Kas detailplaneeringus saab osaliselt kehtetuks tunnistada üht tingimust, näiteks hoonestusala?
Vastus:
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on sätestatud planeerimisseaduse (PlanS) § 140, mille kohaselt on võimalik detailplaneering ka osaliselt kehtetuks tunnistada.
Planeerimisseadus ei sätesta reegleid, millises osas võib detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistada, seega on kohalikule omavalitsusele jäetud ulatuslik kaalutlusruum. PlanS § 140 lg 2 lisab, et osaliselt võib detailplaneeringu kehtetuks tunnistada juhul, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine ka pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kehtetuks tunnistamisel tuleb analüüsida, kuidas hakatakse planeeringut ellu viima kui osa planeeringust enam ei kehti. Mõeldud ei ole mitte ainult osa maa-alast, vaid kehtetuks saab tunnistada ka näiteks mingi tingimuse, mis antud ajahetkel pole enam asjakohane või mida ei saa enam ellu viia. Seega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tegemist kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, mida tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2). Seega peavad kehtetuks tunnistamise otsuses (või mahukuse tõttu mõnes teises avalikult kättesaadavas dokumendis) olema kirjas nii olulised asjaolud (nt detailplaneeringulahenduse kirjeldus, muutused ajas ja elluviimise võimalused tulevikus) kui ka põhjus, miks detailplaneeringut (osaliselt) kehtetuks tunnistatakse.
Märgime, et vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 4 on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus. Seega tuleks kehtetuks tunnistamise otsuses analüüsida, millised on võimalused koostada detailplaneeringukohaseid ehitusprojekte, kui osa detailplaneeringust on kehtetuks tunnistatud. Millised on hoone asukohale seatud tingimused juhul, kui hoonestusala ei ole detailplaneeringus märgitud. Analüüsima peab, milline oli kehtestamise hetkel õiguslik regulatsioon ehk milliseid tingimusi planeeringult eeldati (kui näiteks hoonestusala määramine polnudki nõutav, siis ei ole selle puudumine probleemiks; samas juhul, kui hoonestusala oli nõutav, tuleb analüüsida, millised on tingimused juhul, kui hoonestusala pole märgitud). Küsima peab, kas hoonestusala puudumine võib viidata ehitusõigusega lubatud hoonete rajamise võimatusele? Vastavalt PlanS § 6 punktile 5 on krundi hoonestusala defineeritud kui krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Juhul, kui krundi hoonestusala kehtetuks tunnistada, siis pole enam seda osa krundist, kuhu võiks ehitusõigusega hooneid ehitada. Näiteks tee- ja tänavamaa krundil ei ole märgitud krundi hoonestusala ja sellest võib järeldada, et sinna hooneid ei rajata. Ilma hoonestusalata krundil ei eeldata ehitusõiguse olemasolu.
Kokkuvõtvalt ei ole planeerimisseaduse § 126 lõike 1 punktides 1-5 seatud tingimuste kehtetuks tunnistamine tavapärane ja eeldab täpsemat üldplaneeringut. Ennekõike vaja kaaluda avalikke huve detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ning erilist tähelepanu tuleb pöörata sellele, kas kehtetuks tunnistamiseks esineb ülekaalukas avalik huvi. Olukorrad, kus tingimuse kehtetuks tunnistamine, ja veel eriti niivõrd olulise tingimuse, teenib just erahuvi (kinnistu omanik saab ehitada suurema elamu). Planeerimisprotsessi eesmärk on tasakaalustada avalikku ja erahuvi ning planeerimise korraldaja peab neid huve kaaluma vastastikuses seoses.
Seega, kuigi detailplaneeringus toodud üksiku tingimuse võib formaalselt kehtetuks tunnistada eeldusel, et üldplaneering on piisavalt täpne ja võimaldab ehitusõigust realiseerida, on ennekõike vaja põhjendada avalikku huvi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ning arvestada detailplaneeringu alal elavate isikute õigustega.
Kõige olulisem on, et kohalik omavalitsus otsustab detailplaneeringu (osalise) kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse tulemusel, mis peab olema ühtemoodi mõistetav nii kodanikele kui ametkondadele.
