Üldplaneeringute töötubades keskenduti maalise asustuse maakasutus- ja ehitustingimuste seadmisele

Septembris toimusid taaskord üldplaneeringu töötoad kohalikele omavalitsustele – peale kevadisi veebikohtumisi saime taas füüsiliselt kokku tulla ning seda võimalust kasutasid paljud üldplaneeringute koostajad üle Eesti (kokku pea 80 osalejat viies toimumispaigas). Töötubadesse olid seekord ekspertidena kaasatud omavalitsusi nõustavate konsultatsiooniettevõtete spetsialistid Teele Nigola (AS Kobras), Heiki Kalber (Artes Terrae OÜ), Kerttu Kõll (Sfäär Planeeringud OÜ), Pille Metspalu (Hendrikson ja Ko OÜ) ning Anni Konsap (Skepast ja Puhkim OÜ), kes tutvustasid oma töö käigus väljatöötatud lahendusi ja üleskerkinud praktilisi küsimusi. Seekord kohtumisime töötubade programmi raames juba kaheksandat korda, üks ring töötubasid ootab novembrikuus veel ees.

Põhiteemaks, mida seekord arutati, oli üldplaneeringu ülesanne näha maalises asustuses ette maakasutus- ja ehitustingimusi, mis oleksid muu hulgas edaspidi ka projekteerimistingimuste välja andmise aluseks. Uued koostatavad üldplaneeringud peaksid senisest enam kajastama kohalike väärtusi ning kohapõhiseid suuniseid ja põhimõtteid, mille järgi tulevikus kujundatakse seda avalikku ruumi, mis jääb tiheasustusaladest väljapoole ning kuhu detailplaneeringuid koostada pole vaja. Praktika on näidanud, et kui üldplaneeringu raames pole nende tingimuste peale mõeldud ja omavalitsus peab iga kord eraldi kaalutlema, kas-kuhu-kuidas midagi ehitada sobib (või ei tohi), siis on arusaamatused ja vastuseisud kerged tekkima.

Aruteludes tuli välja, et on omavalitsusi, kes leiavad, et üldplaneeringus reeglite paikapanek võib valdadele arengupiduriks osutuda ning igakordne otsustamine annab omavalitsustele rohkem paindlikkust. Siiski leidsid enamus töötubades osalejad, et parajal määral on maalise asustuse tingimuste seadmine üldplaneeringus vajalik, sest see annab selgema arusaama piirkonna arengusuunistest kõigile osapooltele. Toodi ka näiteid, kus just kohaspetsiifiliste tingimuste määramatajätmine on saanud edasise ehitustegevuse takistuseks  – projekteerimistingimused tühistati kohtus, kuna need ei tuginenud üldplaneeringule.

Lähenemisi ja võimalusi, kuidas omavalitsused saavad üldplaneeringu raames asustuse arengut suunata, tuli välja mitmeid. Siiski rõhutasid osalenud eksperdid ja praktikud, et projekteerimistingimuste andmisel tuleb lähtuda ehitusseadustiku § 26 nõuetest.

Kuna peale 2017. aasta sügisel toimunud haldusreformi peavad üldplaneeringud hõlmama suuri eripalgelisi maalise asustusega alasid, siis ei ole kindlasti vajalik ega otstarbekas töötada välja tingimusi, mis kataks kogu omavalitsuse territooriumi.  Vallad saavad leida ja määrata piirkonnad, kus see on põhjendatud ja vajalik. Kahtlemata ei pea tingimused olema ka igal pool ühesugused – vastavalt paikade eripäradele ja kaitstavatele väärtusele saab üldplaneering seada kohapõhiselt erinevaid tingimuste „pakette“. Siinkohal on aga  oluline, et nii planeeringu seletuskiri kui ka kaardimaterjal annavad selguse, kuskohas teatud tingimused kehtivad ja missugune on nende sisu. Taoline kohapõhine lähenemine mõistagi eeldab omavalitsustelt nii poliitilist tahet kui ressurssi. Ressurssi ka selleks, et kogukonda/huvitatud isikuid nende sobivate „pakettide“ väljatöötamisse kaasata. Mõningatel juhtudel on igati otstarbekas, kus põhjalikumad tingimused töötatakse välja ja kehtestatakse mõne muu planeeringuliigiga – näiteks teemaplaneeringute või territooriumiosa üldplaneeringutega.

Erinevate lähenemistega tutvudes joonistus välja kolme erinevat tüüpi tingimusi-suuniseid, mida maalise asustuse suunamisel on üldplaneeringus kõige mõistlikum kasutada:

  • tulevase hoonestuse asukoha (nt krundi suurus, haljastusprotsent, täisehitusprotsent) ja hoone endaga (nt korruselisus, katusekalle, ehitusmaterjalid, värvilahendused jne) seonduvad tingimused ja kaalutluspiirid;
  • juht- ja kasutusotstarbe sisustamise (nt kindla krundi kasutamise sihtotstarbe protsent juhtotstarbes, lubatud tegevuste/ehitiste loetelu juhtotstarbes) tingimused, kuigi üldjuhul kasutatakse otstarbepõhist planeerimist pigem tiheasustusaladel ja teistes detailplaneeringu kohustusega piirkondades;
  • menetluslikud tingimused, näiteks teatud kindlaks määratud juhtudel avatud menetluse läbiviimise kohustus projekteerimistingimuste väljastamiseks.

Töötubades leidis arutamist ka teema, kas üldplaneeringus on võimalik seada nõudeid, et näiteks taastuvenergia-alaste arenduste korral tuleb arendajal hüvitada võimalikku arendusega kaasnev kahjulikku mõju. Olgugi, et taoliste kokkulepete sõlmimine on igati mõistlik ja inspiratsiooni selleks leiab hiljutisest „Kohaliku kasu instrumentide analüüsi“ uuringust, pole taolise tingimuse juriidiline vettpidavus üldplaneeringus veel lõpuni selge.

Kaheksas töötuba Sõmeru keskusehoones

Mitmete maalise asustuse maakasutus- ja ehitustingimustepraktiliste näidete uurimisel tuli välja, et sisu kõrval tuleb tähelepanu pöörata ka väljapakutud tingimuste sõnastusele. Teinekord võib väiksemgi keelenüanss tuua kaasa mitmeti mõistetavusi, mis väga vajaliku ja igati põhjendatud tingimuse ellurakendmist takistama hakkavad. Kõlama jäi soovitus leida üldplaneeringu tekstilise osa kokkupanemisel hea keeletunnetusega kõrvaltvaataja, kes planeeringu seletuskirja kriitilise pilguga üle loeb ja segastele kohtadele tähelepanu juhib.