele, on piisav ja objektiivne, kontrollivad vastavalt pädevusele Keskkonnaministeerium, Keskkonnaamet, Terviseamet jt planeeringu kooskõlastamise käigus (PlanS § 85 lõikele 1). Kooskõlastaja ei saa anda kooskõlastust planeeringule, kui KSH aruanne ei ole nõuetele vastavalt koostatud. Vastavalt PlanS § 86 lõikele 1 saab planeeringu vastuvõtmise otsustada vaid juhul, kui KSH aruande tulemused on lisatud planeeringusse. Kui aruanne on puudulikult koostatud, võivad olla KSH-st tulenevad järeldused puudulikud ning aruande korrigeerimisel võib muutuda ka planeeringulahendus. Seega ei saa anda kooskõlastust planeeringule, mis ei pruugi olla veel vastuvõtmiseks valmis.

Vastus:

Detailplaneeringu koostamise kohustus on sätestatud planeerimisseaduse (PlanS) § 125. Eelkõige tuleb detailplaneering koostada juhul, kui soovitakse rajada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid üle 33% suurendada (vt PlanS § 125 lg 1). Lisaks on seaduses sätestatud, et detailplaneering tuleb teha ka juhul, kui soovitakse rajada olulise ruumilise mõjuga ehitist (ORME) või olulise avaliku huviga rajatist (OAHR). ORME definitsiooni ei ole seadustes antud, kuid planeering tuleb koostada juhul, kui ehitis on Vabariigi Valitsuse määruse nimekirjas. OAHR on samuti määratlemata õigusmõiste, mille sisustamiseks oleme andnud soovituse (vt küsimuse Kuidas selgitada välja, kas ehitis on olulise avaliku huviga rajatis, mille püstitamiseks on vajalik koostada detailplaneering? vastust). Lisaks võib kohalik omavalitsus oma üldplaneeringuga sätestada nii detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid kui ka juhtumeid (vt PlanS § 125 lg 2).

PlanS § 124 lg 6 ja § 142 lg 6 ning keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 33 lg 2 p-d 1 ning 3-4 sätestavad, millal tuleb anda KSH eelhinnang ning kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise vajalikkust: 1) detailplaneeringu koostamisel, mis eeldatavalt avaldab mõju Natura 2000 võrgustiku alale, 2) ORME nimekirja kuuluva ehitise ehitamiseks, 3) detailplaneeringu koostamisel, millega kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkonda kuuluvat ja Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määruses nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ nimetatud tegevust, 4) üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisel. KSH eelhinnangu tegemisel tuleb lähtuda KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kriteeriumidest ning KeHJS § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

Seega, KSH eelhinnangu võib jätta algatamata üksnes juhul, kui tegemist ei ole eelnimetatud loetelusse kuuluva detailplaneeringuga. Seejuures tuleb tähele panna, et määruse nr 224 § 16 p 1 sõnastus on järgmine: „muu käesolevas määruses nimetamata tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju“. See ei tähenda, et absoluutselt iga detailplaneeringu algatamisel tuleb anda KSH eelhinnang. Analoogia korras tasub vaadata KeHJS § 6 lg 2³, mille kohaselt KeHJS § 6 lg-tes 2 ja 2¹ sätestatud eelhinnangu võib jätta andmata, kui kavandatud tegevus jääb väljapoole KeHJS § 6 lg 2¹ reguleerimisala ja määruse nr 224 reguleerimisala.

KeHJS § 6 lg 2³ eesmärk on suurendada õigusselgust. Siin tuleb arvestada, et kui tuleb anda eelhinnang ja kaaluda mõju hindamise algatamise vajalikkust, siis seda tuleb endiselt kindlasti teha ehk KeHJS § 6 lg 2³ seda kohustust ei muuda ega vähenda.

KeHJS § 6 lg 2³ on kirjutatud KeHJS-sse eelkõige seetõttu, et KeHJS § 6 lg 2 p 22 ja määruse nr 224 § 16 p 1 lõppevad punktiga „muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju“, mille puhul on olnud vaidlusi, kas selle punkti alusel tuleb teha eelhindamine ka KeHJS-s ja määruses nimetamata tegevuste korral (ehk sisuliselt kõik tegevused, milleks nt vaja taotleda tegevusluba, kuid mida KeHJS ja määrus ei nimeta). Alati ei tule teha, vaid „muu tegevus“ annab võimaluse anda eelhinnang ka KeHJS § 6 lõike 2 ja määruses nr 224 nimetamata tegevuste (sh väiksemate künniste) korral, aga ei kohusta alati selleks. Kuid kui on vaja ja põhjendatud, siis kindlasti teha. Kõiki olukordi ei suudeta ette näha, seetõttu ongi KeHJS ja määrus nr 224 jäetud lahtiseks. Selle põhimõtte ja seisukoha rõhutamiseks ongi KeHJS § 6 lg 2³. Vt ka 13.07.2017 jõustunud KeHJS muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lk 6-7.

Kui aga KeHJS ja PlanS alusel tuleb anda KSH eelhinnang ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust, siis seda tuleb teha ja vormistada KSH algatamise või algatamata jätmise otsuses koos eelhinnanguga (üldjuhul koos detailplaneeringu algatamise otsusega). Kirja tuleb panna õiguslikud alused ja sisulised põhjendused. Ja kui ei tule anda KSH eelhinnangut ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust, siis oleks mõistlik detailplaneeringu algatamise otsuses see asjaolu välja tuua (koos õigusakti viidetega, et detailplaneering ei kuulu nende alla, mis nõuaks eelhinnangut).

Juhul, kui koos detailplaneeringu koostamisega viiakse läbi ka KSH, tuleb planeeringu menetlemisel lähtuda üldplaneeringu menetlusreeglitest (vt menetlusskeemid).

Planeerimisseadusest lähtuvalt tuleb planeeringu koostamisse kaasata isikud, kelle õigusi planeering võib puudutada ja isikud, kelle huve planeering võib puudutada. Seaduses ei ole täpsustatud, millised need isikute õigused ja huvid on. Kohalik omavalitsus peab igakordselt otsustama, milline planeeringuga määratud tingimus võib maaomaniku õigusi ja huve puudutada. Eelkõige on vajalik jälgida, kas ja mil määral seatavad maakasutus- ja ehitustingimused ning väärtuste kaitseks määratud tingimused kitsendavad omandi senist kasutust. Seega tuleb planeeringu koostamisse kaasata näiteks planeeritava maa-ala, samuti planeeringualaga piirneva kinnisasja, samuti kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse omanikud,  kelle senist maakasutuse õigust planeering kitsendab (ehk välistab senise õiguse kasutamise osaliselt või täielikult, seab õiguse kasutamisele täiendavaid tingimusi või raskendab oluliselt õiguse kasutamist).

Maismaa tuuleparkide planeeringu puhul tuleb lisaks tuulepargile arvestada ka elektriühenduse ja teede paiknemist ning seda, et keskkonnatasude seaduse § 55³ lõike 2 järgi ulatub kuni 250 m kõrguse tuuliku puhul 2 km kauguseni ning 250 m kõrguse ja üle 250 m kõrguse tuuliku puhul 3 km tuuliku torni keskpunktist. Seega tuleb kaasata isikud vastavalt kuni 2 km või 3 km kauguseni.

Kohalikel omavalitsustel on ruumilises planeerimises kandev ehk otsustaja roll, see on ühelt poolt õigus otsustada oma ruumilise keskkonna arengute üle aga teisalt kohustus teha seda targalt ja tasakaalustatult. Siinjuures tuleb järgida planeerimisseaduse muude sätete kõrval peatükis II toodud olulisi üldiseid põhimõtteid, sh huvide tasakaalustamise põhimõte, teabe piisavuse põhimõte jm.

Planeerimismenetluses on tähtis roll huvitatud isikutel, sh kaasatavatel kodanikel ja kodanikuühendustel. Heas planeerimismenetluses saab ja peab kaasa rääkima lisaks ametkonnale ja arendajale kodanik, vajadusel ka valitsusväline partner, kui ekspert ning toimuma erinevate osapoolte omavaheline sisuline arutelu.

Planeerimisseadus sätestab planeerimisprotsessi kaasamise miinimumnõuded, mida kindlasti peab järgima. Alati on võimalik teha ka enam, kui seadus sätestab – tarvilik on igakordselt ja vajaduspõhiselt otsustada, keda, millal ja kuidas kaasata.

Kuigi planeerimisseadus võimaldab ja läbi põhimõtete soodustab laiemat vajaduspõhist kaasamist ja kaasamise hõlbustamiseks on koostatud mitmeid erinevaid juhendmaterjale, on kaasatavate murekohad jäänud ajas paljuski samaks. Huvitatud isikud (nt asumiseltsid) on juhtinud tähelepanu, et pahatihti on neil keeruline protsessides kaasa rääkida. Samuti ei pruugi info jõuda kõigi huvitatud isikuteni, kuna ei loeta kohalikku lehte, ei kasutata sotsiaalmeediaplatvorme vms.

Seaduse miinimumnõuetele küll vastavast aga tegelikke vajadusi liiga vähe arvestavast kaasamisest saavad tihtilugu alguse mitmed probleemid – planeeringu menetluse venimine, kogukonna protestid, eri osapoolte vastandumine, planeeringu avalikustamise kordamise vajadus jne.

Leidmaks lahendusi vajaduspõhisemaks ja sisukamaks kaasamiseks pani Rahandusministeeriumi planeeringute osakond kokku laiapõhjalise meeskonna planeerimise olulistest osapooltest. Üheskoos osaleti 2021 disainmõtlemise eksperte kaasaval erinevates valdkondades parenduste läbiviimiseks mõeldud Innosprindil. Projekti raames töötati koos väliste partneritega välja detailplaneeringu kaasamise meelespea, mis:

… on koostatud lihtsa nn “check-listi“ põhimõttel, et see oleks kasutatav igapäevase töövahendina;

… on suunatud ennekõike omavalitsuse ametnikele, kes tegelevad detailplaneeringute menetluse raames kaasamise protsessiga, kuna omavalitsustel on kaasamise korraldamisel keskne roll.

Igapäevaseks abimeheks on pikemale juhendile lisaks koostatud detailplaneeringu kaasamise meelespea visualiseeritud lühiversioon. Selles on välja toodud iga menetlusetapi kaasamise põhisammud loogilises järjestuses, aidates seeläbi  kaasa mh planeerimisseaduse õigele kohaldamisele. Meelespead saab kasutada igapäevase töövahendina ja oma lõbusa kujundusega annab võimaluse mõelda teemale mängulisemalt.

Häid ideid vajaduspõhiseks kaasamiseks saab ka 8. detsembril 2021 toimunud järele vaadatavalt veebiseminarilt „Kaasamine, osalemine ja koosloome planeerimisel“, kus planeerimise erinevad osapooled selgitasid, miks üldse ning keda ja milleks kaasata. Seminaril tutvustati mh eelpool viidatud Innosprindi projekti kogemust ja detailplaneeringu kaasamise meelespead.

Planeerimine.ee kodulehel koolitusmaterjalid 2021 alajaotuses seminari „Kaasamine, osalemine ja koosloome planeerimisel“ rubriigis on leitavad järgmised materjalid:

• seminari video ja ettekanded;
• detailplaneeringu kaasamise meelespea digitaalsel kujul;
• detailplaneeringu kaasamise meelespea lühiversioon digitaalsel kujul.

Usume, et seadusjärgsest nn miinimumprogrammist põhjalikum ja sisukam kaasamistegevus soodustab sujuvamat menetlusprotsessi, tagab tasakaalustatuma ja kogukonna vajadustele ning keskkonda sobivama ruumilahenduse.

Vastus:

Alates 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduses on osalemine planeerimismenetluses kahetasandiline: eristatakse koostöötegijaid ning kaasatavaid.

Koostöötegijad on haldusorganid, kes annavad hiljem planeeringule kooskõlastuse. Asjaomaste haldusorganite määratlemisel tuleb vaadata koostöö tegemise korra ja planeeringute kooskõlastamise aluste määrust, kus haldusorganid on nimetatud lähtudes nende valitsemisalast või tegevusvaldkonnast. Kooskõlastamisel tuleb hinnata planeeringu vastavust õigusaktidele ja seaduses sätestatud juhul üldisemale planeeringule. Kooskõlastamata jätmine peab tuginema vastuolule õigusakti või planeeringuga. Muid antud soovitusi ja ettepanekuid käsitletakse planeerimismenetluses arvamusena ning need ei ole planeeringu kooskõlastamata jätmise aluseks.

Kaasatavad on kõik muud isikud, kes kaasatakse menetlusse puudutatud õiguste või huvide korral või kes soovivad ise olla menetlusse kaasatud. Kaasatavad isikud annavad hiljem planeeringu kohta arvamusi.

Planeerimisseaduse § 11 lg 3 kohaselt on kooskõlastamine ja arvamuse andmine tasuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna planeerimisseaduse kohaselt ei või planeerimisalase tegevuse korraldaja halduslepinguga mh üle anda planeeringu koostamisel vajalike menetlustoimingute tegemist, siis ei saa kooskõlastamise ja arvamuse küsimisi taotleda halduse välised isikud. Kooskõlastuste ja arvamuste küsimise puhul on tegemist menetlustoimingutega ja seega on tasuta kooskõlastuse ja arvamuse saamise eelduseks, et küsijaks on planeerimisalase tegevus korraldaja ehk kohaliku omavalitsuse üksus või vastav ministeerium.

Vastus:

Arvamust avaldada võib igaüks kogu planeeringu protsessi kestel, selleks tuleb vaid kirjutada planeeringu koostamise korraldajale. Aluse selleks annab märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise seadus, mille kohaselt tuleb haldusorganil märgukirjale ja selgitustaotlusele vastata 30 päeva jooksul.

Ruumilise planeerimise üks põhimõtteid on ulatuslik avalikkuse kaasamine ja protsessist teavitamine planeerimismenetluste läbiviimisel (vt planeerimisseaduse § 9). Selleks on iga planeeringuliigi juures toodud välja sätted, mis peavad aitama kaasata neid kodanikke, kes soovivad olla kursis, mida planeeritakse. Näiteks detailplaneeringu menetlust algatades otsustab planeeringu koostamise korraldaja vastavalt planeerimisseaduse § 127 lõikele 2, keda kaasata. Iga soovija võib selle säte alusel avaldada soovi olla kaasatud planeerimismenetlusse kogu planeeringu koostamise vältel.

Koostamise korraldajal tuleb avalikustada planeering koostamise vältel oma kodulehel (vt nt planeerimisseaduse § 127 lg 5). Lisaks on iga planeeringu etapi juures on veel eraldi välja toodud ka planeeringust teavitamise kord (vt nt planeerimisseaduse § 128 lg 6), kus info tuleb avalikustada lehe kaudu. Seega on mitmeid erinevaid võimalusi, kust huvitatud ja puudutatud isikud võiksid infot saada koostatavate planeeringute kohta.

