Projekteerimistingimused ei asenda planeerimist, vaid võimaldavad täpsustada ruumilisi muutusi ja arhitektuurseid tingimusi üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimisel, nt hoone asukoha või mahu, arhitektuursete, liikluskorralduslike tingimuste täpsustamisel, detailplaneeringus toodud otstarvete vahekorra mõningast muutmisel jne. Projekteerimistingimused aitavad vähendada nii kohaliku omavalitsuse halduskoormust kui ka huvitatud isikute kohustusi. Mõistlik et iga muudatuse sisseviimisel detailplaneeringusse ei tuleks koostada uut planeeringut. Küll aga ei tohi projekteerimistingimustega kehtestatud detailplaneeringu põhilahendust olemuslikult muuta.
Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kaaluda ja otsustada, kas küsimus, mida soovitakse detailplaneeringus täpsustada võib planeeringulahendust olemuslikult muuta ja kas oleks vajalik avatud menetluse uuesti läbiviimine. On selge et maaomanik soovib võimalusel loobuda uue detailplaneeringu koostamisest, mis on kulukam ja toob kaasa suurema avalikkuse tähelepanu. Ehitusseadustiku kohaselt tuleb detailplaneeringu olemasolul planeeringu lahenduse täpsustamine projekteerimistingimustega läbi viia avatud menetlusena. Juhul kui eelnõu avalikul väljapanekul esitatakse ettepanekuid, peab kohalik omavalitsus korraldama avaliku istungi.
Juhul kui olemasolevat detailplaneeringut täpsustatakse läbi projekteerimistingimuste avalikustavad kohalikud omavalitsused eelnõu. Üldjuhul on minimaalne avalikustamise periood haldusmenetluses 14 päeva , mistõttu avalik väljapanek üldjuhul ka nii kaua kestab. Samas ütleb ehitusseadustik, et kohalik omavalitsus annab avatud menetluse korral kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Osa kohalikke omavalitsusi kasutab seda menetlust.
Tuleb ette, et ka avatud menetluse puhul ja ettepanekute laekumisel otsustab kohalik omavalitsus, et avatud istungit ei korraldata. Kuna ehitusseadustik on avatud menetluse korra osas napisõnaline, ei anna see kohalikule omavalitsusele praktikas suuremat vabadus ise otsustada, kas ja kuidas avatud menetlust läbi viia, kuna avatud menetlus on kirjeldatud haldusmenetluse seaduses. Viimane rakendub automaatselt kuna ehitusseadustik eriseadusena ei sätesta teisiti . Kaalumist vajab käsitluse ühtlustamine seadustes, et kujuneks oleks selgem ja ühetaolisem praktika.
Projekteerimistingimuse andmise avaliku menetluse läbiviimisel ei ole seaduses avalikkuse kaasamise võimalused niivõrd üksikasjalikult lahti kirjutatud nagu detailplaneeringu koostamisel. Seega vajab mõtestamist, kuidas avatud menetlusega projekteerimistingimuste andmisel avalikkust rohkem kaasata. Näiteks võiks avatud menetlusega projekteerimistingimuste puhul avalikkust kaasavad osad olla detailplaneeringuga sarnased, sh pikem avalikustamise periood ning sisulist arutelu võimaldav avaliku arutelu toimumine.
Projekteerimistingimuste menetluskord on probleemne juhul, kui kehtiv detailplaneering puudub ja uue, keskkonda paremini sobituva ruumilahenduse võib lahendada läbi projekteerimistingimuste. Näiteks tunnistatakse detailplaneering eelnevalt kehtetuks ja kohalik omavalitsus lubab uue planeeringu koostamisest loobuda. Tavapraktikas antakse sellisel juhul projekteerimistingimused välja tavamenetlusena ehk avalikkust sellest ei teavitata. Kas avalikkus peaks olema teadlik, et endist lahendust ei realiseerita ja alale on kavandatud uus lahendus?
