Kas kinnistu reaalosadeks jagamiseks on tarvis koostada detailplaneering?

Vastus:

Vastavalt planeerimisseadusele (PlanS) on detailplaneeringute koostamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Planeering on konkreetse maa-ala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused (PlanS § 3 lg 1). Need tingimused on lähiaastate ehitustegevuse aluseks (PlanS § 124 lg 2): selle järgi koostatakse ehitusprojektid (PlanS § 124 lg 4) ja moodustatakse katastriüksused (PlanS § 126 lg 6). Seega on määrava tähtsusega, kas kinnistu, mida soovitakse jagada, asub kehtiva detailplaneeringuga alal. Juhul, kui maa-ala kohta on koostatud detailplaneering, on kinnistu jagamise aluseks detailplaneering.

Planeerimisseadus sätestab, et detailplaneeringu koostamine on nõutav § 125 lõigetes 1 ja 2 toodud juhtudel, mille hulka ei kuulu kinnistu jagamine. Seaduses ei ole ära märgitud, et kinnistu jagamine nõuaks a priori detailplaneeringu koostamist, pigem rõhutakse ehitamise soovile ja seostele ehitusseadustikuga: detailplaneeringu koostamine on nõutav eelkõige ehitusloakohustuslikkuse juhul. Seega tuleb hinnata, kas kinnistu jagamisega kaasneb ka ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamise soov, millistega kaasneb detailplaneeringu koostamise kohustus. Juhul, kui juba praegu on teada, et kinnistu jagamise järgselt soovitakse saada ka ehitusõigust, on mõistlik siiski koostada detailplaneering enne kinnistu jagamist.

Maakatastriseaduse § 18 kohaselt määrab kohalik omavalitsus ehitisteta katastriüksusele katastriüksuse sihtotstarbe maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel ning ehitist teenindavale katastriüksusele tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.