Millal võib loobuda detailplaneeringu koostamise kohustusest?

Vastus:

Planeerimisseadus (PlanS) sätestab detailplaneeringu koostamise kohustuse § 125 lõikes 1 (seadusest tulenev alus) ja lõikes 2 (üldplaneeringust tulenev alus). PlanS § 125 lõikes 5 on toodud võimalus, et teatud tingimuste olemasolul võib nimetatud paragrahvi lõikes 1 ja 2 toodud üldplaneeringu kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse nõudest loobuda, andes välja projekteerimistingimused. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks on toodud erinõue PlanS § 142, mis kohustab sellise detailplaneeringu koostamisel järgima üldplaneeringu menetlusnõudeid ning selle koostamise kohustusest ei saa loobuda. Erandit saab kasutada vaid juhul, kui ehitustegevus on kooskõlas üldplaneeringuga.

PlanS § 125 lõike 5 toodud erandit ei saa rakendada, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul, kui alale on koostatud detailplaneering, tuleb järgida haldusaktiga kehtestatud detailplaneeringu lahendust vastavalt PlanS § 124 lõikele 4. Detailplaneeringu olemasolul on lubatud väljastada ehitusseadustiku § 27 kohased projekteerimistingimused, mis täpsustavad detailplaneeringu lahendust asjakohasel juhul. Olemasolevat kehtivat detailplaneeringut saab muuta vaid PlanS § 140 lõike 7 kohaselt koostades uue detailplaneeringu.

PlanS § 125 lõike 5 alusel võib kohaliku omavalituse üksus (KOV) lubada püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui:

  1. ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;
  2. üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

PlanS § 125 lõikes 5 on toodud erand, millistel tingimustel võib KOV üldplaneeringukohase detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda. Sättest ei tulene KOV-le kohustust detailplaneeringu koostamise nõudest loobuda (kinnistuomanik ei saa seda nõuda), vaid annab KOV-le võimaluse planeerimisseaduses nimetatud tingimuste olemasolul kaaluda detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist. See on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

PlanS § 125 lõikes 5 toodud tingimused on jagatud kaheks punktiks, kus kõigepealt tuleb tuvastada ehitise sobivus olemasolevasse olukorda ehk tegelikkusesse (vt punkt 1) ja teiseks peab kavandatav ehitis olema kooskõlas KOV ruumilist arengut suunava üldplaneeringuga (vt punkt 2). Detailplaneeringu kohustusest loobumise puhul on oluline ka tingimuste koosmõju: iga tingimus üksikuna ei ole piisav alus erandi kasutamiseks. Seega peavad nii preambulas kui punktis 1 ja punktis 2 toodud alused esinema samaaegselt. Ka planeerimisseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskiri märgib, et tegemist on erinormiga ehk erisusega üldisest detailplaneeringu koostamise kohustusest, mida saab rakendada sättes toodud kõigi nõuete täitmisel.