Kuidas ehitusseadustiku § 27 alusel projekteerimistingimusi välja andes sisustada mõistet detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemus?

Vastus:

Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõige 3 sätestab, et sama paragrahvi lõike 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Ehitusseadustiku eelnõu juurde koostatud seletuskirjas on selgitatud, et detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks saab pidada sellist muudatust, kus planeeringu terviklahenduse elluviimine pole enam põhimõtteliselt võimalik. See eeldab mõistete „terviklahendus“ ja „elluviimine“ täpsemat sisustamist konkreetsest probleemist lähtuvalt. Planeeringu terviklikkus väljendub asjakohastes maakasutus- ja ehitustingimustes, millega luuakse tasakaalustatud ja elluviidav kujutluspilt planeeringualast ning millega suunatakse ala ehitustegevust parima võimaliku tulemuse saamiseks. Planeeringulahenduse osad (eelkõige ehitusõigus) on allutatud ruumilise terviklahenduse moodustamisele ja selle toimivuse tagamisele ning selle realiseerimine toimub planeeringu elluviimise kaudu. Seega ei luba EhS § 27 lõige 3 sellist projekteerimistingimuste välja andmist, et planeeringulahenduse terviklahenduse elluviimine pole enam võimalik.

Detailplaneeringu olemus on seotud ehitusõigusega. Detailplaneering pole sama, mis ehitusprojekt, sest ehitusprojekt määrab ära täpsed hoone parameetrid. Detailplaneering annab ehitusliku raamistiku, mille sisse peab tulevikus projekteeritav hoone ära mahtuma. Ehituslik raamistik ehk ehitusõigus on määratletud planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lõikes 4 toodud tingimuste kaudu. Nendeks on krundi kasutamise otstarve, hoonete suurim arv või puudumine, hoonete suurim ehitisealuse pind, hoonete maksimaalne kõrgus ja asjakohasel juhul suurim lubatud sügavus. Samas on ehitusõigus kindlasti lahutamatult seotud ka teiste PlanS § 126 lõikes 1 toodud detailplaneeringu ülesannetega nagu hoonestusala, hoonete toimimiseks vajalike ehitiste (eelkõige tehnovõrgud), juurdepääsude, liikluskorralduse, haljastuse ning arhitektuuriliste, kujunduslike ja ehituslike tingimustega. Seetõttu tuleb detailplaneeringu olemusliku muutmise osas hinnangu andmisel arvesse võtta ka muid ehitusõigusega seotud PlanS § 126 lg 1 alusel seatud tingimusi ja tingimuste koos toimimist.

Projekteerimistingimuste väljaandmine on lubatud EhS § 27 lõikes 1 toodud juhtudel detail­planeeringu täpsustamiseks ja ajakohastamiseks. EhS § 27 lõige 4 annab omakorda detail­planeeringu komponendid, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada ning viidatud paragrahvi lõike 3 järgi ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Erinevaid EhS § 27 lõikeid tuleb kindlasti vaadelda omavahelises koosmõjus. Järelikult peab EhS § 27 lõikes 4 lubatud komponentide täpsustamisel projekteerimistingimuste väljaandja kaaluma, kas ühe või mitme komponendi muutmisel on oht riivata detailplaneeringu olemust.