Kohaliku omavalituse planeeringud

Üldlevinud arusaama kohaselt on kohalik omavalitsus see haldusorgan, kes paneb paika ruumilise terviklahenduse oma territooriumilning sätestab maakasutuse ja ehitamise reeglid, millest maaomanikud ja kõik teised saavad lähtuda omandiõigust teostades. Eesti planeerimissüsteem näeb ette, et enamus maakasutuse ja ehitamisega seotud otsuseid tehakse kohaliku omavalitsuse tasandil, kellele on antud võimalus koostada üldplaneeringuid, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuid ja detailplaneeringuid. Nende koostamisel ja elluviimisel tekkinud spetsiifilistele küsimustele oleme vastused andnud siin. Iga konkreetse kohaliku omavalitsuse poolt koostatud planeeringu kohta saab informatsiooni asukoha kohalikust omavalitsusest.

Üldplaneeringu eesmärk on valla või linna ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. Reeglina tuleb üldplaneering koostada kogu kohaliku omavalitsuse territooriumi kohta. Isegi kui üldplaneering on koostatud osade või teemade kaupa, peab see kokku moodustama ühtse terviku, seega kehtib ühes kohalikus omavalitsuses üks üldplaneering.

Üldplaneeringu võib koostada ka avalikus veekogus kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitise asukoha määramiseks. See norm annab võimaluse üldplaneeringu koostamisel kavandada avalikku veekogusse selliseid ehitisi, mis on püsivalt kaldaga ühendatud või mis on kaldaga funktsionaalselt seotud (näiteks lainemurdjad jms).

Üldplaneering on kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ning projekteerimistingimuste andmise alus. Seega toimub täpsem planeerimine ja ehitamine üldplaneeringu reeglite kohaselt. Juhul, kui detailplaneeringu koostamine on nõutav, tuleb detailplaneeringu koostamisel lähtuda üldplaneeringus ettenähtust. Detailplaneering on eelkõige üldplaneeringu elluviimise vahend, mis täiendab ja täpsustab üldplaneeringus seatud üldisi maakasutuse ja ehituse tingimusi. Samuti tuleb üldplaneeringust lähtuda projekteerimistingimuste andmisel kui detailplaneeringu koostamise kohustus puudub.

Planeeringute koostamine on üks haldusmenetlusi, mida kohalik omavalitsus viib läbi selleks, et anda kõigile huvitatutele võimalus reeglite seadmisel kaasa rääkida. Läbi avaliku menetluse algatamisest kehtestamiseni saab üldplaneering vallas või linnas avalikkusega kokku pitud reegliks, mida tuleb järgida.

Kui eelduslikult on ehitustegevuse vastu suur avalik huvi – näiteks siis, kui kavandatakse olulist ruumilist muudatust või ehitustegevus toimub linnaehituslikult olulises kohas, ei piisa vaid üldiste reeglite järgimisest üldplaneeringus, vaid koostada tuleb ka detailplaneering.

Detailplaneering koostatakse kohaliku omavalitsuse poolt eelkõige üldplaneeringu elluviimiseks ja see on lähiaastate ehitustegevuse alus. Detailplaneeringute koostamine ei ole tarvilik kogu Eesti alal, vaid detailplaneeringu koostamiseks on seadustes ja ka kohaliku omavalitsuse enda poolt koostatud üldplaneeringus märgitud alad ja juhud. Kui aga kohalik omavalitsus peab seda vajalikuks, võib ta avalikust huvist lähtudes kaaluda detailplaneeringu koostamist ka väljapool kindlaks määratud alasid ja juhte.

Kõige olulisem on detailplaneeringut koostama asudes seada eesmärk, mida soovitakse saavutada. Detailplaneeringu koostamise maa-ala suurus valitakse vastavalt vajadusele ning planeerimise käigus luuakse planeeritavale alale ruumiline terviklahendus. See tähendab, et kui planeeringus peetakse vajalikuks reguleerida muu hulgas sellist ehitamist või maakasutust, mille jaoks reeglina ei ole detailplaneeringut koostada tarvis, aga see on ruumilise terviku saavutamiseks oluline, tuleb edaspidi planeeringut ellu viies lähtuda detailplaneeringus sätestatust. Detailplaneering on olemasolul ehitusprojekti koostamise alus.

Alates 1. juulist 2015 näeb planeerimisseadus ette võimaluse koostada kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuid. Kohaliku omavalitsuse eriplaneering on üldplaneeringut ja detailplaneeringut ühes menetluses ühendav planeering, mille ülesandeks on olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamine, kui sellise ehitise asukoht ei ole üldplaneeringus määratud. Olulise ruumilise mõjuga ehitiste nimekirja kehtestas Vabariigi Valitsus määrusega.

Kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu menetlus koosneb kahest osast: ehitise püstitamiseks sobivaima asukoha valik ning sobivaimasse asukohta detailse lahenduse koostamisest. Asukohavaliku koostamisel tuleb kaaluda mitut erinevat alternatiivi. Eriplaneeringu detailse lahenduse koostamisel määratakse püstitatava ehitise ehitusõigus ning lahendatakse muud detailplaneeringutele seatud ülesanded, mis on ehitise kavandatavas asukohas asjakohased, näiteks tehnovõrkude asukoha määramine või erinevate keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine.

Kehtestatud kohaliku omavalitsuse eriplaneering on ehitusprojekti koostamise aluseks. See tähendab, et ehitusprojekti koostamiseks ei ole vaja läbi viia mitut erinevat planeeringumenetlust vaid ehitusprojekti koostamiseni on võimalik jõuda ühe tervikliku menetluse käigus.

Kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu eripäraks on selle kehtivusaeg – planeering kehtib 5 aastat planeeringu kehtestamisest, kui seda ei ole asutud ellu viima. Järelikult on kohaliku omavalitsuse eriplaneering lähiaastate ehitustegevuse aluseks ning see ei sobi pikaajaliste strateegiliste eesmärkide kavandamiseks ja maade reserveerimiseks.