Kindlasti on detailplaneeringu avalikul väljapaneku ajal esitatud arvamuse kaal olulisem (vt planeerimisseaduse § 135 lg 11) ja kui sellist arvamust ei arvestata, arutatakse erimeelsusi ka riigihalduse ministri juures (vt planeerimisseaduse § 138 lg 4 punkt 2). Planeeringu koostamise korraldajal on kohustus kaaluda iga esitatud arvamust ja anda arvamuse andjale tagasisidet, kas arvamus võeti arvesse.

Arvamuse arvestamine on planeeringu koostaja ja koostamise korraldaja otsustada, kindlasti on omal kohal ka planeerija selgitused ja kaalutlused. Lõppotsuse, milline planeeringulahendus kehtestatakse, teeb kohaliku omavalitsuse volikogu/valitsus lähtuvalt pädevusest. Planeering kehtestatakse haldusaktiga ja sellele ettenähtud nõuded sisalduvad haldusmenetluse seaduses.

Vastus:

Planeerimisseadus näeb ette eriregulatsiooni sellisel juhul, kui detailplaneeringu koostamisel viiakse läbi ka keskkonnamõju strateegiline hindamine. Selleks on planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lõikes 7 ette nähtud, et menetlus viiakse läbi üldplaneeringu menetluse nõudeid järgides. Seega peab protsessi läbi viies vaatama üldplaneeringu paragrahve: nt erinevalt detailplaneeringu nõuetest tuleb korraldada planeeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu avalik väljapanek ja tulemuste avalik arutelu ka enne planeeringu vastuvõtmist (vt PlanS § 82 ja 83).

Samas näeb PlanS § 124 lõige 9 ette erisuse, et koostöö ja kaasamise tegemisel tuleb lähtuda detailplaneeringu koostamise koostöö ja kaasamise regulatsioonist PlanS § 127. Seega ei ole tarvis keskkonnamõju strateegilise hindamise kohustusega detailplaneeringut läbi viies teha üldises korras koostööd naaberomavalitsustega (ja nendega ka planeering hiljem kooskõlastada). Neid tuleb kaasata vaid juhul, kui nad omavad PlanS § 127 lõigete 2 ja 3 mõistes detailplaneeringu koostamises õigusi või huvisid.

Vastus:

Planeerimisseaduse (PlanS) üldplaneeringu koostamise peatükis on toodud ajalehtedes teavitamise miinimumnõuded. PlanS § 9 lg 1 kohaselt peab planeerimisalase menetluse korraldaja avalikkust planeerimismenetlusest arusaadavalt teavitama ja piisavalt kaasama menetlusesse (vt ka https://planeerimine.ee/kkk/avalikust-arutelust-lehes-teavitamine/). Seega on kohalik omavalitsus kohustatud kaaluma, kas peaks iga konkreetse planeeringu puhul teavitama avalikkust intensiivsemalt seaduses sätestatust (nt piirkonnas, kus kinnistuomanikud viibivad hooajaliselt või siis, kui planeeringulahendusest on huvitatud ka kaugemad naabrid).

Ajalehe teavituste sätete ülesehitus üldplaneeringute teavitamisel on selline, et sätte esimene lause „planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes“ paneb kohustuse teavitada nõutud planeeringu menetlusetapist eelkõige läbi kohaliku lehe. Lisaks tuleb teavitada ka „maakonnalehes või üleriigilise levikuga ajalehes, mille on kohaliku omavalitsuse üksus määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks“. Kõikide leheteavitamist puudutavate sätete järgnevad laused annavad alternatiivi vaid juhul, kui teavitamine ei ole valla- või linnalehe vahendusel võimalik ning kehtivad vaid kohaliku lehe kohta. Lisaks leheteavitustele tuleb vastavalt vajadusele ja nõuetele avaldada teated ka Ametlikes Teadaannetes ja planeeringu koostamise korraldaja veebilehel.

Millal ja keda on vaja teavitada personaalselt, tuleb vaadata täpsemalt planeerimisseadusest (vt nt PlanS § 76 jt). Allpool on tabelites 1 ja 2 selgitatud üksnes seda, millistes ajalehtedes ja mis aja jooksul tuleb teavitada üldplaneeringu algatamisest (Tabel 1), eelnõu avalikust väljapanekust (Tabel 2), eelnõu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest (Tabel 1), avalikust väljapanekust (Tabel 2), avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest (Tabel 1) ning kehtestamisest (Tabel 1).

Tabel 1. PlanS § 77 lg 5 (algatamisest teavitamine), § 84 lg 1 (eelnõu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teavitamine), § 89 lg 1 (avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teavitamine) ja § 91 lg 2 (kehtestamisest teavitamine) kohane teavitamine ajalehes.

KOV lehes teavitamise võimalus 30 päeva jooksul	KOV lehes teavitamise võimalus puudub 30 päeva jooksul	KOV leht puudub
–          30 päeva jooksul valla või linnalehes  ja –          30 päeva jooksul maakonnalehes	–          esimesel võimalusel valla või linnalehes  ja –          30 päeva jooksul maakonnalehes ja –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks	–          30 päeva jooksul maakonnalehes  ja –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks
VÕI
–          30 päeva jooksul valla või linnalehes  ja –          30 päeva jooksul üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

Tabel 2. PlanS § 82 lg 5 (eelnõu avalikust väljapanekust teavitamine) ja § 87 lg 6 (vastuvõtmise järgsest avalikust väljapanekust teavitamine) kohane teavitamine ajalehes.

KOV lehes teavitamise võimalus 14 päeva enne väljapanekut	KOV leht puudub või KOV lehes teavitamise võimalus puudub 14 päeva enne väljapanekut
–          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut valla või linnalehes  ja –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut maakonnalehes	–          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut maakonnalehes  ja –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks
VÕI
–          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut valla või linnalehes  ja –          vähemalt 14 päeva enne väljapanekut üleriigilise levikuga lehes, kui KOV on selle määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise kohaks

 

Vastus:

Kehtivas planeerimisseaduses (PlanS) on sätestatud miinimumnõuded planeeringute koostamise menetlustoimingute ja teavitamise/kaasamise kohta. Planeerimisseadust koostades oli üheks eesmärgiks teiste hulgas ka analüüsida ja võimalusel vähendada üldsusele suunatud teavitamisega kaasnevat halduskoormust. Analüüsist selgus, et planeeringute kohta on ajalehes teavitusi liiga palju. Kehtivas planeerimisseaduses on üldsuse teavitamist ajalehtede kaudu optimeeritud ja kaasamist täpsustatud. Oluliseks on peetud nende isikute kaasamist, kes ise soovivad planeeringulahenduse valmimisega kursis olla. Kõige olulisematest menetlusetappidest teavitatakse endiselt üldsusele ajalehtede vahendusel, kuid samas väärtustatakse rohkem nende isikute kaasamist, kes ise soovivad osaleda.

Loobutud on mitmestki lehekuulutusest võrreldes kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadusega, kuid see-eest on seatud nõue jooksvalt avalikustada planeeringu ajakohane teave planeeringu koostamise korraldaja veebilehel (vt üldplaneering PlanS § 76 lg 5 ja detailplaneering PlanS § 127 lg 5), seega peavad avalikkusele kogu aeg kättesaadavad olema nii viimane versioon koostatava planeeringu joonis(t)est ja seletuskirjast kui ka uuringud, analüüsid, saabunud kooskõlastused ja arvamusedki.

Vastavalt PlanS §-le 76 kaasatakse üldplaneeringu koostamisse isikud, kelle õigusi planeering puudutab, aga ka need, kelle huve võib planeering puudutada ja ka need, kes ise on soovi avaldanud olla planeerimismenetlusse kaasatud. Lisaks loetakse üldplaneeringu menetlusse kaasatavateks ka asutused, kellel võib olla põhjendatud huvi eeldatavalt kaasneva olulise keskkonnamõju või planeeringuala ruumiliste arengusuundumuste vastu, sealhulgas valitsusvälised keskkonnaorganisatsioonid neid ühendava organisatsiooni kaudu ning planeeritava maa-ala elanikke esindavad mittetulundusühingud ja sihtasutused. Kõiki neid loetakse üldplaneeringus kaasatavateks (edaspidi nimetatud kaasatavad). Üldplaneeringu teavitamise ja kaasamise nõuded on järgmised:

• Algatamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust peab teavitama ka lehe kaudu (PlanS § 77). Kui lehes teavitamise järgselt soovib mõni isik olla kaasatud planeerimismenetlusse, saab ta nõuda PlanS § 76 lg 2 kohast kaasamist. Seejärel tuleb isik lugeda kaasatavaks ja teda teavitada edaspidi nagu teisi kaasatavaid.
• Lähteseisukohti (PlanS § 81) lehes tutvustama ei pea, aga info peab saatma koostöö tegijatele ja kaasatavatele.
• Üldplaneeringu eelnõu ehk eskiisi avalikust väljapanekust (PlanS § 82) tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ja üldsust teavitatakse eelnevalt lehes. Sega võib veelgi lisanduda kaasatavaid, kes ise avaldavad soovi osaleda planeeringu koostamises.
• Üldplaneeringu eelnõu ehk eskiisi avalikust arutelust (PlanS § 82) lehes teavitama ei pea, aga teate peab saatma koostöö tegijatele ja kaasatavatele. Seega kutsutakse arutelule need, kes on ise asjast huvitatud ja soovivad osaleda. Ka saavad arutelule tulla need, kes eelnevalt avaliku väljapaneku ajal otsustasid, et soovivad edaspidi olla planeerimismenetlusse kaasatud ja avaldasid selleks soovi.
• Valminud ja korrigeeritud üldplaneeringu eelnõust ehk eskiisist tuleb üldsust lehes teavitada (PlanS § 84).
• Üldplaneeringu vastuvõtmise järel tuleb nii avalikust väljapanekust kui arutelust eelnevalt teavitada ajalehes (PlanS § 87 lg 6), lisaks peab saatma teate koostöö tegijatele ja kõigile kaasatavatele (PlanS § 87 lg 5 ja § 88 lg 3). See on kõige ilmselgem koht menetluses, kus üldsus planeeringu vastu huvi võib tunda ja kus on näha, milline planeeringulahendus on.
• Avalikustamise tulemustest teavitatakse lehes (PlanS § 89). Seega saab üldsus teada, kes ja milliseid arvamusi esitas ning mida nende ettepanekutega otsustas kohalik omavalitsus teha.
• Üldplaneeringu kehtestamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust teavitatakse jälle lehe kaudu (PlanS § 91). Selle teavitamise mõte on anda avalikkusele infot, milline on lõplik planeeringulahendus, mida hakatakse järgima ja ellu viima edasiste otsuste tegemisel.

Üldplaneeringu teavitamis-, kaasamis- ja teisi menetlusnõudeid tuleb järgida ka siis, kui koostatakse üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut (PlanS § 142) või kui maa-ala kohta üldplaneering puudub (ei vii ellu üldplaneeringut).

Üldplaneeringu kohase detailplaneeringu teavitamise ja kaasamise nõuded on:

• Detailplaneeringu algatamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust peab teavitama ka lehe kaudu (PlanS § 128). Kui lehes teavitamise järgselt soovib mõni isik olla kaasatud planeerimismenetlusse, saab ta PlanS § 127 lg 2 kohaselt „avaldada soovi olla selle koostamisse kaasatud“. Seega tuleb soovi avaldanud isikule teateid saata edaspidi nii väljapanekutest kui ka aruteludest.
• Detailplaneeringu menetlusnõuded ei kohusta koostama lähteseisukohti ja eskiisi. Kui kohalik omavalitsus soovib (nt on selline nõue algatamise otsuses, ehitusmääruses või üldplaneeringus), võib ka neid menetlusetappe läbi viia. Sel juhul otsustab kohalik omavalitsus, kuidas lisandunud etappidest teavitatakse ja isikuid kaasatakse.
• Detailplaneeringu vastuvõtmise järel tuleb teavitada avalikust väljapanekust eelnevalt ajalehes (PlanS § 135 lg 7), lisaks peab saatma teate koostöö tegijatele ja kõigile kaasatavatele (PlanS § 135 lg 6).
• Detailplaneeringu puhul on võimalik, et avalikku arutelu korraldada pole tarvis (PlanS § 136 lg 2). Kui avalik arutelu korraldatakse, siis teavitama peab koostöö tegijaid ja kaasatavaid (PlanS § 136 lg 3). Samuti tuleb teavitada neid, kes avalikul väljapanekul arvamusi esitasid (PlanS § 135 lg 11).
• Kui detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitati detailplaneeringu kohta kirjalikke arvamusi, avaldatakse informatsioon avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste kohta lehes (PlanS § 137).
• Detailplaneeringu kehtestamisest tuleb teatada nii koostöö tegijatele kui kaasatavatele ning üldsust teavitatakse lehe kaudu (PlanS § 139). Samuti tuleb teavitada neid, kes avalikul väljapanekul arvamusi esitasid, aga kelle arvamust ei arvestatud (PlanS § 139 lg 6). Oluline on anda avalikkusele infot, millist planeeringulahendust hakatakse ellu viima.

Vastus:

Planeerimisseaduses (edaspidi PlanS) on iga planeeringu liigi juures sätestatud, kellega tuleb koostööd teha ja keda tuleb planeerimismenetlusse kaasata (nt üldplaneering PlanS § 76 ja detailplaneering PlnaS § 127). Planeeringu koostamise korraldaja – üld- ja detailplaneeringute puhul kohaliku omavalitsuse üksus – teeb koostööd teiste haldusorganitega. Koostöö lõpeb kooskõlastusega või kooskõlastamata jätmisega, seetõttu võib koostööd tegevat haldusorganit nimetada ka kooskõlastajaks.

PlanS § 4 lg 4 alusel on kehtestatud määrus, mis täpsustab koostöö tegemist ja planeeringute kooskõlastamist. Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määrus nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ on planeerimisseaduse rakendamise abivahend, mis aitab sisustada koostöö tegemise mõtet, et milline haldusorgan millisel juhul ja millise valdkonna eest vastutab. Määruses on toodud avatud nimekiri, kuna seaduse ega ka määruse tasandil ei ole võimalik anda ammendavat loetelu kõikidest võimalikest koostöö juhtumitest.

Koostöö raames võtab kooskõlastuse andja planeeringut kooskõlastades kaasvastutuse (annab kinnituse), et tema haldusala teemad on planeeringus piisavalt hästi ja elluviidavalt käsitletud. Kooskõlastajat loetakse meneltusosaliseks (vt haldusmenetluse seaduse § 11 lg 1 punkt 4). Koostööd tehes peab kooskõlastajale andma selgituse ja põhjenduse, miks planeeringu koostamise korraldaja teda menetlusse kaasab ja milles seisneb tema puutepunkt planeeringulahendusega. Kõikide teiste teemade (mitte tema vastutusvaldkonna) puhul on kooskõlastust andev haldusorgan kaasatav ning ta saab soovi korral esitada oma arvamuse.

