3-23-2528

Riigikohtu halduskolleegiumi 30.04.2026 kohtuotsus haldusasjas nr 3-23-2528

Vaidluse all oli Viimsi Vallavalitsuse otsus tunnistada kehtetuks 15 aastat tagasi kehtestatud detailplaneering, mida ei oldud senini ellu viidud.

Peamised tähelepanekud:

1. detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine omaniku tahte vastaselt riivab üldjuhul oluliselt omandipõhiõigust ja selleks peavad olema kaalukad põhjused;
2. detailplaneeringu kehtestamise menetluses on omaniku poolt alles taotletav kasutusviis põhimõtteliselt omandipõhiõiguse kaitsealas. Juba kehtivate seadusjärgsete kitsenduste (eespool p 14) tõttu aga ei saa omanik nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt omanikule meelepärase kasutusviisi määramist ehk dikteerida planeeringulahendust;
3. detailplaneering annab krundi ehitusõiguse ja muude tingimuste ulatuses maaomanikule märksa kindlama positsiooni. See on üldplaneeringus ette nähtud maakasutuse juhtotstarbega võrreldes oluliselt konkreetsemalt määratletud ja tugevamini kaitstud (RKHKo 3-21-1370/35, p 21);
4. omanikule soodsa detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist peab reeglina õigustama märksa kaalukamad põhjused kui need, millest piisaks omaniku poolt taotletud detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks. Kui detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine toob kaasa märkimisväärse omandipõhiõiguse riive, ei saa seda üldjuhul põhjendada pelgalt poliitilise eelistuse muutusega;
5. PlanS § 140 lõike 1 punkti 1 eesmärk on ennekõike piirata maaomaniku võimalust esitada ellu viimata detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele vastuväiteid, tuginedes õigustatud ootusele;
6. arendaja tegevuse aktiveerumine pärast viieaastase tähtaja möödumist ei lõpeta omavalitsusüksuse õigust tugineda PlanS § 140 lõike 1 punktile 1. Arendaja ei saa eeldada, et kohalik omavalitsusüksus ei kohalda PlanS § 140 lõike 1 punkti 1, kui arendaja asub planeeringut ellu viima pärast selles punktis sätestatud tingimuste saabumist, eriti kui elluviimine toimub omavalitsusüksust eelnevalt teavitamata. Siiski peab omavalitsusüksus selle sätte kohaldamise kaalumisel võtma arvesse kaebaja hilisema tegevusega seotud asjaolusid (viivituse põhjused, tegevuse ulatus, omavalitsusüksuse eelnev teavitamine planeeringu elluviimisele asumisest, kokkulepped arendaja ja omavalitsusüksuse vahel jne);
7. detailplaneeringu õiguskorrast kõrvaldamine ei saa olla iseseisev eesmärk. See on vahend, mida peab õigustama tegelik või vähemalt tõenäoline ning mingilgi määral piiritletud vajadus. PlanS § 140 lõike 1 punkt 1 ei ole imperatiivne norm. Pikka aega tagasi kehtestatud planeeringu kehtima jätmine ei ole iseenesest ega eelduslikult vastuolus seaduse sätte ega mõttega. PlanS § 140 lõike 1 punkti 1 rakendamisel tuleb põhjendada planeeringu kehtetuks tunnistamist kui omandipõhiõigusesse sekkumist, mitte planeeringu jõusse jätmist. Sellist omandipõhiõigusesse sekkumist ei saa õigustada täiesti sisustamata ja pelgalt hüpoteetiline vajadus uue planeeringu järele;
8. piisav põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks omaniku tahte vastaselt PlanS § 140 lõike 1 punkti 1 alusel ei saa eramaal olla avaliku huvi raugemine detailplaneeringu elluviimise vastu;
9. omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt (PS § 32 lõike 2 kolmas lause), kuid see ei tähenda, et omandipõhiõiguse teostamist peab õigustama avalik huvi.