Millises seisus jääb kehtima üldplaneering, kui tunnistatakse kehtetuks detailplaneering, millega muudeti üldplaneeringut?

Vastus:

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib planeerimisseaduse (PlanS) § 140, samas tuleb lähtuda ka kõigist üldistest haldusmenetluse põhimõtetest ja reeglitest, mis sätestatud haldusmenetluse seaduses (HMS).

HMS reeglite järgi on iga menetlus ühe haldusakti välja andmiseks omaette menetlus, selle lõpuks antakse välja haldusakt. PlanS-is on eraldi reeglid, kuidas jõuda üldplaneeringu (PlanS 6. ptk) ja kuidas jõuda detailplaneeringu (PlanS 8. ptk) kehtestamiseni.

Juhul, kui üldplaneeringut tahetakse muuta, tuleb kogu menetlus läbi viia üldplaneeringu koostamisele ettenähtud nõudeid järgides (PlanS § 93 lg 2). Detailplaneeringute puhul on lubatud kehtetuks tunnistada nii tervikuna kui osaliselt (PlanS § 140 lg 1) ja ka muuta kehtivat detailplaneeringut (PlanS § 140 lg 7). Detailplaneeringuid on vaja koostada vaid kindlatel aladel kindlatel juhtudel (PlanS § 125 lg 1), pole tarvis, et detailplaneeringud kataksid tervet Eestimaad. Seega kui mingil alal detailplaneering puudub, siis see ei tähenda ehituskeeldu – detailplaneeringukohustuseta ehitisi (reeglina rajatisi ja ka ehitusloakohustuseta väiksemaid hooneid) võib ikka rajada. Detailplaneeringu puudumine ei keela kasutada maad otstarbe kohaselt.

Üldplaneeringute puhul on sätestatud, et üldplaneeringuga pannakse paika üldised ehitamise reeglid ja on tarvis, et üldplaneeringuga oleks kaetud terve kohaliku omavalitsuse territoorium (PlanS § 74 lg 1). Ei saa lubada, et mõni koht jääks üldplaneeringuta. Seetõttu on sätestatud, et üldplaneeringu (või selle osa) kehtetuks tunnistamiseks ehk muutmiseks koostatakse uus üldplaneering üldplaneeringu koostamise reeglite järgi (PlanS § 93 lg 1). See on ka põhjus, miks on vaja üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut menetleda üldplaneeringu koostamise reeglite järgi (PlanS § 142 lg 2).

Kui tunnistatakse detailplaneering (ka osaliselt) kehtetuks, siis selle koha peal kehtivad ehitamiseks üldised reeglid, näiteks saab endiselt ehitada detailplaneeringut mitte vajavaid rajatisi ja ehitusloakohustuseta väiksemaid hooneid. Seega detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt jäävad kehtima reeglid, mis kehtiksid igal juhul ka siis, kui detailplaneeringut ei ole vaja (üldplaneering kehtib).

Nagu öeldud, on üldplaneeringu muutmiseks vajalik koostada uus üldplaneering. Kuna aga detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetlus ei sisalda üldplaneeringu koostamise reegleid, siis ei saa kehtetuks tunnistamisega muuta üldplaneeringut. Seega jääb kehtima see variant üldplaneeringust, mis on viimati kehtestatud ehk nn “üldplaneeringu tagasi pööramist” ei toimu.