Heakskiidu andjal on õigus teatud planeerimismenetlustes määrata koostöötegijaid ja kaasatavaid, vt üldplaneeringu puhul PlanS § 81 lg 3 ja üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul § 142 lg 4. Kohaliku omavalitsuse poolt koostatavate planeeringute puhul on heakskiidu andja (planeeringuline järelevalve) riigihalduse minister. Eelkõige on selline roll talle antud seetõttu, et kohaliku omavalituse planeeringud peavad aluseks võtma maakonnaplaneeringud – nn riiklikud suunised maakasutuseks ja ehitustegevuseks. Heakskiidu andja kontrollib enne kohaliku omavalitsuse poolset planeeringu kehtestamist, et koostatav planeering vastaks maakonnaplaneeringus sätestatud riiklikele kavadele. Talle on antud ülesanne juba planeeringu koostamise ajal varases staadiumis (lähteseisukohtade ja lahenduse väljatöötamise kavatsuse etapis) nn „kõrvalt vaataja pilguga“ teha ettepanek lisada neid asutusi koostöö tegijateks, kelle kooskõlastuseta võiks planeeringulahendus olla puudulik või viia valedele järeldustele. Mõnikord ei oska või ei taha kohalik omavalitsus ise näha kokkupuutepunkti oma planeeringu ja koostöö tegija vahel.

Täiendavate koostöö tegijate määramisel tuleb põhjendada, miks on vajalik nendega teha koostööd planeerimismenetluses. Nii kohalik omavalitsus kui ka heakskiidu andja, määrates täiendavaid koostöötegijaid, peab lähtuma planeeringu sisust ja mõtlema sellele, milliste valitsusasutuste valitsemisalas olevaid küsimusi planeering käsitleb.

Planeerimisseaduse § 126 lõikes 1 (milles määratud ülesannete lahendamisele viitab ka kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu osas planeerimisseaduse § 111 lõige 1) on ette nähtud detailplaneeringu ülesandena planeeringuala kruntideks jaotamine. Sama paragrahvi lõige 6 loob seose katastriüksuse moodustamistega: kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus. See tähendab, et detailplaneeringus (või siis kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus) ära näidatud kruntidest teistsuguste katastriüksuste moodustamine üldjuhul võimalik ei ole (erandi võimalusele viitab Riigikohtu lahend 3-20-952).

Eelnev ei tähenda aga, et planeeringus ei võiks ette näha, et tänaseid olemasolevaid katastriüksusi ehitusõiguse realiseerimiseks ilmtingimata muutma ei peagi. Planeering loob planeeringualale ruumilise terviklahenduse, seetõttu saab just planeeringus kokku leppida kõik nüansid, millistel tingimustel tulevikus maa-ala kasutama ja ehitisi ehitama hakatakse. Detailplaneeringu (või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu) koostamise kohustuslikkus on ennekõike seotud ehitamise sooviga, mitte vajadusega olemasolevaid katastripiire muuta. Üksnes katastriüksuste jagamiseks/liitmiseks/muutmiseks ei nõua kehtiv õigus alates 2015. a enam detailplaneeringu koostamist.

Seega ei tulene planeerimisseadusest planeeringu elluviimiseks kohustust detailplaneeringus või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus määratud krundi alusel katastriüksuse moodustamiseks. Juhul kui pärast planeeringu kehtestamist tekib aga siiski vajadus kinnistute jagamiseks või liitmiseks ja sellest tulenevalt katastriüksuse piiride muutmiseks, tuleb lähtuda õigusaktides ettenähtud nõuetest, sh planeeringus määratud krundi piiridest.

1. Planeerimise põhimõtted

Planeeringute eesmärgiks on ruumilise terviklahenduse koostamine planeeringualal ning seeläbi eelduste loomine hea keskkonna kujunemiseks. Selleks, et kohalik omavalitsus saaks oma arengut soovitud suunas juhtida, tuleb planeeringutes maakasutusele ja ehitamisele seada tingimused. Tingimuste seadmise aluseks on planeerimisseaduses (edaspidi PlanS) üldplaneeringu (edaspidi ka ÜP) ülesanded (PlanS § 75), mida tuleb käsitleda koosmõjus planeerimise põhimõtetega, mis on sätestatud PlanS paragrahvides 8 kuni 12.

Planeerimise põhimõtete alusel kaalutlemine ja põhjenduste sisustamine on otseselt tingimuste seadmise teenistuses – nii protsessi suunamisel kui põhjendatud planeeringulahenduse väljatöötamisel. Seega on toimiva üldplaneeringuni jõudmiseks oluline uuesti meelde tuletada planeerimise põhimõtteid.

ÜP koostamisel olulisteks põhimõteteks on elukeskkonna parendamise põhimõte, otstarbeka, mõistliku ja säästliku maakasutuse põhimõte, avalikkuse kaasamise ja teavitamise põhimõte, huvide tasakaalustamise ja lõimimise põhimõte ning teabe piisavuse põhimõte. Nende paremaks mõistmiseks on selgitav dokument planeerimise põhimõtete rakendamine, mis on jaotatud viieks peatükiks. Iga põhimõtte lahtiseletamisel on kasutatud sama struktuuri. Peatüki juhatab sisse PlanS sõnastus, millele järgneb põhimõtte põhiolemuse lühiselgitus.

Põhimõtted ei pea väljenduma otseselt konkreetses planeeringuülesande lahenduses, aga neile tuginemine annab olulised kaalutlusargumendid ühe või teise valiku kasuks otsustamisel. Seega ei piirdu ÜP koostamine ainult ülesannete paragrahvi täitmisega, vaid põhimõtete rakendamise dokument pakub abstraktsete põhimõtete mõistmiseks vajalikke olulisemaid mõisteid ning selgitab pikemalt, kuidas peaks toimuma konkreetse põhimõtte rakendamine ning lisab praktilisi näiteid.

2. Maakonnaplaneering

Tulenevalt PlanS § 55 lõikest 2, on ÜP koostamise alus maakonnaplaneering (edaspidi ka MP). Kehtivad MPd on koostatud koostöös valitsusasutuste ja planeeringuala kohalike omavalitsustega, kelle volikogud on koostöö tulemusena MP ka kooskõlastanud. MP väljendab riigi ja maakonna kui terviku huve, mis on tasakaalustatud maakonna omavalitsuste huvidega, seades üldplaneeringu koostamiseks põhimõtteid, tingimusi ja suuniseid arengu kavandamiseks.

ÜP koostamise korraldajaks on kohalik omavalitsus, kelle ülesandeks on planeeringu koostamine ehk sisuline planeeringulahenduse kujundamine, samuti planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine. ÜP lahendus valmib koostöös ametitega ja kaasates huvitatud isikuid. Seega on kohalikel omavalitsustel vajalik ametkondadega ÜP koostöö käigus pöörata muuhulgas tähelepanu ka MPs ametite ja ministeeriumite poolt vastavas valdkonnas varem väljendatud seisukohtadele ning nende elluviidavusele.

Maakonnaplaneeringu elluviimine toimub riigiametite ja kohaliku omavalitsuse koostöös. Seejuures on üldplaneering MP elluviimise vahendeid. Maakonnaplaneeringuga on sätestatud ÜP koostamiseks üldised tingimused, mida on kohustuslik järgida ning nende alusel saab ÜPs MPs sätestatut kohaliku omavalitsuse tasandile sobivaks täpsustada. Maakonnaplaneering seab raamid ÜP lahendusele enam kui kümnes riigile olulises teemas ja annab lisaks õigusaktides toodule õigusliku aluse riigiametile lahenduse kooskõlastamiseks (või kooskõlastamata jätmiseks) ning riigihalduse ministrile heakskiidu andmiseks (või selle andmata jätmiseks).

Maakonnaplaneeringu üks kaalukamaid eesmärke, millest tuleb lähtuda madalama tasandi planeeringutes, on ruumilise arengu suunamise põhimõtted. Need jagunevad mitmete sidusteemade vahel nagu teenustasandid – teenuste kättesaadavus, toimepiirkonna keskuste võrgustik, linnalise asustuse alade ja neid ümbritsevate maaliste piirkondade seosed, uute arengualade kavandamine, töökohtade paiknemine, liikuvus jt. Nende teemade täpsustamisel omavalitsuse planeerimistasandil on oluline ja vajalik arvestada rahvastikutrendide ja prognoositavate muutustega (vt näiteks suunised asustuse kohandamiseks kahaneva ja vananeva rahvastikuga).

Näiteks tehnilise taristu ja liikuvusega seonduvalt on MPs toodud üldised tingimused maanteevõrgu arendamisele, riikliku tähtsusega taristuobjektide käsitlusele. MP seab alused elukeskkonna väärtuste säilitamiseks ja arendamiseks kohalikul tasandil, sh roheline võrgustik (rohetaristu), väärtuslikud maastikud ja puhkealad. Samuti on antud suunised väärtuslike põllumajandusmaade, kultuuri- ja loodusväärtuste ning maavaradega seonduva käsitlemiseks. Kultuuriväärtuste arvestamiseks ÜPs on näiteks ülesanne kaaluda XX sajandi arhitektuuripärandi ja pärandkultuuriobjektide kaitse alla võtmist kohalikul tasandil. Samuti on seatud üldised põhimõtted, või ka tingimused, maaliste piirkondade planeerimiseks.

Kõik kehtivad MPd ja maakonna tasandil koostatud uuringud on koondatud maakonnaplaneeringute veebilehele. ÜP koostamisel on omavalitsustele ja riigiametitele MPga kavandatu selgitamisel ja tõlgendamisel abiks REHO piirkondlike talituste ruumilise planeerimise peaspetsialistid.

3. Juhendid

ÜP koostamise abistamiseks kokku pandud juhend „Nõuandeid üldplaneeringu koostamiseks“ (edaspidi nõustik) on koostatud laiapõhjaliselt – ameteid ja ministeeriume kaasates ning valdkonna ekspertide, sh erialaliitude (EPÜ, EAL), aga ka kohaliku omavalitsuse planeerimisametnike osalusel. Nõustik annab suunised PlanSs toodud ÜP ülesannete lahendamiseks, tuginedes seaduse põhimõtetele ja eesmärgile.

Omamata seaduse kaalu on nõustiku eesmärk, olukorras kus seaduse ülesannete lahendamiseks on kohapõhiselt mitmeid erinevaid variante, näidata võimalusi ja aidata omavalitsusel eelkõige täita PlanS nõudeid. ÜPd ei koostata väga sageli, siin pakub nõustik ÜP koostamise korraldajale teavet koostamise ettevalmistamiseks, argumente planeeringu konsultandiga töömahu hindamiseks ja juhtnööre sisuliselt kvaliteetse planeeringulahenduse väljatöötamiseks. Kehtiva PlanS kohaselt on võimalik detailplaneeringu koostamise kohustust oluliselt vähendada juhul, kui üldplaneeringu tasandil on planeerimistingimuste seadmine maalises asustuses põhjalikult läbi mõeldud (vt nõustiku lisa 3).

Lisaks nõustikule, on planeeringu koostajale abiks ka teised juhendid (vt juhendid ja uuringud), näiteks juhend tühjeneva elukeskkonna kohandamise kohta, aga ka digitaalsete kihtide koostamise ja vormistamise juhend. Sama eesmärk – aidata täita seaduse nõudeid ja jõuda kvaliteetse üldplaneeringu lahenduseni – on ka riigiametite poolt koostatud juhenditel nagu näiteks rohevõrgustiku planeerimisjuhend ja Muinsuskaitseameti juhend ÜP koostamiseks.

4. Üldplaneeringu heakskiitmine ja maakonnaplaneeringu muutmise ettepanekud

Tulenevalt PlanS § 90 lõikest 1 peab kohalik omavalitsus esitama ÜP enne selle kehtestamist heakskiitmiseks valdkonna eest vastutavale ministrile (vt lisaks menetluse skeemi). ÜP heakskiitmise eelduseks on, et planeeringu koostamisel on järgitud nii PlanSs sätestatud avaliku menetluse nõudeid kui ka üldplaneeringu ülesandeid (PlanS § 75 lg 1). Põhjendatud vajadusel võib üldplaneeringu heakskiitmiseks esitamisel teha ettepaneku MP muutmiseks (PlanS § 75 lg 3 ja § 90 lg 3 p 3). Kui ÜP koostamisel ilmneb kaalukaid vajadusi MP muutmiseks, on heakskiidu andmiseks vajalikud esitada konkreetsed ja asjakohased põhjendused ning vastava muudatuse kooskõlastus riigiameti või ministeeriumiga, keda MP muudatus puudutab. Parima aluse põhjendamiseks annab asjakohane analüüs kas uuringuna või muus vormis.

MP muutmise üle otsustamisel vaatab heakskiidu andja muu hulgas ka ettepaneku vastavust avalikult kättesaadavates juhendites toodud suunistega ja planeerimise põhimõtetega. Ministeerium ei pea võimalikuks toetada üldplaneeringus MPga kavandatu valikulist lahendamistega n-ö mööda planeerimist. Kõik MPs antud põhimõtte järgimise, kaalumise ja täpsustamise ülesanded peavad olema täidetud, kaasa arvatud kohapõhiste teemade lõikes. Juhul kui kohalik omavalitsus leiab, et mõnda MPs seatud suunist või tingimust ÜP täpsuses lahendada pole otstarbekas või vajalik, on vaja välja tuua põhjendused, miks teemat ei lahendata või miks on vajalik teha ettepanek MP muutmiseks.

MP muutmise ettepaneku tegemise vajaduse selgudes palume võimalikult vara alustada vahetut koostööd heakskiidu andjaga. Heakskiidu andmise protsess on ladusam kui ettepaneku sisulist külge on võimalik hinnata juba ÜP eelnõu etapis. Maakonnaplaneeringu muutmise ja täpsustamise üle otsustamiseks on heakskiidu andjale vajalik, et seletuskirjast selguks üheselt ja selgelt, kas tehakse muutmiseks ettepanek või mitte ja kui tehakse, siis millises ulatuses.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendmise seaduse § 2 kohaselt jäävad enne 30.06.2015 kehtestatud planeeringud kehtima ka peale 1. juulit 2015.

Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (vana PlanS) § 3 lg 2 kohaselt ei olnud detailplaneeringu koostamine kohustuslik üksikelamu kõrvalhoone, suvila kõrvalhoone, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m² ehitusaluse pindalaga hoone ehitamiseks. Seega kui vana PlanS kohaselt kehtestatud detailplaneering ei ole alla 20 m² hoonete ehk detailplaneeringu koostamist mittenõudvate hoonete ehitamist eraldi reguleerinud, on nende ehitamine jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata detailplaneeringus määratud hoonete arvust jm tingimustest. Rõhutama peab, et ehitamisel tuleb aga arvestada üldplaneeringust tulenevaid nõudeid, samuti nõudeid, mis tulenevad ehitusseadustikust ja teistest õigusaktidest, sh ehitamise hea tava, tuleohutusnõuded, teiste isikute õigused jms.

Juhul aga, kui vana PlanS kohaselt kehtestatud detailplaneering oli algatatud PlanS § 9 lg 11 alusel kohaliku omavalitsuse volikogu poolt üldisest huvist lähtuvalt või tulenes detailplaneeringu kohustus üldplaneeringust ehk detailplaneeringu algatamise eelduseks ei olnud ainult detailplaneeringukohustusega hoone ehitamine, võib sellistel juhtudel alla 20 m² hooneid detailplaneerignu alale ehitada vaid juhul, kui nende ehitamine on detailplaneeringus ette nähtud.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõige 1 kohaselt menetletakse enne 1.07.2015 algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes kuni 30.062015 kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Seega on kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse sätete kohaldamise eeldusena just välja toodud planeeringu algatamine, mitte taotluse esitamine. Säte ei kohaldu planeeringutele, mille algatamise taotlus on esitatud küll enne 1.07, kuid planeering on algatatud peale 1.07.2015. Selliseid planeeringuid menetletakse lähtudes 1.07.2015 jõustunud planeerimisseaduses sätestatust.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lg 1 kohaselt enne 1.07.2015 algatatud planeeringud menetletakse lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Arvestades, et sättes ei ole välja toodud, et enne eelnimetatud seaduse jõustumist algatatud planeeringu menetlemisel tuleb lähtuda planeerimisseaduses sätestatud menetluse nõuetest, leiame, et sellise planeeringu menetlemisel tuleb lähtuda nii seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud menetluse kui ka materiaalõiguse normidest. Seega ei tuleks selliste planeeringute koostamisel lahendada ülesandeid, mida enne 1.07.2015 kehtinud planeerimisseadus ette ei näinud.

Juhul, kui uusi ülesandeid soovitakse siiski menetluses olevale planeeringule lisada, siis üheks võimaluseks on  planeering uuesti algatada uue seaduse kohaselt. Teiseks võimaluseks on üldplaneeringute korral tugineda endise planeerimisseaduses § 8 lg 3punktile 17 ja detailplaneeringute korral  § 9 lg 2 punktile 16 ning nimetatud sätte alusel loetleda muud üldplaneeringu või detailplaneeringu ülesanded, mida on vaja lahendada.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõige 1 kohaselt menetletakse enne 1.07.2015 algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Sätet kohaldatakse ainult kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse osas. Kui näiteks kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse rakendamise kaudu tekib küsimus mõne kolmanda seaduse normide rakendamise kohta, siis nende seaduste osas üleminekunormid puuduvad.

Näiteks küsimus, kuidas on jaotatud kohaliku omavalitsuse organite vaheline pädevus uue ja vana planeerimisseaduse järgi. Enne 1.07.2015 kehtinud planeerimisseadus ei sätestanud kohaliku omavalitsuse sisest konkreetset pädevuse jaotust planeeringute koostamisel ega näinud ette, milliseid ülesandeid täidab volikogu ja milliseid valitsus. Seaduses kasutati läbivalt mõistet “kohalik omavalitsus”, mistõttu tuli pädevuse sisustamisel lähtuda kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõikest 2. Antud säte näeb ette, et seadusega kohaliku omavalitsuse, kohaliku omavalitsusüksuse või kohaliku omavalitsusorgani pädevusse antud küsimusi otsustab kohaliku omavalitsuse volikogu, kes võib delegeerida nende küsimuste lahendamise valitsusele.

Kuna ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus viitab vaid sellele, et enne 1.07.2015.a. algatatud planeeringud tuleb menetleda lõpuni lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatust, siis konkreetsete pädevuste osas tuleb peale 1.07.2015 (ja tuli ka enne 1.07.2015.a) planeeringu kehtestamisel lähtuda kehtiva kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse sõnastusest.

Vastus:

1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseadus ei reguleeri ehitusmääruse kehtestamist, erinevalt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadusele, mille alusel kehtestas kohalik omavalitsus valla või linna ehitusmääruse valla või linna territooriumi või selle osa planeerimise ja ehitamise reeglite seadmiseks ning kohaliku omavalitsuse siseste ülesannete jaotuse määramiseks ning menetluskorra seadmiseks planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel. See ei tähenda, et uue planeerimisseaduse ja selle rakendamise seaduse jõustumisel kaotasid ehitusmäärused täies mahus kehtivuse.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lg 1 sätestab, et ehitusmäärus jääb kehtima osas, mis ei ole vastuolus planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja nende rakendamise seadusega. Ilmselgelt seadusega vastuolus olevad ehitusmääruste sätted, näiteks projekteerimistingimuste andmise menetluse sätted, kaotavad kehtivuse automaatselt. Muud sätted jäävad kehtima kuni määruse kehtetuks tunnistamiseni. Kuigi ehitusmäärused ei muutu haldusmenetluse seaduse § 93 lõike 1 alusel automaatselt kehtetuks, sest ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses on olemas vastav rakendussäte, on siiski korrektne, kui kehtivates ehitusmäärustes asendataks kehtetud volitusnormid kehtivatega. Kohalik omavalitsus võib ehitusmääruse ka täies ulatuses kehtetuks tunnistada.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lõike 2 alusel tuleb kohalikul omavalitsusel kahe aasta jooksul ehk 1. juuliks 2017 vaadata ehitusmäärused üle ja viia need vajaduse korral vastavusse planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja nende rakendamise seaduses sätestatuga. Ülevaatamine tähendab, et ehitusmäärusest tuleb välja võtta kõik, mis on seadusega dubleeritud või seadusega vastuolus (nt mõistete osas). Kui kohalik omavalitsus soovib kehtestada uusi reegleid, siis sõltub kehtestatava normi sisust, kas selle sätestamine uuena ehitusmäärusena on võimalik.

Suund ehitusmääruste muutmiseks peaks olema selline, et teatud aja jooksul täiendatakse olemasolevat üldplaneeringut nende ehituslike tingimustega, mis on seni olnud ehitusmäärustes. Menetluse või pädevuse jaotust käsitlevad normid sätestataks aga haldusesisese aktiga. See tähendab, et ehitusmäärused võiksid järk järgult pigem hakata kaduma.

Vastus:

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lõike 4 kohaselt tuleb enne 30.06.2015 algatatud detailplaneeringute menetlus lõpetada kolme aasta jooksul planeerimisseaduse jõustumisest ehk 1. juuliks 2018.  Tähtaeg ühildub planeerimisseaduse § 139 lõikes 2 sätestatud detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse tähtajaga, mis on samuti kolm aastat detailplaneeringu algatamisest arvates. Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib lk 179 kolme aastase tähtaja sätestamise kohta järgmist: „Nimetatud aja möödudes peab kohalik omavalitsus tegema detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse. Tähtaja kehtestamine aitab tagada, et detailplaneeringute koostamine toimuks mõistliku aja jooksul ega jääks venima.“

Menetluse lõpetamine tähendab, et kohaliku omavalitsuse üksusel tuleb võtta vastu otsus, kas detailplaneering kehtestada või mitte. Seega ei tähenda sätte sõnastus, et detailplaneering tuleb ilmtingimata kehtestada. Detailplaneeringu koostamise lõpetamisel võib tugineda ka menetluse lõpetamise sätetele planeerimisseaduse § 129, milles on välja toodud, et planeeringu koostamise korraldaja võib otsustada detailplaneeringu koostamise lõpetamise, kui koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus, sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks halduslepingu sõlmimisest, või kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks või detailplaneeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise, koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna. Eeltoodu ei eelda detailplaneeringu algatamise otsuse kehtetuks tunnistamist.

Vastus:

Vastavalt kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lõikele 2 koosneb planeering planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Kuna tegemist on üldosa sättega, siis kehtib see ka kõigi varem koostatud planeeringute kohta. Sarnane säte oli olemas ka varasemalt kehtinud seadustes. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) §-le 2 jäid kõik ka eelnevate seaduste alusel koostatud planeeringud kehtima.

Aja jooksul on planeeringu menetluse ja sisunõuded veidi muutunud – uuenenud ja täpsustunud. Mõnikord tuleb planeeringutes ette kahjuks ka vigu. Õiguspärase haldusaktiga õiguspäraselt kehtima hakanud planeering kehtib vaatamata tema muudele puudustele. Seega juhul, kui on planeeringudokumentides viga – näiteks sama asja kohta on seletuskirjas üks number ja joonisel teine – siis tuleb uurida konkreetset planeeringut. Kuna planeering on ühe maatüki kohta koostatud terviklik ruumilahendus, siis tuleb vaadata läbi ülejäänud planeeringu dokumendid, nendes sisalduvad teised maakasutus- ja ehitustingimused. Analüüsima peab, kumb number sobib ülejäänud planeeringuga paremini kokku. Ehk siis välja peab selgitama, mis oli haldusakti väljaandja algne mõte.

Planeerimisseaduse tegemisel eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tõlgendamisel tuleks lähtuda joonisest, aga tähele tuleb panna, et joonise eelistamise põhjusena märgitakse, et „tulevikus saab just see aluseks planeeringute infosüsteemi kannete tegemisel“ (vt seletuskiri lk 16). Juhul, kui planeering on koostatud sel ajal, kui infosüsteemi kandmine polnud mõttes, siis ei saa ka lugeda joonise eelistamist põhjendatuks.

Seega tuleb planeeringu elluviimisel alati lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest. Kui tarvis, tuleb lünga täitmisel või vea parandamisel lugeda ka (kättesaadavuse korral) planeeringulahenduse vaheversioone ja kooskõlastamise dokumente. Kindlasti tuleb tähele panna, milline versioon on avalikustatud. Ja võib olla kõige tähtsam on tähele panna, et planeering oleks teistele isikutele oluliste riiveteta elluviidav, st erinevaid huvisid maksimaalselt arvestav.

Akti väljaandjal ehk planeeringu kehtestajal on õigus öelda, kuidas on “õige” akti lugeda. Tõlgenduse alusel saab lünki täita. Vigase planeeringu puhul võib selguse huvides korrigeerida planeeringut nii, et vastavalt PlanS §-le 140 tunnistatakse planeering osaliselt kehtetuks.

Vastus:

Vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) §-le 92 tuleb kohalike omavalitsuste volikogudel vaadata üldplaneeringud üle iga viie aasta tagant. Eelkõige on üldplaneeringu ülevaatust tarvis kohalikule omavalitsusele endale selleks, et selgitada välja, kas üldplaneering vastab kohaliku omavalitsuse arengu kontseptsioonile ja on kaasaegne. Ülevaatamise eesmärk on selgitada, kas kindla ajaperioodi arengud on vastavuses planeeringus kavandatuga ning sellest lähtuvalt hinnata, millised on planeeringu edasise elluviimise võimalused. Lisaks tuleb esitada kokkuvõte üldplaneeringu ülevaatamise tulemusest kuue kuu jooksul ka riigihalduse ministrile.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi EhSRS) § 5 kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel vaadata üldplaneeringud üle hiljemalt 2018. aasta 1. jaanuariks. Selline seaduse sõnastus sai loodud varem, enne kui otsustati teha haldusterritoriaalse korralduse muutmine ehk haldusreform. Reformi käigus 2/3 omavalitsusi ühinesid või liitusid, 1/3 omavalitsustest jäid samadesse piiridesse. Kohalike omavalitsuste volikogude valimised toimusid 2017. aasta sügisel ja uued kohalike omavalitsuste volikogud ja valitsused said paika aastavahetuseks.

2017. aasta juunis võttis riigikogu vastu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse ja teiste haldusreformi elluviimisega seotud seaduste muutmise seaduse, millega otsustati muuta EhSRS §-i 5. Muudatustega sätestati, et haldusreformi raames ühinenud kohalike omavalitsuste üldplaneeringud vaatab haldusterritoriaalse korralduse muutmise tulemusena moodustunud kohaliku omavalitsuse üksus üle hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks (vt alates 1.01.2018 kehtiva EhSRS redaktsiooni § 5 lg 1¹).  Need kohalikud omavalitsused, kes ei ühinenud ega liitunud, pidid oma kehtestatud üldplaneeringud üle vaatama hiljemalt 2018. aasta 1. jaanuariks.

Edaspidi hakkab kehtestatud üldplaneeringu ülevaatamine toimuma iga viie aasta tagant ja selle ülevaatamise kohustuse tähtaja kulgemine algab 2018. aasta 1. juulil (vt alates 1.01.2018 kehtiva EhSRS redaktsiooni § 5 lg 1²) ja selle kokkuvõte tuleb esitada valdkonna eest vastutavalt ministrile ehk riigihalduse ministrile (vt alates 1.01.2018 kehtiva PlanS  redaktsiooni § 92 lg 1).

Vastus:

Vastavalt planeerimisseaduse § 6 punktile 10 on planeerija kas

1. geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega isik või
2. vastutava spetsialisti taseme – arhitektuuri või maastikuarhitektuuri – kutsetunnistusega isik või
3. isik, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse.

Seda sätet tuleb vaadata koosmõjus planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja tagab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki, et planeeringu koostab planeerija, kes on

1. asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega isik või
2. vastava kutsega isik.

Vastavalt arhitekti, maastikuarhitekti ja ruumilise keskkonna planeerija kutsestandarditele võivad nimetatud kutset omavad isikud koostada planeeringuid. Seega kui esitada taotlus kutse saamiseks vastavale kutsekomisjonile, siis otsustab kutsekomisjon, kas haridus ja/või kogemus on piisavad, et saada vastav kutse.

Planeeringu kvaliteedi peab tagama planeerimisalase tegevuse korraldaja – üld- ja detailplaneeringute puhul kohalik omavalitsus -, seega tuleb just temal hinnata, kas isikul on vastav kõrgharidus või omab ta nõutud kutset. Planeerimisalase tegevuse korraldajal tuleb hinnata planeeringu liigist ja eesmärgist lähtuvalt, kas isiku haridus ja kogemus on piisavad, et konkreetset planeeringut koostada.

Vastus:

Planeerija definitsioon on toodud planeerimisseaduse § 6 punktis 10. Selleks, et isik loetaks planeerijaks, on tarvis, et ta vastaks ühele kolmest kriteeriumist.

Esiteks loetakse planeerijaks isik, kes on saanud geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrghariduse. Seega piisab kooli lõpetamise diplomist. Kogemuse piisavust hindab planeerimisalase tegevuse korraldaja.