Ehitusseadustiku kohaselt on projekteerimistingimuste avatud menetluse korraldamine kohalikule omavalitsusele kohustuslik siis, kui alal on kehtiv detailplaneering. Juhul kui kehtivat detailplaneeringut ei ole – olenemata sellest, kas seda pole koostatud või on see kehtetuks tunnistatud –, siis edasises menetluses ei lähtuta projekteerimistingimuste andmisel korrast, kus peab rakendama avatud menetlust. Praktikas projekteerimistingimuste avatud menetlusest tihti loobutakse. Kuidas tagada sealjuures avalik huvi ja välistada võimalik negatiivne mõju naaberkinnistutele ja avalikkusele?1Näide: Riigikohtu juhtum, kus maaomanik soovis loobuda detailplaneeringu elluviimisest ehk kolme eraldiseisva ärihoone kavandamisest, sooviga rajada nende asemele ühe suure kaubandushoone. Kohalik omavalitsus tunnistas planeeringu kehtetuks ja menetles krundi ehitusõiguse taotlust edasi läbi projekteerimistingimuste. Naaberkinnistu omanik esitas halduskohtule kaebuse, tuues välja et kohaliku omavalitsuse kehtetuks tunnistamise otsuse juures oli ainsaks põhjenduseks, et kinnistu omanik ei soovi enam planeeringu lahendust ellu viia. Sealjuures pole analüüsitud avalikke huve, pole põhjendatud, kuidas suur kaubandushoone piirkonda mahuliselt ja arhitektuurselt sobitub ning kohalik omavalitsus pole hinnanud, kas selle järele on üldse vajadus. Lisaks võib eeldada, et rajatav kaubanduskeskus toob piirkonda juurde rohkem läbivat liiklust, mille osaline parkimine hakkab koormama naaberkinnistute juurdepääsu teid, samuti varjab uus kavandatav hoone varjab enam valgust, kasvab müratase ja hoone tervikuna ei sobitu miljöösse. https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/fail.html?id=269397068
Kirjeldatud näite puhul ei ole teada, kuidas reguleeris üldplaneering antud kinnistu edasist planeerimisõigust, aga see näitlikustab selgelt, millised mõjud võivad avalduda naaberaladele kohaliku omavalitsuse seisukohalt näiliselt väikeste muudatuste kaudu hoonete liitmisel ja kasutusfunktsiooni täpsustamisel. Läbi projekteerimistingimuste kavandatud kaubanduskeskus muutis eelnevalt kehtinud detailplaneeringu lahendust olemuslikult ja maaomanik avaldas juba ka detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse juures oma soovi kavandada varem planeeritud hoonete asemel kaubanduskeskust. Antud näite puhul võib öelda, et kohalik omavalitsus ei kaalunud piisavalt kehtetuks tunnistamise otsuse juures uue lahenduse olemust ning ei põhjendanud avalikult, miks eelistati projekteerimistingimusi detailplaneeringule. Projekteerimistingimuste menetlust ei viidud läbi avatud menetlusena.
Mõistlik on lahendada väljakujunenud hoonestusalal ehitustingimused läbi projekteerimistingimuste juhul kui nii kehtiv üldplaneering kui ka keskkonna hoonestuslaad annavad väga selged suunised, kuidas antud krundil ehitusõigust kavandada, näiteks on selge ehitusjoon, hoonemaht, haljastuslahendus ja juurdepääs krundile. Linnaehituslikult ja ruumiliselt oluliste muudatuste korral tuleb kaaluda detailplaneeringu koostamist. See, milline on oluline ruumiline muudatus detailplaneeringu puudumisel, on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Ka projekteerimistingimuste avaliku menetluse otsus tuleb teha eelkõige avaliku huvi olemasolust lähtuvalt.
Tuleb ette, et projekteerimistingimuste taotlemisel esitab kohalik omavalitsus detailplaneeringu tingimustele lisaks täiendavaid tingimusi. Tavapäraselt on see seotud detailplaneeringu kehtestamise järel toimunud õigusaktide muudatustega, kuid alati ei ole piisavalt selgitatud, millistel põhjustel kitsendavaid tingimusi seatakse.
Menetluse valikul on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum ja vastutus, mistõttu eelistatakse sageli tavapraktikat ehk uue detailplaneeringu koostamist detailplaneeringu täpsustamisele projekteerimistingimustega, mis eeldab täiendavat põhjendamist. Ettevõtluskeskkonna edendamise huvides tuleks eelistada rahaliselt, ajaliselt ja ka menetluslikult vähem koormavaid menetlusi, seega võiks kohalik omavalitsus eelistada detailplaneeringu täpsustamist projekteerimistingimustega uue detailplaneeringu koostamisele. Projekteerimistingimuste koostamisel peab kohalik omavalitsus lähtuma planeerimise põhimõtetest ning vähemalt detailplaneeringu kohustuslikest ülesannetest. Uus detailplaneering tuleb koostada eelkõige kui kohalik omavalitsus leiab, et taotletav täpsustus muudab detailplaneeringu põhilahendust olemuslikult.