Kas saab nõuda detailplaneeringu koostamist, kui soovitakse maa kruntideks jagamist rohkem kui kaheks?

Vastus:

Planeerimisseaduse § 125 lõige 3 lubab kohaliku omavalitsuse üksusel algatada olulise avaliku huvi olemasolul detailplaneering ka siis, kui puudub detailplaneeringu kohustuse nõue seaduses või üldplaneeringus. Olulise avaliku huvi mõiste on määratlemata õigusmõiste, mis tuleb igakordselt sisustada lähtudes konkreetse planeeringu asjaoludest. Seega on kohalikul omavalitsuse vajalik tuvastada oluline avalik huvi ning seejärel võib kaalutluse tulemusel kohalik omavalitsus algatada detailplaneeringu koostamise.

Üldised reeglid detailplaneeringu koostamise kohustuse sisustamiseks annab planeerimisseaduse § 125 lõige 1, mis sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku

1. hoone püstitamiseks;
2. olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust;
3. olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks;
4. olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

Seega on eelkõige tarvis detailplaneeringut juhul, kui soovitakse ehitada ehitusloakohustuslikke hooneid või neid laiendada. Kruntideks jagamine ei ole enam alates 1. juulist 2015 kehtiva planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustus. See aga ei tähenda, et kohaliku omavalitsuse üksus ei võiks igakordselt kaaluda, kas katastriüksuse jagamisega võib kaasneda tulevikus ka ehitamise soov ehk detailplaneeringu koostamise kohustus.

Juhul, kui maaomanik soovib katastriüksust jagada, siis peab kohalik omavalitsus ka välja selgitama, milline on jagamise põhjus. Kui jagamise põhjus on moodustada maatükid, millele tulevikus soovitakse ikkagi saada ehitusõigus, siis võib see olla aluseks, et määratleda detailplaneeringu koostamise kohustuse vajadus. Detailplaneeringu koostamise kohustus on eelkõige linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ja üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Teistel alades otsene detailplaneerimise kohustus puudub.

Ehitamise soovi välja selgitamisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii katastriüksuse sihtotstarbe (eelkõige selle otstarbekohase kasutuse seisukohalt) kui ka üldplaneeringust tulenevate üldiste maakasutus- ja ehitustingimustega. Näiteks sellega, kas maatulundusmaale on lubatud hoonete ehitamine või mitte. Või näiteks sellega, millised on nõuded katastriüksustele, mida soovitakse hoonestada haja-asustuse tingimusel. Aga kindlasti ka sellega, kas hoonete ehitamise sooviga kaasneb ühiste tehnovõrkude või teede välja ehitamise soov.

Seega sõltub nii katastriüksuse jagamine kui ka vajadusel detailplaneeringu koostamise nõudmine kohaliku omavalitsuse asjakohastest kaalutlustest.