Teiseks võib isikul olla vastutava spetsialisti taseme kutsetunnistus. See tähendab seda, et kui isik sõltumata nõutud haridusest ja selle tasemest on saanud arhitekti või maastikuarhitekti volitatud 7. taseme kutse (geograafidel kutse andmist ei toimu), siis need isikud loetakse vastavaks planeerijale esitatud nõuetele. Nõutud haridust ja töökogemust hinnatakse kutse välja andmisel.

Arhitekti kutse taotlemisest: http://www.arhliit.ee/kutse_andmine/kval_andmine/

Maastikuarhitekti kutsest: http://www.maastikuarhitekt.ee/liit/kutsetunnistus/tutvustus

Kolmandaks võib isik olla taotlenud ruumilise keskkonna planeerija kutse Eesti Planeerijate Ühingust. Ka sel juhul omab haridus tähtsust kutse taotlemisel https://www.planeerijad.ee/ruumilise-keskkonna-planeerija-kutse-andja/ ja seda hindab vastav komisjon.

Oluline on planeerija definitsiooni lugeda koos planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja (üld- ja detailplaneeringute puhul kohalik omavalitsus) tagab, et planeeringu koostab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki

• asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või
• vastava kutsega isik.

Piisav töökogemus omab erilist tähtsust nende puhul, kellel pole vastavat kutset, sest kutse andmisel on töökogemus juba arvesse võetud.

Vastus:

Planeerija definitsioon on toodud planeerimisseaduse § 6 punktis 10. Selleks, et isik loetaks planeerijaks, on tarvis, et ta vastaks ühele kolmest kriteeriumist:

• geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega isik või
• vastutava spetsialisti taseme – arhitektuuri või maastikuarhitektuuri – kutsetunnistusega isik või
• isik, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse.

Seda sätet tuleb vaadata koosmõjus planeerimisseaduse § 4 lõikega 5, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja tagab arvestades planeeringu liiki ja eesmärki, et planeeringu koostab planeerija, kes on

• asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega isik või
• vastava kutsega isik.

Kogu regulatsiooni sätestamise eesmärk olnud tagada planeeringute kvaliteet: kui planeeringut koostab pädev isik, võib eeldada ka planeeringu ja planeerimise kvaliteeti. See on üks kvaliteedinõuetest, neid leidub planeerimisseaduses veelgi. Mida ühelt planeerijalt nõutakse, seda saab lugeda ruumilise keskkonna planeerija kutsestandardist: http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/kutsestandardid/10424926.

Need isikud, kellel kutset pole, peavad tõestama, et neil on geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri ehk asjakohase eriala magistritasemele vastav kõrgharidus. Seega peab tal olema ette näidata kooli lõpetamise diplom. Lisaks hindab planeerimisalase tegevuse korraldaja, kas isikul on ka piisav töökogemus. Seega tuleb üld- ja detailplaneeringute puhul kohalikul omavalitsusel hinnata planeeringu liigist ja eesmärgist lähtuvalt, kas isiku haridus ja kogemus on piisavad, et konkreetset planeeringut koostada või konkreetsel töökohal töötada. Kui planeerija pädevus pole tagatud, võib see osutuda oluliseks veaks planeeringu koostamisel.

Planeerijaks olemise nõue on täidetud ka juhul, kui isik on taotlenud ruumilise keskkonna planeerija kutse Planeerijate Ühingust. Sel juhul omavad nii haridus kui kogemus tähtsust kutse taotlemisel: http://planeerijad.ee/kutse/. Lisaks ruumilise keskkonna planeerija kutse saanutele on õigus planeeringuid koostada ka arhitekti ja maastikuarhitekti vastava taseme kutse saanud isikutel. Sarnaselt hindavad isiku haridust ja kogemust kutse andmisel ka Arhitektide Liit ja Maastikuarhitektide Liit. Seepärast ei pea kohalik omavalitsus vastava kutse olemasolul enam ise uuesti planeeringu koostaja või koostamise korraldaja haridustaset ega kogemust hindama.

Kõik kutse saanud isikud on Kutsekoja kodulehelt leitavad. Kutsete register asub siin: http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/valjastatudkutsed.

Planeerimisseaduse § 96 lg 4 kohaselt määratakse eriplaneeringu algatamisel muuhulgas ka teadaoleva planeeringuala asukoht ja selle suurus, sealhulgas planeeringuala piir. On mitmeid põhjusi, miks planeeringuala on vaja kindlaks määrata. Üks põhjusi on, et üldsus saaks teada, millisele alale kavatsetakse maakasutus- ja ehitustingimused kehtestada. Planeeringuala piir on vajalik kindlaks määrata ka selleks, et isikud, kelle õigusi planeeringu kehtestamise otsus tulevikus mõjutama hakkab (vt PlanS §  99 lg 2) ehk üldjuhul maaomanikud, teaksid, kas nad on planeeringusse kaasatud (nn kolmandad isikud). Oluline on planeeringuala piir ka neile, kes omavad huvisid seoses konkreetse planeeringuga (vt PlanS § 99 lg 3): planeering võib seada tingimusi ka töö- või elukohale (kinnisasja omamata) või olla muud moodi oluliseks elukorralduse muutjaks. Seega on väga oluline, et planeeringu algatamisest alates oleks teada, milline on planeeringuala: konkreetne maa-ala, mille kohta koostatakse terviklik ruumilahendus ja määratakse kindlaks maakasutus- ja ehitustingimused (vt PlanS § 3 lg 1).

Kui eriplaneeringu koostamise käigus on selgunud vajadus planeeringuala piiride ja suuruse muutmiseks, on oluline see muudatus võimalikult kiiresti vastava menetlustoiminguga fikseerida ja anda sellest teada nagu planeeringu algatamisestki. Planeeringuala laiendust tuleb käsitleda planeeringu ja KSH materjalides, sh laienduse osas tuleb samuti hinnata planeeringu elluviimisega kaasnevaid keskkonnamõjusid.

Oluline on, et edaspidiste tegevuste ja teavituste juures oleks planeeringuala muutmisele kindlasti tähelepanu juhitud. Selguse huvides tuleb ala laiendamine tuua selgelt välja ka seisukohtade/kooskõlastuste küsimisel ning planeeringulahenduse avalikustamisel ning sellest teavitamisel. Planeeringuala laiendamisel tuleb tähele panna, et laieneda võib ka puudutatud isikute (nt maaomanike) ring. Kui toimub asukoha eelvaliku otsuse tegemine, tuleb tuua asjaolu välja ka eelnõus/otsuses. 

Juhime tähelepanu, et planeeringuala piiri fikseerimist ja sellest teada andmist alles asukoha eelvaliku otsuse tegemise faasis ei ole päris õige. Planeeringuala muudatus tuleb sisse kanda ning sellest teavitada varem. Vastasel juhul tekib küsimus, et millistes piirides tehtud planeering on saanud kooskõlastused ning kas kõiki puudutatud isikuid on planeeringulahendusse nõuetekohaselt kaasatud. Kui piiri muutmine fikseeritakse alles vastuvõtmisel, võiks eeldada, et enne seda lahendati eriplaneeringu ülesandeid algselt kavandatud planeeringualal. Võib ka juhtuda, et planeeringuala piiri muudatus on nii ulatuslik ja oluline või muutub oluliselt planeeringuala eesmärk seoses piiri muutmisega, et on tarvis planeeringu menetlust alustada algusest peale ja teha uus algatamine. Selle kaalutlusotsuse saab teha kohalik omavalitsus.

PlanS § 56 lõikes 1 on toodud maakonnaplaneeringuga (MP) lahendatavad ülesanded, millest nähtub, et olulise ruumilise mõjuga ehitise (ORME) asukoha valimine ei ole otseselt maakonnaplaneeringu ülesanne. PlanS § 56 lõike 2 kohaselt lähtutakse maakonnaplaneeringus lahendatavate ülesannete otsustamisel maakonna ruumilistest vajadustest ja planeeringu eesmärgist. Seega PlanS kohaselt ei ole ORME asukoha planeerimine maakonnaplaneeringu ülesanne, mistõttu vaid ORME kavandamise tõttu ei ole MP muutmiseks ettepaneku tegemine  ilmtingimata vajalik. Küll tuleb hinnata, kas MP-s ORME alal kavandatu peale ORME rajamist veel aja- ja asjakohane on. Vastasel juhul tuleb siiski teha ettepanek MP muutmiseks.

Küll aga on PlanS § 75 lõike 1 punkti 4 kohaselt üheks üldplaneeringu ülesandeks ORME asukoha valimine. Samuti sätestab PlanS § 95 lõige 82, et tuuleparki kavandav kohaliku omavalitsuse eriplaneering (KOV EP) võib põhjendatud juhul sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmine on põhjendatud juhul, kui üldplaneeringu kehtestamise järgselt on muutunud või kehtestatud õigusaktid, samuti kui on ilmnenud uued faktilised asjaolud, mis üldplaneeringu kehtestamise ajal välistasid tuuleparkide rajamise võimalikkuse kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumil või selle osal. Ühtlasi on PlanS § 122 lõikes 3 toodud säte, mille kohaselt kantakse KOV EP-ga kavandatud ehitise asukoht varem kehtestatud üldplaneeringusse 30 päeva jooksul KOV EP kehtestamisest arvates.  

Seega on KOV EP-ga ORME asukoha valimise puhul tegemist üldplaneeringu muudatusega, mis tuleb EP kehtestamise järgselt kanda üldplaneeringusse. Üldplaneeringu muutmise ettepanek peab sisalduma juba asukoha eelvaliku eelnõus kuivõrd mõningatel juhtudel kehtestatakse KOV EP asukoha eelvalikuotsuse alusel.

Kas vaja algatada REP?

PlanS § 27 lg 2 näeb ette, et riigi eriplaneering tuleb koostada riigi territooriumi või selle osa kohta mh kõrgepingeliini alates pingest 110 kilovolti rajamiseks, kui selle asukoha valiku või toimimise vastu on suur riiklik või rahvusvaheline huvi. REP koostatakse eelkõige olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamiseks ja maakonnaüleste huvide väljendamiseks.

Seega riigi eriplaneeringu algatamisettepanekul tuleb vaadata: kas kavandatav liin läbib mitut maakonda ja kas tegemist suure riikliku või rahvusvahelise huviga. Kindlasti on tegemist suure riikliku huviga, kui riik ise planeeringu taotlejaks.

Kas projekteerimistingimused on nõutavad?

Ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus.

EhS § 83 lõige 1 sätestab, et projekteerimistingimused on nõutavad kui:
 1) sideehitise puhul uue liinirajatise ehitusprojekti koostamiseks;
 2) mitut kinnisasja läbiva uue elektripaigaldise rajamiseks või
 3) olemasoleva elektripaigaldise nimipinge suurendamiseks 110 kilovoldini ja üle selle.

EhS § 83 lõikes 2  on täpsustatud, et projekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks või kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering. Seega EhS § 26 ja § 83 koosmõjust tuleneb, et tegemist on olulise avaliku huviga rajatisega. Projekteerimistingimused on seega reeglina nõutavad.

Kas ainult projekteerimistingimuste andmine on võimalik?

EhS § 26 lõike 3 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse mh:
  1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi;
  2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või   avaliku huviga;
  3) üldplaneeringus määratud tingimusi

PlanS § 75 lg 1 sätestab üldplaneeringu ülesanded:
3) tehnovõrkude ja -rajatiste üldise asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
18) planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste määramine

Seega peab üldplaneeringus olema määratud tehnovõrkude ja rajatiste üldine asukoht ja tingimused vastavalt, et nende alusel oleks võimalik anda projekteerimistingimused. Kui seda määratud ei ole, puudub alus projekteerimistingimuste väljastamiseks (vt EhS § 26 lg 3 p 3).

Mida 110 kV liini taotluse esitamisel kontrollida?

1.  Kas alal on kehtiv detailplaneering, mida see ette näeb?
– Kui alal on kehtiv detailplaneering ja taotluses vastuolu detailplaneeringuga puudub, siis ei ole projekteerimistingimused vajalikud. Ehitusluba on aga nõutav.
– Kui alal on kehtiv detailplaneering olemas, kuid taotlus on sellega vastuolus, siis on vajalik detailplaneeringut muuta, koostades alale uue detailplaneeringu või kui võimalik, siis detailplaneering kehtetuks tunnistada.

2. Mida näeb ette üldplaneering.
– kui taotlus on vastavuses üldplaneeringuga ning selles on antud tingimused elektriliini rajamiseks, siis on võimalik väljastada projekteerimistingimused ja ehitusluba.
– kui taotlus on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga, siis tuleb koostada detailplaneering, millega tehakse ettepanek üldplaneeringu muutmiseks ning hiljem detailplaneeringu alusel väljastada ehitusluba.

3. Kas ja mida näeb ette maakonnaplaneering
–  tuleb kindlaks teha kas maakonnaplaneeringust tulenevad täiendavad nõuded, näiteks, et 110 kV liini rajamiseks on vajalik koostada planeering (sh, mis liiki planeering)?
– kui maakonnaplaneeringust tuleneb planeeringu koostamise nõue, siis kas see nõue võib olla juba täidetud (üld- või detailplaneering on juba koostatud)?

Servituudi puhul on tegemist asjaõigusega, mida reguleerib asjaõigusseadus. Asjaõigusseaduse § 148 lõige 2 kohaselt on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, kinnisasja osaks mille piiridest ta väljub eeldusel, et kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 lubama. Viidatud lõige 2 näeb ette, et kui ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Reaalservituudi sisu määratakse poole kokkuleppel, mistõttu on servituudi seadmiseks vajalik leppida kokku kinnisasja omanikuga, kelle kinnisasjale labad ulatuvad. Samas märgime, et tegemist on eraõigusliku küsimusega, millele vastamine ei ole ruumilise planeerimise osakonna pädevuses. Küll aga oskavad selles küsimuses täpsemalt informatsiooni anda notarid, samuti Justiitsministeerium, kelle vastutusalas on asjaõigusseadus ja sellega seonduva selgitamine.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 05.06.2015 määruse nr 57 nr „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 7 kohaselt on rajatisealune pind rajatise maapealse osa ja maa-aluse osa projektsioon horisontaaltasapinnal. Arvestades, et ka tuuliku labad on osa ehitisest (rajatisest), siis vastavalt Kliimaministeeriumi poolt antud selgitusele peaks tuuliku labade alune pind (ehitise olemuslikud osad) jääma krundi hoonestusala piiridesse.

Maaparandusseaduse  § 47 lg 3-6 näevad ette, et:
(3) Maaparandussüsteemi maa-alal on keelatud tekitada üleujutust.
(4)  Kuivendusvõrgu maa-alusesse torustikku (drenaaž) on keelatud juhtida heit- ja sademevett ning muud vett, mis pärineb väljastpoolt drenaaži maa-ala, kui selleks puudub Põllumajandus- ja Toiduameti luba.
(5) Drenaaži maa-alal on keelatud immutada heitvett ja sinna on keelatud rajada istandust, kui selleks puudub Põllumajandus- ja Toiduameti luba.
(6) Drenaaži maa-ala maakasutus ei tohi kahjustada drenaaži.

