Mida silmas pidada lepingu sõlmimisel huvitatud isikuga ehitusprojekti koostamise aluseks oleva planeeringu tellimise kulude kandmiseks?

PlanS § 4 lg 2¹ annab võimaluse planeeringu koostamise korraldajale sõlmida leping huvitatud isikuga ehitusprojekti koostamise aluseks oleva planeeringu tellimise ja sama paragrahvi lõike 2 punktis 5 nimetatud mõjude hindamise kulude kandmiseks. See tähendab, et planeeringu koostamise korraldajal on õigus valida, kas ta maksab planeeringu koostamise ja mõjude hindamise, sh keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimisega seotud kulud ise või sõlmib planeeringu koostamisest huvitatud isikuga lepingu vastavate kulude kandmiseks.

PlanS § 4 lõikes 2¹ nimetatud lepinguga ei anta huvitatud isikule üle ühtegi haldusülesannet. Kõik toimingud ja otsused planeerimismenetluses, sh hangete läbiviimine, kooskõlastamine, kaasamine jms, tuleb läbi viia planeeringu koostamise korraldajal. Lepinguga on võimalik üle anda üksnes planeeringu ja selle mõjude hindamise tellimise rahastamine.

PlanS kohaselt otsustab planeeringu koostamise korraldaja iga planeeringu algatamisel, kas ta koostab planeeringu ise või tellib selle koostamise. Esimesel juhul koostab planeeringu näiteks mõni kohaliku omavalitsuse või riigiasutuse ametnik. Planeeringu koostamise tellimise korral viiakse vajadusel läbi hange (vt ka soovitusi planeeringuhangete läbiviimiseks) ning sõlmitakse pädeva planeerijaga leping planeeringu koostamiseks. PlanS § 4 lõike 5 kohaselt tagab planeerimisalase tegevuse korraldaja, et planeeringu koostab asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (edaspidi planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki. Kui planeerimismenetluses viiakse läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine, siis peab keskkonnamõju hindama või keskkonnamõju hindamist juhtima keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses sätestatud nõuetele vastav juhtekspert.

Kui planeeringu koostamise korraldaja otsustab, et koostab planeeringu ja mõjude hindamise ise, kasutades selleks näiteks oma ametnikke, siis ei ole planeeringu ja mõjude hindamise kulusid huvitatud isikule võimalik üle anda. Kui planeeringu koostamise korraldaja otsustab planeeringu koostamise ja/või mõjude hindamise konsultatsiooniteenusena sisse osta, on planeeringu koostamise ja mõjude hindamise kulude katmine võimalik üle anda huvitatud isikule. Kummalgi juhul ei ole võimalik planeeringu menetluskulude kandmine huvitatud isiku poolt.

Planeeringu koostamise tellimise üleandmisel tuleb silmas pidada, et tegemist on võlaõigusliku lepinguga, mitte PlanS § 130 reguleeritud halduslepinguga. PlanS § 130 lõike 1 järgi võib planeerimisalase tegevuse korraldaja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu planeeringu koostamise või planeeringu koostamise tellimise üleandmiseks. Juhud, millal detailplaneeringu koostamise või koostamise tellimise ei või huvitatud isikule üle anda, on toodud PlanS § 130 lõikes 2. Halduslepingu sõlmimine tähendab, et kohalik omavalitsus annab detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle enda ülesande – koostada planeering või sõlmida leping planeeringu koostamiseks näiteks mõne konsultatsiooniettevõttega (st, et planeeringu tellijaks on huvitatud isik).

Rahastamist ei käsitleta haldusülesandena, mistõttu ei ole ka planeeringu koostamise tellimise rahastamise lepingu näol tegu mitte halduslepinguga, vaid võlaõigusliku lepinguga. Kõik toimingud, otsused, hanked jm peab planeeringu koostamisel läbi viima ikkagi planeeringu koostamise korraldaja.

Lisaks on võimalik poolte omavahelisel kokkuleppel kulude jaotamine planeeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isiku vahel. Vajadus kulude jaotamiseks võib ilmneda nt olukordades, kus planeeringu koostamisel on mõistlik lahendada ka mõni kohaliku omavalitsuse tarbeks rajatava ehitise kavandamine, kui see ehitis ei ole otseselt seotud huvitatud isiku kavandatava tegevusega. Lepingu sõlmimise otsustamisel tuleb kindlasti lähtuda ka võrdse kohtlemise printsiibist – kui varem on näiteks tootmishoonet kavandava planeeringu koostamise rahastamine antud lepinguga üle arendajale, tuleks seda teha igakordselt, kui tootmishoone kavandamine ei ole otseselt kohaliku omavalitsuse huvides ja omavalitsuse enda algatus.

Kokkuvõtvalt peab planeeringu koostamise korraldaja rahastamise lepingu ettevalmistamisel veenduma, et planeeringu rahastamine ei mõjuta planeeringu sisulisi kaalutlusi. Mingil juhul ei saa planeeringu koostamise korraldaja võtta lepinguga kohustust planeering vastu võtta või kehtestada – vastav kaalutluskohustus tuleneb korraldajale vaid seadustest; samuti tuleb vältida lepingupunkte, mis võiksid seada ohtu planeeringuotsuse objektiivsuse.