Väljakutsed:
- Huvitatud isik kui detailplaneeringu algatamise taotleja on taotluse esitamise kaalumisest alates vastuolulises olukorras. Ühelt poolt on ta kohustatud kohaliku omavalitsuse nõudel detailplaneeringu koostamise ette võtma ja kandma detailplaneeringu lahenduse tellijana koostamise kulud. Teisalt on detailplaneeringu menetlus tema jaoks aeganõudev protsess, mille kestvus on võrreldav majandustsükliga. Seega on võimalikud juhud, kus koostatud detailplaneering ei vasta enam äriplaanile või on moraalselt vananenud juba kehtestamise hetkel. Kolmandast küljest kaasneb planeerimiskonsultandi ja uuringute rahastamisega risk, et kuna positiivne otsus algselt taotletud tegevuse kohta ei ole tagatud, siis puudub kulutusel igasugune tasuvus.
- Ühe krundi detailplaneeringu ruumiline mõju on reeglina väga väike, selle koostamise käigus lahendatakse vaid detailplaneeringu kohustuslikud ülesanded ning planeeringu põhijoonis on sisuliselt ehitusprojekti asendiplaan. Kõigi asjaosaliste vaates on põhjuseks sellise detailplaneeringu formaalne iseloom.
- Tänane seaduse sõnastuse tõlgendamisel ollakse üldiselt seisukohal, et sätte rakendamine olemasoleva hoonestuse vahele jääva ühe hoone1Rahandusministeerium on selgitustes kinnitanud, et kohalikul omavalitsusel on ulatuslik kaalutlusõigus sisustamaks mõistet olemasoleva hoonestuse vahele jääv, kuni selleni, et olemasolev hoonestus võib koosneda ka pooleliolevatest hoonetest, mis on saavutanud oma põhigabariidid. ja teenindavate rajatiste kohta kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused2Kohtupraktikas on tõlgendus, et näiteks Tallinnas Nõmmel ei saanud Tallinna üldplaneering3u alusel väljastada projekteerimistingimusi kuna Tallinna üldplaneeringus puuduvad vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused. Samas kui üldplaneering sisalduvat maakasutuse määratlust põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korruselistele korruselamutele mõeldud ala ei peetud piisavaks, siis Pirita linnaosa üldplaneeringu sõnastust, kus sisuliselt on vaid tingimusena öeldud, et väikeelamu kõrgus võib olla kuni 9 meetrit ja muul hoonel kuni 11 meetrit, peeti tingimusele vastavaks. Selline vahe tegemine on formaalne, samuti ei ole välistatud, et juhul kui üldplaneering sisaldab vastavaid tingimusi tekib juriidiline arutelu, kas projekteerimistingimused võivad sisaldada ehituslikke tingimusi, mida üldplaneering ei kajasta ja kui ei või, siis mis mõte projekteerimistingimuste väljastamisel üldse on?, on asjatult kitsendav. Täpsustada on aga võimalik seda tingimust, mis on üldplaneeringus olemas, täiesti uusi tingimusi lisada ei saa. Kohaliku omavalitsuste vaates on põhjuseks üldplaneeringute üldsõnalisus, huvitatud isiku poolelt ülemäärased ootused erandi rakendamisele.
Ettepanek kaalutlemiseks:
- Mõistlik oleks lubada asendada detailplaneeringu menetlus projekteerimistingimuste avatud menetlusega kui soovitakse koostada ehitusprojekt ühe kinnistu kõigile ehitistele eeldusel, et soovitud ehitustegevuse ruumiline mõju piirdub konkreetse kinnistu ja selle vahetute naaberkinnistutega. Seejuures on mõistlikud nõuded, et lahendus peab sobituma linnaruumi, arvestama ümbritseva keskkonda, piirkondliku hoonestuslaadi, teiste isikute õigusi, avalikku huvi ning olema kooskõlas üldplaneeringuga4Juhul kui üldplaneeringus on ala määratud näiteks väikeelamute alaks ning sinna soovitakse püstitada esimest elamut, siis ei loo ühe krundi detailplaneeringu menetlus paremaid eeldusi kvaliteetse linnaruumi tekkeks võrreldes projekteerimistingimuste menetlusega, ent on aja- ja rahakulukam ning seega taotlejale koormavam..