Seega tuleneb maaparandusseadusest, et juhul, kui tuulikulabad ei kahjusta drenaaži maa-ala maakasutust on üle ulatumine lubatud. See aga ei välista muudest seadustest tulenevate nõuete täitmist (nt servituutide seadmine vm).

Maaparandussüsteemi kasutusotstarbe lõppenuks lugemisele kohaldub Maaparandusseaduse §  54. Maaparandussüsteemi kasutusotstarve loetakse lõppenuks, kui maaparandussüsteem on iganenud või lagunenud või muul põhjusel kaotanud olulise osa oma toimimisvõimest või kui kasutusotstarbe lõppenuks lugemise vajadus tuleneb avalikust huvist. Maaparandussüsteemi omanik esitab Põllumajandus- ja Toiduametile (PTA) maaparandussüsteemi kasutusotstarbe lõppenuks lugemise taotluse. Põllumajandus- ja Toiduamet kontrollib kohapeal taotluse põhjendatust ning et teiste  maaparandussüsteemi toimimine ei saaks kahjustatud. Üldjuhul jäetakse eesvool toimima või ümber ehitatakse maaparandussüsteemi mingi osa (pigem erand suured taristu projektid).  Eesvool, kui eesvoolu toimimisest sõltub teisel kinnisasjal paikneva maaparandussüsteemi reguleeriva võrgu toimimine. Samuti kui kinnisasjal paikneb reguleeriv võrk ja kinnisasja sihtotstarvet muudetakse selliselt, et maa ei ole enam maatulundusmaa, loetakse maaparandussüsteemi kasutusotstarve sellel kinnisasjal lõppenuks ning maaparandussüsteemide registrisse ja kitsenduste kaardile tehakse asjakohane muudatus.

Katastriüksusele sihtotstarbe määramist reguleerib maakatastriseadus, mille §18² lõike 2 kohaselt ei või katastriüksusele määrata maatulundusmaa sihtotstarbega samaaegselt elamumaa ega jäätmehoidla maa sihtotstarvet, kuid otseselt ei tulene sealt keeldu määrata korraga maatulundusmaa ja tootmismaa sihtotstarvet. Samas näeb maakatastriseaduse § 18 lõige 2 ette, et ühele katastriüksusele määratakse kuni kolm sihtotstarvet viieprotsendilise täpsusega. Eeltoodust tuleneb, et kui tuuliku ja sellega seotud rajatistega hõlmatav maa on 5% täpsusesse ulatuv ala, siis tuleb ka sellele katastriüksusele määrata nö liitsihtotstarve. Selgitame, et sihtotstarbe määrajaks on maakatastri seaduse kohaselt kohalik omavalitsus, kes peab määrama sihtotstarbe kaalutlusõiguse alusel arvestades seaduses ettenähtut. Seega on selles küsimuses täpsemate selgituste saamiseks võimalik konsulteerida kohaliku omavalitsusega.

Planeerimismenetluse puhul on tegemist haldusmenetlusega, mida reguleerib haldusmenetluse seadus. Viimasest tulenevad ka konkreetsed nõuded taotlusele. Kuna planeerimisseadus selles osas mingeid erisusi ette ei näe, kohalduvad seega üldised haldusmenetluse nõuded taotlusele ja selle muutmisele. Taotluse muutmist haldusmenetluse seadus küll otsesõnu ei reguleeri, kuid haldusmenetluse seaduse käsiraamatus on taotluse muutmise võimalusi selgitatud (lk 139-140). 

Kohalikul omavalitsusel tuleb hinnata taotluse muutmise ulatust otsustamaks, kas esineb vajadus uue taotluse esitamiseks. Juhul kui ala laiendataks, võib laiendatud alal arendamise osas olla huvilisi, kellel eelnevalt avalikustatud ala osas arendushuvi puudus. Planeerimisseadus näeb ette ka esitatud taotluse avalikustamise nõude. Seega kui taotlust muudetakse oluliselt, on asjakohane see ka uuesti avalikustada.

KOV EP kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima viie aasta möödumisel kehtestamisest arvates (PlanS § 122 lg 4).

PlanS § 6 p 11 kohaselt on planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Seega ellu viimata planeeringu alusel ei ole tehtud elluviimiseks vajalikke toiminguid: nt pole moodustatud planeeringujärgseid katastriüksusi või pole muudetud katastri sihtotstarvet, pole välja antud ehitusluba, isegi projekteerima pole asutud. Samas võib planeeringu elluviimine toimuda ka ilma avaliku võimu otsese sekkumiseta: nt juhul, kui planeeringu alale soovitakse rajada nn vaba ehitustegevuse alusel planeeringu eesmärgile vastavaid ehitisi. Seetõttu saab öelda, et elluviimisele pole asutud sellisel juhul, kus avalikul võimul pole teada kindlat informatsiooni, et planeeringu lahenduse kohaselt oleks midagi tehtud.

PlanS § 97 sätestab juhud, millal KOV EP võib lõpetada:

• Kui koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus. KOV EP koostamise käigus võib näiteks selguda, et KOV EP on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga, ilmnevad ülekaalukad avaliku huvi aspektid (vt lisainfot siit) või võivad osutuda takistavaks mõned loodus-, muinsus- või muud kaitselised aspektid.
• Kui planeeringu koostamise eesmärk muutub koostamise käigus. Planeeringu koostamise käigus võib planeeringu eesmärk muutuda tulenevalt ilmnenud asjaoludest. Näiteks kavandatava ehitise maht võib muutuda sedavõrd, et tegemist pole enam ORME objektiga – kaubanduskeskust, mis algselt kavandatu brutopinnaga üle 20 000 m², on võimalik rajada mahus alla 20 000 m² tulenevalt näiteks arheoloogilistest või looduskaitselistest leidudest). Samuti võib ehitis muutuda ka oma iseloomult – kaubanduskeskuse asemel soovitakse rajada tehnoparki või tootmiskompleksi, mis pole ORME objekt.
• Kui planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise, koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Juhime tähelepanu, et tegemist on avatatud loeteluga. Põhjendatud vajadusel on võimalik lõpetada menetluse ka teistsugustel juhtudel motiveerides piisavalt otsust ja järgides KOV EP menetluse lõpetamise sätteid.

Hoonestusala ja ehitusõigus (sh ehitusalune pind) on krundi atribuudid (planeerimisseadus § 6 punktid 5 ja 8 ning § 126 lõige 4 ), mis eksisteerivad ainult planeeringulahenduse ellu viimisel.

Detailplaneeringu ülesandeks on mh planeeringuala kruntideks jaotamine (planeerimisseadus § 126 lõige 1).  Samas lõikes nimetatud asjakohased ülesanded tuleb lahendada ka kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu raames (PlanS § 111 lõige 1). Kui detailplaneeringuga krunt määratakse, on see katastriüksuse moodustamise aluseks (PlanS § 126 lõige 6). Planeerimisseadusest ei tulene aga kohustust katastriüksust planeeringu elluviimiseks ilmtingimata moodustada – see on praktikas tekkinud, mitte seadusest tulenev nõue. Kuna detailplaneering loob planeeringuale ruumilise terviklahenduse, saab planeeringus kokku leppida millistel tingimustel tulevikus maa-ala kasutama ning ehitisi ehitama hakatakse.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 05.06.2015 määruse nr 57 nr „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 7 kohaselt on  rajatisealune pind rajatise maapealse osa ja maa-aluse osa projektsioon horisontaaltasapinnal.

Detailplaneeringus või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus ära näidatud kruntidest teistsuguste katastriüksuste moodustamine üldjuhul võimalik ei ole (erandi võimalusele viitab Riigikohtu lahend 3-20-952). Seega, kui pärast planeeringu kehtestamist tekib siiski vajadus kinnistuste jagamiseks või liitmiseks ja sellest tulenevalt katastriüksuse piiride muutmiseks, tuleb lähtuda õigusaktides ettenähtud nõuetest, sh planeeringus määratud krundi piiridest.

Kuivõrd planeering on olemuselt omandiülene, ei ole oluline mitmel olemasoleval katastriüksusel krunt paikneb või kellele krunt kuulub. Omandiõiguse küsimustes tuleb lähtuda asjaõigusseadusest, mitte planeerimisseadusest või ehitusseadustikust. Asjaõigusseaduse § 148 lõige 2 kohaselt on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, kinnisasja osaks mille piiridest ta väljub eeldusel, et kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 lubama. Viimasel juhul on naaberkinnisasja omanikul ka õigus nõuda tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Sealjuures sätestab kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lõige 2 mis juhtudel kinnisasja ei omandata või seatakse sellele sundvaldus (avalik eesmärk saavutatav teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või on avaliku eesmärgi saavutamiseks otstarbekam seada sundvaldus).

Tuulikuid on elektri põhivõrgu liitumispunktiga võimalik tehniliselt ühendada nii õhuliini kui ka maakaabliga. Need on aga oma olemuselt, kaasneva mõju ning tulenevate kitsenduste ulatuste tõttu erinevad rajatised.

Maakaabli ruumivajadus ja kaitsevöönd on võrreldes õhuliiniga oluliselt väiksem, sellel puudub eraldiseisva rajatisena ka oluline mõju planeerimisseaduse § 6 punkt 13 tähenduses ning üldjuhul ka oluline keskkonnamõju. Samuti ei laiene maakaablile ehituskeeluvöönd. Seetõttu oleme seisukohal, et tuuleparki põhivõrguga ühendava maakaabli kavandamisel (erinevalt õhuliinist) võib kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus anda lahenduse üldisemas täpsusastmes ja ühendus ei pea jääma terviklikult eriplaneeringu alale.

Tuulepargi põhivõrguga ühendamisel maakaabliga on eriplaneeringu seletuskirjas vajalik määrata, et ühendus kavandatakse maakaabliga ning projekti koostamise aluseks väljastatakse eraldi projekteerimistingimused. Kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu detailse lahenduse koostamisel vajavad planeeringu seletuskirjas täpsustamist võimalikud liitumispunktid ja ühenduskoridorid, arvestamist vajavad kitsendused ja projekteerimise põhimõtted. Oluline on selgitada ühenduse kavandamise võimalusi ja teisi lahendust mõjutavaid ning arvestamist vajavaid asjaolusid, millega projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb arvestada. Kui kõige otstarbekamaks osutub ühenduse kavandamine naaberomavalitsuse territooriumile ja maakaabliga, siis on vajalik seletuskirjas tuua välja ka asjakohased põhjendused. Selguse huvides on soovitatav kajastada võimalikud ühendused ka skemaatilise joonisena.

Tuulepargi maakaabli kavandamiseks projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb eelkõige lähtuda ehitusseadustikus sätestatust (vt § 83 lg 1 p 2, § 32 p 2 ja 9). Tegevus ei tohi olla vastuolus üldplaneeringuga. Kui üldplaneeringus on seatud täiendavad tingimused sellise maakaabli rajamiseks, tuleb neist lähtuda. Kui konkreetseid tingimusi pole seatud, tuleb jälgida, et tegevus poleks üldiselt üldplaneeringuga vastuolus. Samuti tasub märkida, et projekteerimistingimustega ei saa täpsustada riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga.

Planeeringuga saab ehitisi ja maakasutust planeerida vaid planeeringualale, mistõttu tuleb tuulepargi ühendamist põhivõrguga käsitleda planeeringu elluviimise kavas, andes tingimused planeeringu elluviimiseks planeeringu mõjuala kohta. Kui põhivõrguga ühendus peaks jääma teise kohaliku omavalitsuse territooriumile. Koostöös naaberomavalitsusega tuleb kokku leppida tegevused planeeringu elluviimiseks, tuuleparki põhivõrguga ühendava maakaabli kavandamisel võib eriplaneeringu lahenduse anda üldisemas täpsusastmes ja ühendus ei pea jääma terviklikult eriplaneeringu alale. Tagatud peab olema planeeringu terviklikkus ja elluviidavus tulevikus, milleks tuleb vajalikke tegevusi käsitleda juba planeeringu koostamise käigus, nähes selleks ette vajalikke tingimusi või sõlmides kokkuleppeid.

Nii üldplaneeringu (PlanS § 74 lg 3) ka KOV EP (PlanS § 95 lg 4) puhul on tegemist ehitamise aluseks oleva planeeringuga, mille alusel võib kitsendusi seada.

Põhiseaduse § 32 lõike 1 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Sama paragrahvi teine lõige näeb ette, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Eeltoodust tuleneb, et omandipõhiõiguse piiramine saab toimuda ainult üldistes huvides. Seega tuleb KOV EP koostamisel arvestada, et kitsenduse seadmine on võimalik vaid üldiste ehk avalike huvide kaitse tagamiseks, mis peab olema põhjendatud. Samas võib kitsenduste seadmise vajadus tekkida näiteks olukorras, kus ORME ehitamisega kaasnevad kitsendused (nt lennuvälja maandumisraja kõrguspiirangupinnad), mis hõlmab naaber kinnisomandit ja mille tagajärjel ei saa omanik kinnisasja enam senisel otstarbel kas osaliselt või täies ulatuses kasutada. 

Riigikohus on asjas 3-4-1-25-11 leidnud, et teatud juhtudel on ka PS § 32 lõikes 2 sätestatud omandikitsenduste korral kinnisasja omanikel põhiseadusest tulenev õigus saada kitsenduste talumiskohustuse eest mõistlikku hüvitist. Asjas 3-3-1-69-09 on Riigikohus tõdenud, et hüvitise maksmise kohustus on juhul, kui omandipõhiõiguse riive on sedavõrd intensiivne, et ei ole võimalik leida mõistlikku tasakaalu üldiste ja üksikisikute huvide vahel.

Arvestades eeltoodut, tuleb kitsenduse seadmise kaalumisel ja hindamisel (kas kitsendusega võib kaasneda hüvitamise kohustus) igakordselt konkreetse juhtumi asjaolusid hinnata ning esmalt veenduda ning seejärel selgelt põhjendada, et kitsenduse seadmine on vajalik avalike huvide tagamiseks. Samuti tuleb välja selgitada, kas kitsendus on proportsionaalne, millised on selle tagajärjed omanikule ja kas sellest tulenevalt on hüvitise maksmine nõutav või mitte. Juhul, kui kitsenduste tulemusena muutub kinnistu kasutamine võimatuks, tuleb lähtuda kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS). KAHOS § 2 lg 1 näeb ette, et kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja omandamine üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või sundvõõrandatakse, kui omanikuga kokkulepet ei saavutata. Seega olukorras, kus KOV EP kehtestamise tagajärjel ei saa kinnistu omanik oma kinnistut enam eesmärgipäraselt kasutada tuleb kohalikul omavalitsusel kui planeeringu kehtestajal kinnisasi omandada kas kokkuleppel kinnistu omanikuga või kokkuleppe mitte saavutamisel rakendada kinnisasja sundvõõrandamist.

