Kas detailplaneeringus määratud maksimaalset ehitisealust pinda saab projekteerimistingimustega ehitusseadustiku § 27 alusel muuta?
Vastus:
Ehitusseadustiku (EhS) § 27 sätestatud projekteerimistingimustega saab täpsustada mitte muuta kehtivaid detailplaneeringuid. Projekteerimistingimuste andmine on pädeva asutuse kaalutlusotsus, kes peab nende andmisel esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma seal toodud terviklahendusest.
EhS § 27 lõikes 4 on toodud ammendav loetelu, mida detailplaneeringu olemasolul antavate projekteerimistingimustega täpsustada saab. Kuna EhS § 27 võimaldab täpsustada detailplaneeringus, mis on läbinud pika ja kaalutletud menetluse vastavalt planeerimisseadusele (PlanS), sätestatud tingimusi, tuleb seal sätestatud nõuete korrigeerimisse suhtuda suure ettevaatlikkusega.
Krundi ehitusõigus sisaldab PlanS § 126 lõikes 4 toodud tingimusi, mis kuuluvad detailplaneeringu kohustuslikus korras lahendatava ülesandena ehitusõiguse hulka vastavalt PlanS § 126 lõikele 2. Kohalikul omavalitsusel tuleb detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimuste andmisel kaaluda, kas ja kuidas EhS § 27 lõikes 4 toodud komponentide täpsustamine mõjutab detailplaneeringu terviklahendust ja selle elluviidavust. Detailplaneeringuga tuleb anda iga krundi kohta krundi ehitusõigus (seal hulgas ehitisealune pind) ja hoonestusala. Projekteerimistingimustega saab täpsustada vaid EhS § 27 lõikes 4 toodud tingimusi, näiteks punktist 2 lähtudes saab hoonestusala asukohta muuta kuni 10% esialgsest lahendusest.
Ehitisealune pind on alates 1.07.2015 kehtima hakanud ehitusseadustikus ja planeerimisseaduses ühtlustatud mõiste, mille definitsioon ja sisustamine on sätestatud määruse „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ paragrahvis 19. Kuna ehitisealust pinda ei ole EhS § 27 lõikes 4 välja toodud, siis ei saa ehitisealust pinda projekteerimistingimustega korrigeerida. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et ehitisealuse pinna sisustamine on fikseeritud kehtiva ehitusseadustiku alusel välja antud määruses. Juhul, kui varem kehtestatud detailplaneeringus on arvuliselt määratud teine mõiste (nt ehitusalune pindala), siis on võimalik korrigeerida kahe mõiste vahet. Selline tegevus peab lähtuma konkreetses planeeringus määratud mõiste sisust ja selle teisendamisest ehitisealuse pinna mõistele kehtiva õiguse järgi.