Planeerimisseaduse § 122 lõige 2 sätestab, et kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kehtestamisega peatub kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga hõlmatud planeeringualal varem kehtestatud kohaliku omavalitsuse eriplaneering ja detailplaneering või nende osa. Peatunud kehtivusega planeeringutega hõlmatud alal asendab kohaliku omavalitsuse eriplaneering peatunud kehtivusega planeeringuid. Seega ei ole otstarbekas samaaegselt samas asukohas kahe eriplaneeringu menetlemine, kuna uue eriplaneeringu kehtestamisel peatub sama ala osas varasemalt kehtestatud eriplaneering. Küsimusele, kas on võimalik samaaegselt koostada sama olulise ruumilise mõjuga ehitise kavandamiseks mitut erinevat kohaliku omavalitsuse eriplaneeringut, leiab vastuse siit.

Vastus:

Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise erinõuded on sätestatud planeerimisseaduse § 142. Nimetatud paragrahvi lõige 8 sätestab, et kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, teeb kohalik omavalitsus 30 päeva jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist muudatuse üldplaneeringusse.

Üldplaneeringusse muudatuse tegemine sõltub muudatusest. Muudatus võib kajastuda nii seletuskirjas tekstiliselt kui joonisel graafiliselt. Muudatus võib olla mingi osa

1. üldplaneeringust välja jätmine või
2. üldplaneeringusse lisamine või
3. olemasoleva teksti või graafilise osa asendamine.

Kuna PlanS § 142 lg 7 näeb ette, et kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, kuulub detailplaneeringu koosseisu üldplaneeringu teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek, siis peab kohalik omavalitsus üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut koostades olema sellele muudatusele juba mõelnud. Mõistlik on lisada detailplaneeringu koostamise käigus juba planeeringu koosseisu muudetud seletuskirja või joonise osa ettepanek, et selle üldplaneeringusse sisse viimine oleks pärast detailplaneeringu kehtestamist lihtsam.

Vastus:

Planeerimisseadus näeb ette erineva menetluse juhul, kui detailplaneering koostatakse kooskõlas üldplaneeringuga ja kui detailplaneering muudab üldplaneeringu põhilahendust. Viimasel juhul sätestab PlanS § 142 lg 2, et üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisele kohaldatakse üldplaneeringu koostamisele ettenähtud menetlust.

Kuna menetluse alguseks loetakse algatamise otsust, siis peab menetluse erisus olema väljaloetav juba algatamise otsusest. Näiteks seisneb nende erinevate algatamiste puhul erinevus juba kasvõi selles, kes võib üldse algatamise otsuse teha (üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul vastavalt PlanS § 77 ainult kohaliku omavalitsuse volikogu).

Juhul, kui üldplaneeringu muutmise vajadus selgub planeeringu koostamise käigus, tuleb kohalikul omavalitsusel otsustada, kas minna tagasi päris menetluse algusesse või on erandjuhtumitel võimalik jätkata detailplaneeringu koostamist üldplaneeringu reeglite järgi uut algatamist tegemata. Viimasel juhul peavad kindlasti olema lõppkokkuvõttes täidetud kõik üldplaneeringu menetlusele ette nähtud nõuded (seal hulgas ka planeeringule lähteseisukohtade koostamine ja neile ettepanekute küsimine).

Juhul, kui algselt üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamiseks või planeeringu koostamise tellimiseks on detailplaneeringust huvitatud isikuga sõlmitud PlanS § 130 kohane haldusleping, tuleb üldplaneeringu muutmise vajaduse selgumisel haldusleping lõpetada (vt PlanS § 130 lg 5).

Vastus:

Aiamaja mõiste ei ole defineeritud. Ehitise kasutamise otstarvete loetelu järgi kuulub aiamaja elamute alla, täpsemalt ühe korteriga elamute klassi ja selle kood on 11103. Seega saame suvilat ja aiamaja vaadelda ehitusseadustiku lisas 1 toodud tabelis lahtrist “Elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone”. Antud tabeli kohaselt on üle 60 m² ehitusaluse pinnaga ja üle 5 m kõrgute hoonete ehitamiseks vajalik ehitusluba. Planeerimisseadus näeb § 125 lõikes 1 ette, et linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes on vajalik ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks või üle 33% laiendamiseks vajalik koostada detailplaneering. Seega on sellise hoone püstitamine või laiendamine üle 33% loetud detailplaneeringu koostamise kohustusega tegevuseks.

Elamu juurde kuuluvad reeglina abihooned. Kui abihooned on väiksemad ehitusloakohustuslikkuse nõudest (alla 60 m² ehitusaluse pinnaga ja alla 5 m kõrge), siis puudub nende rajamiseks (ehitamiseks) ka detailplaneeringu kohustus. Detailplaneeringust tuleb lähtuda siis, kui detailplaneering on koostatud ja selles on toodud tingimused/nõuded ka abihoonete rajamisele. Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 4 on detailplaneering olemasolul ehitusprojekti koostamise alus.

Planeerimisseadus näeb ette, et suurt tähelepanu tuleb pöörata planeeringute elluviidavusele ja lahenduse terviklikkusele. Aiamajade ja suvilapiirkonnad on kindlasti üks selliseid piirkondi, mis on planeeringuliselt vaja lahendada terviklikult, sest need piirkonnad ei ole kavandatud ega kohandatud aastaringseks elamiseks. Samuti võib linna territooriumil veel terviklikult detailplaneeringutega katmata aladel tõusetuda küsimus elluviimises – kuidas ikkagi hakatakse neid elamuid ehitama/kasutama. Nendele küsimustele vastuse saamiseks peab kohalik omavalitsus kaaluma mitte ainult ühe krundi kohta detailplaneeringu algatamist, vaid peab ette nägema kogu ala lahendusvariandid.

Vastus:

Planeerimine on avalik haldusmenetlus, mis lõpeb haldusotsusega, tavaliselt detailplaneeringu kehtestamise otsusega. Üheks oluliseks planeerimismenetlust iseloomustavaks tingimuseks on väga lai kaalutlusruum – meil ei ole keskkonna kujundamiseks ühte ja ainsat lahendust, vaid meil on alati valikute paljusus – seega peab valik olema alati motiveeritud –  kõiki otsustusi peab põhjendama.

Planeerimismenetluses on võimalik alati tagasi pöörduda eelmiste etappide juurde, kui ilmnevad mõned uued varem läbi kaalumata asjaolud. Kui näiteks kooskõlastamisel ilmneb, et mõni oluline nüanss on jäänud arvestamata, siis peab minema tagasi koostamise etappi ja seejärel uuesti kooskõlastamise etappi. Kuna planeeringu koostamisel on vaid üks kindel otsus ja see on menetlust lõpetav haldusotsus – kehtestamine või kehtestamata jätmine või menetluse pooleli jätmine – siis ülejäänud etapid – lähteseisukohad, arvamuse küsimised, kooskõlastamised jne – on haldustoimingud. Iga eelneva etapi läbimine on küll vajalik, et jõuda järgmisesse, kuid eelmise etapi tulemused võib alati üle vaadata ja ümber otsustada. Seega võib kohalik omavalitsus nii lähteseisukohti korrigeerida kui ka muid uusi tingimusi nõuda. Algatamisel ei ole teada, milline saab olema planeerimise menetlus ja lõppotsus.

Planeerimisseadus sätestab detailplaneeringu ülesannetes nii liikluskorralduse põhimõtete määramise kui ka servituudi seadmise vajaduse märkimise. Vastavad ülesanded on kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduses (nn vana PlanS) § 9 lg 2 punktid 4 ja 13 ning alates 1.07.2015 kehtivas planeerimisseaduses (PlanS) § 126 lg 1 punktid 7 ja 17. Ühtegi ülesannet ei saa vaadata eraldiseisvana, näiteks servituudi seadmise nõuet lahus üldistest liikluskorralduslikest nõuetest. Liikluskorraldus on üldine liiklemise skeem ja see seab tingimused, kuidas tagada vajalikud juurdepääsud ja lahendada liikumine nii kergliikluse kui ka autoliikluse seisukohast. Põhjendatud liiklusskeem võib olla aluseks ka nõuetel, mida algselt planeeringut algatades ette ei suudetud näha.

Lisaks konkreetsetele ülesannetele peab kohalik omavalitsus detailplaneeringut koostades järgima, et planeering oleks ka tulevikus elluviidav (vt nt PlanS § 3 lg 5), sest pole mõtet teha planeeringut, mida ei saa või ei taheta ellu viia. Seetõttu tulenevalt konkreetse planeeringu vajadustest ja põhjendustest, võib kohalik omavalitsus nõuda lisakinnitusi, et planeeringut saab ja seda ka hakatakse tulevikus ellu viima. Seega lasub kohalikul omavalitsusel alati kaalutluskohustus, kus tuleb analüüsida planeeringu võimalikku elluviidavust ka juurdepääsu(de) seisukohast. Kui tahta olla kindel, et detailplaneeringus näidatud juurdepääsuõigus on elluviidav ja hakkab praktikas toimima, võib kohalik omavalitsus nõuda notariaalse kokkuleppe sõlmimist juba enne detailplaneeringu kehtestamist eeldusel, et sellest on varasemas planeerimise protsessis osapooli teavitatud. Kuna kinnistute omanikud võivad vahetuda, ei pruugi planeeringu elluviidavus olla tagatud, kui juurdepääs on vaid servituudi vajadusena näidatud. Teatud juhtudel on mõistlik servituudi seadmine siiski eelnevalt notariaalselt kokku leppida. Kuna mainite, et eskiislahenduses on viidatud servituudi vajaduse määramisele, siis enne detailplaneeringu vastuvõtmist võib kohalik omavalitsus nõuda ka selle kohta notariaalse kokkuleppe sõlmimist või notariaalse eelkokkuleppe sõlmimist, milles on viidatud kokkuleppe sõlmimise kohustusele enne detailplaneeringu kehtestamist. Samas võib juurdepääsuõigust taotleda ka kohtu kaudu vastavalt asjaõigusseaduse §-le 156 sõltumata teise omaniku nõusolekust, kui kinnisasjale juurdepääs puudub.

Haldusmenetlust s.h planeerimismenetlust on võimalik pooleli jätta, kui selguvad olulised asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus. PlanS § 129 lg 1 punkt 1 näeb ühe võimalusena ette planeeringu koostamise protsess katkestada ka siis, kui selgub planeeringu elluviidavuse võimatus. Seda, kas konkreetne planeering on elluviidav ka siis, kui servituudi leping jäetakse sõlmimata, saab kaalutlusotsuse alusel otsustada vaid kohalik omavalitsus. Kindlasti ei saa sellist praktikat lugeda tavapäraseks, kuid kohalik omavalitsus saab teha planeeringu pooleli jätmise kohta põhjendatud haldusotsuse, millega lõpetatakse planeeringu koostamine planeeringut kehtestamata.

Kui planeeringust huvitatud isik ei ole selle otsusega nõus, on isikul võimalik haldusotsuse tühistamiseks pöörduda halduskohtusse. Iga planeering on ainulaadne sõltuvalt oma ajast ja kohast, kuid juhime tähelepanu, et Riigikohus on teinud sarnases situatsioonis otsuse nr 3-3-1-78-12 ühe Tallinnas koostatud detailplaneeringu kohta, mis jäeti kehtestamata just põhjendusel, et planeeringu koostamise ajal ei sõlmitud juurdepääsutee servituuti ning seetõttu puudus elluviimise osas õiguskindlus.

Vastus:

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on reguleeritud planeerimisseaduse § 140. Nimetatud paragrahvi lõike 1 punkt 2 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Seega on nii kinnistu omaniku kui ka kohaliku omavalitsuse enda soovil kehtetuks tunnistamine võimalik vaid kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel. Kui kehtetuks tunnistamine toimub kohaliku omavalitsuse soovil ning eeldades, et kehtetuks tunnistamise otsus on põhjendatud ning et nõudeid haldusmenetlusele ja haldusaktile ei ole rikutud (tegemist on õiguspärase haldusaktiga), on kinnistu omanikul hüvitamise alusena asjakohane käsitleda riigivastutuse seaduse § 16, kus on sätestatud õiguspärase haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamine. Selle paragrahvi järgi võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses.

Planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkt 1 sätestab ühe olulise eeldusena detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ka selle, et detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Vastavalt planeerimisseaduse § 6 punktile 11 on planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel maakorralduslike ja ehitusseadusest tulenevate toimingute tegemist. Kui detailplaneeringu rakendamiseks on juba tõestatult kulutusi tehtud, siis võib kehtetuks tunnistamisega kaasneda kohalikule omavalitsusele ka nende kulutuste kompenseerimine.

Vastus:

Kehtiv planeerimisseadus (edaspidi PlanS) kasutab § 126 lõike 4 punktis 3 mõistet „ehitisealune pind“, mida planeerimisseaduses defineeritud ei ole. Küll on mõiste defineeritud ehitusseadustiku alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri määruses nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, mille § 19 lg 1 kohaselt on ehitisealune pind hoonealune pind või rajatisealune pind.

PlanS kohaselt määratakse ehitusloa kohustuslike hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind detailplaneeringus ehitusõiguse ühe osana (vt PlanS § 126 lg 4). Kuna detailplaneeringu koostamine on üldreeglina nõutav ehitusloa kohustuslike ehitiste rajamiseks (vt PlanS § 125 lõiked 1 ja 2), saab eeldada, et ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste pinda detailplaneeringus määratud ehitisealuse pinna hulka arvestama ei pea. Kui planeeringu koostaja soovib keelata krundile ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitamist, tuleb seda detailplaneeringus konkreetselt sätestada.

Vastus:

Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse §-le 2 kehtivad kõik seni kehtinud planeeringud ka edaspidi nii kaua, kuni pole neid kehtetuks tunnistatud või koostatud uut sama liigi planeeringut. Seega saame öelda, et mõlemad planeeringud kehtivad sõltumata sellest, kas see oli kellegi tahe või viga.

Eesti planeerimise süsteem näeb ette, et kui maa-ala kohta on koostatud detailsem planeering, siis see on eelistatud. Planeerimisseaduse § 124 lõige 4 sätestab, et detailplaneering on olemasolul ehitusprojekti koostamise aluseks. Planeerimisseaduse § 126 lõige 6 lisab, et kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus.

Vastus:

Detailplaneeringu ülesannete loetelus on planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lõikes 1 nimetatud punktis 5 ehitise ehituslike tingimuste määramine ning punktis 6 ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine. Ka on ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõikes 4 nimetatud nii arhitektuurilised, ehituslikud kui kujunduslikud nõuded ühe projekteerimistingimustes määratava ülesandena.

PlanS § 6 punktis 2 on arhitektuurilised tingimused defineeritud kui tingimused, mis on esitatud eelkõige ehitise ruumilisele terviklahendusele. Kujunduslikud tingimused käsitlevad PlanS § 6 punkti 3 kohaselt ehitise detaile. Seega on nii arhitektuurilised kui kujunduslikud tingimused eelkõige konkreetse ehitise välimusele, ehitusmaterjalidele, ehitise detailidele, värvivalikule esitatavad tingimused. Tingimuste määramine peab olema põhjendatud. Kohalikul omavalitsusel on võimalus vastavad tingimused määrata, kuid ta ei ole kohustatud seda tegema. Eelkõige on arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määratlemine asjakohane miljööväärtusega aladel.

Planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et ehitise ehituslikud tingimused on eelkõige ehitise konstruktsiooni ja selle eripära käsitlevad nõuded, mis lähtuvad ehitisele esitatavatest nõuetest. Ehitisele esitatavad nõuded on sätestatud EhS § 11 lõikes 2. Eelkõige põhinevad nimetatud nõuded Euroopa Parlamendi ja nõukogu ehitustoodete määruse nr 305/2011 lisale, mis sisustab ehitisele esitatavad nõuded seoses mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsusega, tuleohutusega, hügieeni, tervise ja keskkonnaga, ehitise kasutamise ohutuse ja juurdepääsuga, kaitsega müra eest, energiasäästlikkuse ja -tõhususega ning loodusvarade säästva kasutamisega. Samuti on EhS § 11 lõikes 4 sätestatud volitusnorm nimetatud tingimuste sisustamiseks, näiteks on koostatud eraldi määrus ehitise tuleohutusnõuete kohta.

Lisaks määruses 305/2011 sisustatud nõuetele, on EhS § 11 lõikesse 2 lisatud nõuded puuetega inimeste erivajadustele, ehitise toimivusele, koostoimimisvõimele ja ühilduvusele, kasutusotstarbele vastavale kasutamisele ja korrashoiule ning ehitise ja selle asukoha märgistamisele. PlanS-i kontekstis on oluline silmas pidada, et planeeringutes vastavate nõuete käsitlemisel peab nõuete määratlemiseks olema seaduslik alus. See tähendab, et kaalutluse tulemusena seatud nõue peab tuginema kas EhS-le või mõnele alamaktile. Igal konkreetsel juhul otsustab kohalik omavalitsus, kas ja milliseid ehituslikke nõudeid on vaja määrata ning kuidas neid detailplaneeringus kajastada.

Seega tuleb ehituslike nõuete sisustamisel pöörduda EhS poole, mille eelnõu juurde koostatud seletuskiri lisab veel, et ehituslik tingimus käsitleb konkreetse ehitise spetsiifikat. Näiteks, kuidas ja millest on ehitis tehtud. Eelkõige võib ehituslik tingimus olla seotud ehituslike konstruktsiooniga – kuidas ehitis püsti püsib ja kuidas seda on ohutu kasutada. Ehituslik võib olla ka nõue, et hoonet on võimalik valmisdetailidest kokku panna.

Vastus:

Uues 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduses ei ole sarnast sätet nagu oli kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduses § 12 lõige 3¹ informatsioonitahvli või -teatise vähemalt kuuks ajaks nähtavale kohale panemise kohta. Kohalikul omavalitsusel ei ole enam kohustust sellist infot planeeringualale üles panna.

Vastus:

Planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lõike1 punkt 1 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima.

Planeeringu kehtetuks tunnistamiseks on vaja põhjendatud otsust. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 64 lõigetele 2 ja 3 otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Tegemist on mitteammendava loeteluga, olenevalt konkreetsest olukorrast võib kaalumisele tulla veel täiendavaid asjaolusid.

PlanS § 140 lg 1 punkti 1 kohaselt on üheks oluliseks asjaoluks see, kas planeeringut on asutud ellu viima. Planeeringu elluviimine on PlanS § 6 punktis 11 sätestatud kui tegevus, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne. Elluviimata planeeringu alusel ei ole tehtud elluviimiseks vajalikke toiminguid: nt pole moodustatud planeeringujärgseid katastriüksusi või pole muudetud katastri sihtotstarvet, pole välja antud ehitusluba, isegi projekteerima pole asutud. Seega eeldatakse, et avalikul võimul pole teada mingit informatsiooni, et planeeringus sätestatut soovitakse realiseerida. Kehtetuks tunnistamise menetlust nimetatud paragrahvi lõike 1 punkti 1 alusel võib alustada siis, kui avalikul võimul puudub igasugune info, et mingeidki detailplaneeringukohaseid toiminguid oleks tehtud.

Vastus:

Alates 1.07.2015 kehtib uus planeerimisseadus, mis mu hulgas loetleb § 4 lõikes 2 üles planeerimisalase tegevuse korraldaja ülesanded. Ühe ülesandena on märgitud ka planeeringu koostamise korraldamine. Planeerimisseaduse mõistes tuleb eristada planeerimisalase tegevuse korraldamist ja planeeringu koostamise korraldamist. Nii planeerimisalase tegevuse korraldamine kui ka planeeringu koostamise korraldamine on oma olemuselt avaliku võimu ülesanded. Planeeringu koostamise korraldamine on planeerimisalase tegevuse osa, mis sisaldab endas konkreetse planeeringu koostamise ettevalmistamist, tööprotsessi kavandamist, juhtimist ning läbiviimist kuni kehtestamiseni haldusorgani konkreetse ametiasutuse (ametniku/ametnike) poolt, kellele planeerimisalast tegevust korraldav haldusorgan (valitsusasutus või kohaliku omavalitsuse üksus) on selle ülesandeks teinud.

Planeerimisalase tegevuse korraldamine hõlmab endas konkreetse planeeringu koostamise korraldamist, mis omakorda koosneb nii planeeringu koostamisest kui ka koostamise käigus vastavate menetlustoimingute tegemisest. Oluline on, et erinevalt menetlustoimingute tegemisest võib detailplaneeringute puhul teatud juhtudel koostamisest huvitatud isikule anda planeeringu koostamise või koostamise tellimise üle sõlmides selleks halduslepingu (planeerimisseadus § 130). Detailplaneeringu koostamise korraldamine jääb seejuures ikkagi haldusorgani ülesandeks.

Planeeringu koostamise korraldamise ülesande ulatus sõltub haldusorgani ametiasutuse töökorraldusest. Juhime tähelepanu sellele, et nii koostamisel kui koostamise tellimisel peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tagama, et planeeringu koostab asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki (planeerimisseadus § 4 lg 5).

Ka kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse § 10 lõike 8 kohaselt koosnes planeeringu koostamise korraldamine kolmest punktist: 1) planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine; 2) planeeringu koostamise juhtimine; 3) kõigi planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine. Seega võib öelda, et järjepidevalt on planeeringu koostamise korraldamine planeeringut koostava haldusorgani ülesanne, mis täpsemalt tuleb sisustada haldusorganil endal.

Vastus:

Ehitusseadustikuga on ette nähtud, et teatud ehitised kuuluvad vaba ehitustegevuse alla – selle jaoks pole tarvis saada ehitusluba ega ehitusteatist. Vaba ehitustegevus ei tähenda, et see on reegliteta ehitamine. Kõiki erinevate seadustega seatud tingimusi tuleb alati täita ja selleks on seatud ka erinevatele haldusorganitele ehitusjärelevalve õigus. Nt tuleohutusnõudeid peab ehitamisel täitma ka juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. Seega ei tähenda vaba ehitustegevus mitte reeglitest vaba ehitamist (ehitan, kuhu tahan, nt tuleohutuskujasse), vaid seda, et ehitise jaoks ei ole tarvis taotleda ehitusluba/ehitusteatist. Kuna kohalik omavalitsus ei kontrolli selliste ehitiste väljaandmist eelnevalt projektist lähtuvalt, siis vastutab kõigi seaduses toodud nõuete täitmise eest omanik ise. Kohalik omavalitsus ja teised kontrollivad organid saavad teha järelkontrolli. Ehitustegevus peab olema kooskõlas planeeringutega.

Planeerimisseaduses (PlanS) on iga planeeringuliigi juures toodud ära ülesanded, mida selle planeeringuga saab lahendada. Detailplaneeringu peab tegema aladel ja juhtudel, mis on toodud PlanS § 125 lõigetes 1 ja 2. Kõige levinum on nõuda detailplaneeringu koostamist juhul, kui soovitakse ehitusloakohustuslikku hoonet püstitada või laiendada tihedalt asustatud alal. Detailplaneeringu ülesanded on toodud PlanS § 126, mille lõike 1 punktis 21 on toodud võimalus põhjendatud juhul seada nendele ehitistele tingimusi, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav. Seega ei saa detailplaneeringus määratava krundi ehitusõiguse (vt PlanS § 126 lg 1 punkt 3) ja krundi hoonestusala (vt PlanS § 126 lg 1 punkt 2) sisse kuuluda detailplaneeringukohustuseta hooned ja rajatised. Nendele saab seada eraldi tingimusi ning vaid põhjendatud juhul. Kui tegemist on enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringuga, siis nendes planeeringutes määratud väikeste ehitiste ehitamise kohta saab lugeda KKK teemast “Planeerimisseaduse rakendamine” küsimuse “Kas alla 20 m2 suuruste hoonete ehitamist sai enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringuga reguleerida?” vastusest.

 

Vastus:

Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Kohalik omavalitsus algatab planeeringu kas oma vajadustest lähtuvalt või huvitatud isikult taotluse saamisel. Üldreeglina sätestab planeerimisseadus, et detailplaneeringud algatab kohaliku omavalitsuse üksus. Kohaliku omavalituse korralduse seadus sätestab, et üksusena käsitletakse kohaliku omavalituse volikogu, kes võib soovi korral ülesannete lahendamise delegeerida valla- või linnavalitsusele. Kui aga volikogu ei delegeeri, siis on see tema enda ülesanne. Volikogu võib delegeerida nii kõik planeerimisega seotud ülesanded, mis pole otseselt volikogu pädevuses, aga ta võib teha ka valiku.

Kui seaduses on sätestatud, et algatamine (vt nt planeerimisseaduse § 125 lg 3) või detailplaneeringu kehtestamine (vt nt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33) on volikogu ainupäevuses, siis ei ole lubatud ülesande delegeerimine. Samuti pole lubatud detailplaneeringu algatamise delegeerimine volikogu poolt valitsusele juhul, kui detailplaneeringu koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine (vt planeerimisseaduse § 124 lg 7) või kui detailplaneering sisaldab üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut (vt planeerimisseaduse § 142), sest nende detailplaneeringute menetlemisel lähtutakse üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud nõuetest.

Vastus:

Detailplaneeringu osaline kehtestamine on erandlik olukord. Osalisel kehtestamisel peab kehtestatav osa olema iseseisvalt (ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu osata) elluviidav ja olulised mõjud leevendatud.

Planeerimisseadus näeb osalise detailplaneeringu kehtestamise võimaluse ette vaid seoses heakskiidu andmisega (vt planeerimisseadus § 138 lg 6). See säte on seadusesse lisatud pigem soovist reguleerida heakskiidu andja õigusi sellise ettepaneku tegemiseks, mitte kohaliku omavalitsuse enda õigust jagada haldusotsuse tegemine mitmeks osaks või kehtestada vaid osa menetletud detailplaneeringust. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 52 lõikele 1 saab kohalik omavalitsus lahendada asja osaliselt (osahaldusakt). Seega on kohalikul omavalitsusel endal õigus vajadusel otsustada, kas kehtestada planeering osade kaupa. Teiseks võimaluseks on korrigeerida enne kehtestamist planeeringuala piiri ja kehtestada vaid see territoriaalne osa planeeringust, mis on mõistlik ja vajalik.

Igal juhul peab kohalik omavalitsus otsustama, kas kordab eelnevalt juba tehtud menetlustoiminguid või mitte ja kui kordab, siis millises ulatuses. Kehtestamisele saadetava planeeringu (või selle osa) põhilahendus peab olema läbinud kõik nõutud menetlusetapid.

Sarnast osade kaupa kehtestamise võimalust on oma 3. detsembri 2012. aasata kohtulahendis käsitlenud punktis 13 ka Riigikohus  lahendis 3-3-1-47-12. Kohtulahend on tehtud küll enne 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse sätetele viidates, aga sarnased põhimõtted ja sätted sisalduvad ka kehtivas planeerimisseaduses.

Planeeringu kehtestamise selguse huvides tuleb osalisel kehtestamisel kindlasti otsuse motiveerivas osas selgitada ja põhjendada, miks selline otsus tehakse. Kindlasti tuleb puudutada teemat, et osaline kehtestamine lähtub sellest, et planeeringu põhilahendus on terviklikult lahendatud juba esimese osa kehtestamisel. Vajadusel saab teise osaga edasi töötada ja ka see kehtestada.

Tihti arvatakse osaliseks kehtestamiseks ka see, et planeeringu koostamise käigus piirid muutuvad. Seda aga ei saa osaliseks kehtestamiseks lugeda siis, kui piiride muutus on toimunud enne kooskõlastamist ja avalikustamist. Sarnasele küsimusele oleme vastanud juba ka küsimuses: Kui detailplaneeringu menetluse käigus planeeringuala piirid ja suurus muutuvad, kas on vajalik teha uus algatamine või on võimalik muutust kajastada näiteks detailplaneeringu vastuvõtmisel?

Vastus:

Uue 1.07.2015 kehtima hakanud planeerimisseaduse järgi ei ole puhtalt katastriüksuse jagamiseks enam vaja koostada detailplaneeringut. Seega ei ole katastriüksuste jagamine/liitmine/muutmine detailplaneeringu koostamise kohustus (detailplaneeringu koostamise kohustus on toodud planeerimisseaduse § 125 lõigetes 1 ja 2), kui ei soovita anda/muuta ehitusõigusi ehitusloakohustusliku hoone puhul.

Katastriüksuse piiride jagamist, samuti liitmist ja muutmist, saab käsitleda uue katastriüksuse moodustamisena. Katastriüksuse moodustamist reguleerib maakatastriseadus, mis määratleb kohaliku omavalitsuse rolli katastriüksusele sihtotstarbe määrajana.

Juhul, kui detailplaneeringu koostamise kohustust ei ole, siis vastavalt maakatastriseaduse § 18 lõikele 1 määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe. Samas, kui detailplaneering on olemas, tuleb sellest lähtuda, sest vastavalt planeerimisseaduse § 126 lõikele 6 on detailplaneeringus määratud krunt katastriüksuse moodustamise alus.